【正文】 記憶和對新生活的憧憬。從而使環(huán)境質量能保持長效性，持續(xù)性，形成不斷更新的良性循環(huán)。彰顯出一種海濱休閑小城悠閑購物的氛圍。但如果正確定位項目的市場方向、價格策略及入市時機，該項目會順利實現銷售。商業(yè)部分目前該片區(qū)對本項目有影響的商業(yè)物業(yè)主要有5個，各物業(yè)的基本情況如下表所示：樓盤名稱 物業(yè)位置 銷售面積(㎡) 售價(元/㎡) 租金（元/㎡?月 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 12000 一層：31000二層：25000（預計） 一層：150200（預計）二層：—— 一層：男裝、鐘表、化裝品、珠寶/二層：女裝、飾品、男女休閑服及內衣系列/三層：體育用品、兒童用品、圖書及音像制品 友誼城百貨青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層：36000二層：—— —— —— ——海洋之心 創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處 —— —— 只租不售，租金待定 —— 2002年8月入伙后商鋪出租西海灣花園 后海路、創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層：28000臨創(chuàng)業(yè)路；25000臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 未定 —— 待售從上表可以看出：各商業(yè)物業(yè)的銷售面積均不超過12000平方米，且大多以出售為主，少部分只租不售。其基本情況如下：項目名稱 建筑面積（㎡） 總戶數 主力戶型/面積 均價（元/ ㎡） 銷售狀況 發(fā)展商 性質蔚藍海岸二期 258906 2167 3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) 100126138154 6200 50% 卓越地產 小高層及高層純住宅招商海月?晴海洲 22余萬 1227 2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) 708698120140160 多層：5500小高層：5800 —— 招商地產 多層及小高層住宅陽光棕櫚園 1114 3房2廳2衛(wèi) 91113 5000（預計） —— 中海地產 高層從上表可以看出：南山商業(yè)文化中心區(qū)及周邊區(qū)域大型樓盤的戶型供應主要為三房二廳二衛(wèi)，輔之以二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)。異國風情的購物、休閑步行街步行商業(yè)街的出現，最大程度地反映了目標市場的需要。商業(yè)部分南山商業(yè)文化中心區(qū)開發(fā)進入高潮期，周邊尚有青春家園、天悅園的商業(yè)物業(yè)待售?！皣H城市村”的誕生國際城市村是澳大利亞布里斯班城市設計院為南山商業(yè)文化中心區(qū)度身設計的。商業(yè)的升值潛力本區(qū)域現為南山以至深圳重點發(fā)展區(qū)域，小區(qū)周邊大量的高尚住區(qū)，為商業(yè)提供了無限的需求。工程形象優(yōu)勢在工程進度方面，長城下屬的金眾集團總是領先一步。步行街既是小區(qū)業(yè)主購物的場所，也是業(yè)主休閑運動的場所，是小區(qū)配套的延續(xù)。（1）長城地產曾成功開發(fā)了長城公寓、長怡花園、長豐苑、長城盛世花園等一系列地產項目，并在樓盤推廣階段較短時間內創(chuàng)造了100%的銷售率而產生良好的口碑。地塊南面為30米寬的環(huán)南路，北面為30米寬的龍崗路，西面為20米寬的環(huán)西路，而東面則為50米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。經營方向：環(huán)境好、配套全、功能齊、“一站式”。但其他商業(yè)類型的經營，南山仍然落后于羅湖、福田。而南山半島周邊科技園、西麗、寶安等商業(yè)尚不夠成熟，缺乏南山半島商業(yè)的規(guī)模和檔次。深圳市中心區(qū)的西移、濱海大道的開通、西部跨海大橋的規(guī)劃，給予南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的歷史契機。截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在1000平方米以上的有保利城花園商場、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場及星海名城二期商場等十幾家，大都定位于主題商場，鮮明界定和劃分目標消費群。南山經濟的發(fā)展將為新增人口轉化為“商業(yè)購買力”起著推動作用。南山區(qū)的經濟占到全市經濟總量的22%，表明了南山區(qū)的總體經濟狀況，處于全市的平均水平之上。具前瞻性的城市發(fā)展規(guī)劃按深圳市的總體規(guī)劃，南山區(qū)將建成深圳市高新技術產業(yè)基地、以人文景觀為主的旅游基地、培養(yǎng)高素質人才為主的教育基地、以港口和運輸為主的特區(qū)西部物流中心，把南山建成一個文明、優(yōu)美的現代化花園海濱城區(qū)。政府為該片區(qū)規(guī)劃配套了小學、中學、公交車站以及為居民提供服務的商業(yè)設施。暢銷戶型為二房二廳一衛(wèi)，面積基本在75平方米左右。主力戶型主要為三房二廳二衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)，建筑面積分別為90126平方米、7086平方米，平面住宅均價55006200元/平方米。項目集中開發(fā)上市南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)商住項目如蔚藍海岸三期（20余萬㎡）、勁力地產海岸明珠（㎡）、觀海臺花園（13萬㎡）、漾日灣畔（15萬㎡）、佳嘉豪苑及長城地產項目（20余萬㎡）等項目預計20022003年陸續(xù)上市。其中后海路、北環(huán)路、后海濱路、環(huán)南路包圍的地區(qū)為南山文化中心的核心區(qū)，主要功能為商業(yè)、辦公、文化用地。二、南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)房地產市場分析（一）區(qū)域概況交通條件南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)交通體系日益健全。1996年至2000年南山區(qū)商品房銷售狀況如下圖所示：（1）南山區