【正文】 “歡樂節(jié)”文化不間斷用彰顯”維也納森林”稀缺資源（業(yè)主專享權利）的小型活動聚集人氣，促進銷售；用不斷完善的現場環(huán)境感染客戶，全新示范單位引起客戶沖動?！耠A段活動營銷主題 “維也納森林音樂文化藝術節(jié)”●階段推廣形式及內容（以活動營銷為主）1. 開展針對孩子的專項素質教育。2. 組積學生參與的“愛護我們的海洋，愛護西海岸”活動，讓海口“維也納森林”進一步在?？凇凹矣鲬魰浴?。216。“維也納森林音樂文化藝術節(jié)”活動目的：1. 通過本活動結合海南歡樂節(jié)開展的主題活動，突出維也納森林的音樂文化含量；活動主題內容：1. 與?？诤Ｄ鲜∥幕瘡d共同在“維也納森林”舉辦文化展，開展“維也納森林文化節(jié)”活動；2. 舉辦“?？谑幸魳匪囆g小姐形象大賽”。3. 舉辦“街舞”、●炒作配合u 產品廣告及銷售信息的渲染性廣告u 維也納森林音樂藝術節(jié)： ●階段推廣主題教育附加值及資源唯一性權威健康管家中心給業(yè)主頒發(fā)“健康護照”；●階段推廣目的利用假期，舉辦專項音樂教育夏令營，凸顯唯一性，促進銷售。結合社區(qū)綠化、配套的日漸成熟，開展活動營銷。針對高收入白領階層目標客戶，舉辦“白領聯誼”活動制造社交平臺，促進多層洋房的銷售。結合藝術標準的提出，憑著藝術城的硬軟件，將輿論導向“藝術城”，將“藝術城”營造成為全海口“藝術、健康、音樂之城”，進行藝術城的全市推廣；給已成交頒發(fā)“健康護照”，率先讓業(yè)主體驗“新生活方式”，帶動口碑宣傳?！耠A段活動營銷主題維也納森林“藝術健康音樂之城”推廣系列活動啟動知名教育家談素質教育座談會“白領聯誼筑巢”活動海南NBA校友聯誼會●階段推廣形式及內容（以活動營銷為主）216。知名教育家談素質教育座談會活動目的：1. 通過舉辦各種藝術運動的專項教育，來彰顯維也納森林藝術資源的唯一性，增加維也納森林教育的附加值，彌補教育復合的弱項（素質教育）?；顒又黝}內容：1. 邀請全國知名教育家“孫云曉”到維也納森林舉辦講座。2. 開展各項藝術教育講座（周未舉行）216?！鞍最I聯誼筑巢”活動活動目的：1. 利用維也納森林成熟的社區(qū)環(huán)境，舉辦公關活動，吸引目標客戶參加。2. 利用政府相關部門（婦聯）的號召力，減低商業(yè)行為的影響?；顒又黝}內容：1. 聯系?？谑袐D聯、海口市共青團委、熱帶海洋世界（假日海灘）共同舉辦“白領聯誼筑巢”活動。2. 活動主要有：尋友留言臺、燒烤會、舞會、自由組合一對對一對游戲等。216。 維也納森林“藝術健康音樂之城”推廣系列活動活動目的：1. 在現階段，藝術城只是社區(qū)的配套，這對于藝術城的獨立運作缺乏支持點，而整個海口市缺乏公共的音樂愛好者，藝術者的場所，綜合性受到限制，我們建議藝術城走出社區(qū)范圍，迎向整個海口市場。2. 藝術城的唯一性“健康管家”、“體適能檢測中心”等效果放到最大，即有利于藝術城的推廣又有利于維也納森林的銷售。活動主題內容：1. 推出“健康文化音樂之城”推廣廣告，詳細介紹藝術城的設施，健康管理理念；2. 成立藝術城的會員組織：3. 組織各行業(yè)協(xié)會的音樂會開展活動營銷推廣：工商聯協(xié)會音樂聯誼會、大型外資企業(yè)音樂晚會教育系統(tǒng)的音樂老師專業(yè)比賽鋼琴學習培訓班等●炒作配合u 孫云曉素質教育講座的追蹤報道等u 白領聯誼活動： ●階段推廣目的用金鑰匙服務體系為首期交樓服務，建立誠信品牌形象。用“物業(yè)保值計劃”無理由退房給予客戶無限購買信心，全力促進銷售。利用交樓為契機，營造第二次銷售熱潮；利用現場及假期舉辦豐富多彩的活動，吸引目標買家到場，提升項目的美譽度，擴張營銷層面，從而促進更進一步的成交，作銷售沖刺?！耠A段營銷推廣主題“金鑰匙”服務體系維也納森林物業(yè)保值計劃“維也納森林”業(yè)主中秋聯誼會 ●階段推廣形式及內容（以活動營銷為主）216。開展“金鑰匙”服務體系計劃內容：1. 實施“金鑰匙”服務體系制定“金鑰匙”交樓服務體系，為無投訴交樓奠定基礎（具體由物業(yè)管理公司制定）。216。實施維也納森林“物業(yè)保值計劃無理由退房、集體房屋質量保險”計劃內容：1. 在“維也納森林”交樓后的二年后的一個月內（或交樓后的一個月內），“維也納森林”業(yè)主對房屋質量或其他不滿意，經相關部門核實后，房子由發(fā)展商依與該業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》成交價按此價回收。2. 該承諾可用書面形式訂立有效合同。3. 與保險公司聯絡，為所有業(yè)主房屋上集體房屋質量保險。216。對入住的房屋提供環(huán)保評估報告（北京出現比較多的專業(yè)環(huán)保評估機構）以誠信的形象，將健康的生活概念落到實處，創(chuàng)造出海南唯一的一家免費向業(yè)主提交房屋環(huán)保評估檢測報告216?！熬S也納森林”業(yè)主中秋聯誼會活動主題內容：1． 東南亞美食節(jié)2． 名車展3． 時裝秀4． 兒童才藝競賽●炒作配合u 久等了，期盼“藝術新生活”的?？谌嗣駏 復合房地產效應及升級——房地產+音樂（藝術）體育（健康、醫(yī)療）+教育+旅游u 熱銷u 跟蹤報道“維也納森林”藝術新生活方式的社區(qū)文化特色u 各大媒介對“維也納森林”無理由退房進行廣泛報道u 新生活就將見證： ●階段推廣主題品牌公信力●階段推廣目的⒉舉辦評選“維也納森林”業(yè)主生活風貌的“藝術生活大使”活動，搭建社區(qū)文化活動平臺并與前期推廣相呼應?！耠A段活動營銷主題（1） 維也納森林“藝術形象大使”評選活動●階段推廣形式及內容（以活動營銷為主）216。 在入住業(yè)主中評選維也納森林“藝術生活形象大使”216。 派“藝術形象大使”親臨國內各地的音樂主題概念樓盤?！癯醋髋浜蟯 媒介跟蹤報道維也納森林的成功營銷策略。u 跟蹤報道維也納森林“健康形象大使”評選情況。u以上內容是關于各階段推廣目的及主題、推廣形式（如活動）、炒作配合等的介紹，總而言之有條不紊、嚴謹部署各階段推售工作，具體每一階段的主題活動的執(zhí)行細案，將在根據市場變化及其可操作性和時效性，給貴司提供建議。另外“各階段具體策劃銷售工作內容及其配合”詳見第二部分：營銷推廣部署總表。 以上是關于首期各階段推售范圍的建議，且將根據實際確定的產品情況及前期籌備情況、意向認購屆時的市場反映情況等調整相關的產品推售范圍及推售節(jié)奏。 七、相關的銷售策略主要說明：，以保證發(fā)展商的實際均價回收要求。、開盤前一個月的意向認購登記工作（包括泛銷售），有額外優(yōu)惠。：意向認購限時折扣、付款方式折扣、業(yè)主專項教育課程、藝術城會員金卡、藝術新生活島內特色游等，以體現“維也納森林”的資源共享及滿足目標客戶需求。，由于海口市場消費者的“冷靜”，價格的分貨量分階段拉升操作有難度，對于首期的定價采用集中統(tǒng)一定價，不做分批分階段作價格拉升，具體價格拉升操作通過階段需要即時調整。詳細說明：： 216。 “泛銷售”滲透策略：從內部認購開始，全面開展泛銷售計劃。通過龐大的銷售網絡，將銷售觸角延伸到社會的每個角落。而且在意向認購期間認購者有額外優(yōu)惠，從而吸引客戶早期入市，對并對泛銷售人員進行滲入式培訓，以增加其對本項目的認知度及認同度，擴大口碑傳播的實效性?！瘛胺轰N售”會員發(fā)展渠道：1. 海南高檔消費場所： 2. 海南從事推銷行業(yè)的人：保險經紀、期貨經紀等3. 與海南高收入者提供服務的人：銀行、工商、稅務部門的工作人員。4. 與房地產有關的行業(yè)部門工作人員：拆遷辦、安居辦、征地辦公室等。5. 其他樓盤的銷售人員，包括中介行的銷售人員6. 藝術協(xié)會會員、駐海南辦事處、俱樂部會員：如高爾夫會員7. 其他人員………社會網絡1. 成交客戶；2. 大平四方企業(yè)工作人員；3. 相關合作單位工作人員?！熬S也納森林”本身網絡●發(fā)展方式u 利用招聘廣告吸引社會網絡人士報名參加；u 工作人員直接上門聯絡“羊頭”；u 寄發(fā)相關資料給業(yè)主；u “維也納森林”本身工作人員泛銷售只限于內部認購期間有效，通過“泛銷售動員大會”發(fā)展?！裰饕ぷ鬟M度u 《海南日報》刊登招聘廣告；u 成立“泛銷售”工作小組，全面負責泛團的招聘、發(fā)展、管理工作；u 廣泛發(fā)展“泛銷售”社會網絡；u 開始泛銷售的培訓工作；u 正式啟動泛銷售。●后附“泛銷售”相關工作流程u ?？凇本S也納森林”泛銷售工作流程◇由 “維也納森林”業(yè)主、社會各階層（銷售人員除外）均可報名參加“泛銷售團隊”?！蟮怯浟鞒?. 業(yè)主直接到現場領取《?？凇熬S也納森林”會員卡》，并簽署《?？凇熬S也納森林”泛團章程》成為泛團會員。2. 會員可以親自陪同客戶到現場售樓部，或在客戶第一次光臨海口“維也納森林”前，致電現場銷售主管，做好客戶交接手續(xù)，并親自（或由銷售主管）填妥《?？凇熬S也納森林”推薦購買登記表》；3. 目標客戶交由現場主管指派現場專職銷售人員作深入跟進；4. 跟進結果：1） 成交A. 客戶簽署《認購書》，銷售人員需于《認購書》上標明“會員（ ）會員號（ ）”B. 發(fā)展商將與會員簽署該成交單元的《?？凇熬S也納森林”會員積分登記表》；C. 客戶如期交付首期，簽署《商品房買賣合同》，辦好按揭手續(xù)，積分為有效；D. 次月1日，現場“維也納森林”會員積分管理專員統(tǒng)計當月泛銷售團隊（以客戶簽定契約為準）的業(yè)績。 2) 暫未成交u 現場管理專員通知照該會員暫時未能促成成交，督促會員繼續(xù)協(xié)助現場銷售人員跟進工作；u 管理專員督促現場銷售人員繼續(xù)跟進，力求促成成交。5. 財務結算1) 每月20日前，公司財務以明細表的形式向管理專員確認上月各會員的成交套數、獎金總額。2) 次月25日前，管理專員通知會員帶積分登記卡、海口“維也納森林”泛團上崗資格證、本人身份證到現場營銷策劃部確認積分后兌換已經扣除個人所得稅后的獎金。3) 管理專員向已經領取獎金的會員收回積分登記表。◇積分活動流程：購房、推薦購房等帶領客戶到達現場現場填寫客戶資料銷售經理確認簽字辦理積分手續(xù)客戶成交：填寫積分卡或積分表，現場銷售經理審批錄入會員專屬積分檔案定期通知您積分數額及目前會員身份通知您兌付獎勵◇“維也納森林”泛團”會員章程 本章程對本會所有會員均有在會約束力，在會期間不得損壞?？凇本S也納森林”及本會的社會聲譽。本章程并構成本會與每位會員間的一份友好合約，一旦簽署隨附的申請表格并且得到本會確認，您即成為本會會員，同時被視作同意接受本會章程的約束。入會“維也納森林”泛團”會員為個人會員，實行入會自愿和退會自由的原則。申請成為“維也納森林”泛團”會員必須年滿18周歲；所有入會申請需經本會審核批準；本會保留批準或拒絕有關申請之權利，所有申請將以本會最后決定為準。會員對本會的組織、運作或管理有建議權，無決定權。會員對本會的任何財產無任何所有權、追索權或任何其他財產權利。本“維也納森林”泛團”會員會籍不得轉讓。會員守則1. 會員應積極維護“維也納森林”及本會的社會聲譽，在會期間不應有不利或意圖不利“維也納森林”及本會社會聲譽的行為。2. 會員在加入本會時必須參加本會的培訓課程，經本會考試合格后發(fā)給會員《“維也納森林”崗位資格證》，憑證上崗。3. 本會會員權力僅在開展“維也納森林”推介工作時有效。4. 本會如有特別活動安排時，您應先得到本會的邀請，且受本會于提供該項優(yōu)惠及服務時所規(guī)定的任何條款和條件限制。5. 本會有權更改會員守則，并以本會認為合適的任何方式通知會員?！逗？凇本S也納森林”崗位資格證》1. 您的申請被接納后，將獲得本公司發(fā)出的學員證，學員證僅供您本人在本會培訓期間使用。2. 學員在參加系列培訓后，經本會考核合格后，發(fā)給《“維也納森林”崗位資格證》，《“維也納森林”崗位資格證》是本會會員的最終身份證明。3. 會員憑《“維也納森林”崗位資格證》開展推介活動。在帶領自己推介客戶前往“維也納森林”現場時，須出示《“維也納森林”崗位資格證》并到主控臺登記，填寫相關資料。會員資料會員提供個人資料予本會純屬自愿。若認為個人資料涉及私隱問題，您可向本會要求查閱及更改資料。資料內容本會予以保密。會員資格的終止本會若認為您的行為對本會有損害或與本會的利益相違，以及會員因其本人受到國家的法律制裁，本會有權終止其會員資格，而本會的決定為最終的。終止會員資格后，您相應的權益也將被終止，并于收到終止會員資格的信函后，須立即將《“維也納森林”崗位資格證》交回本會。如您有意退出本會，需將您的《“維也納森林”崗位資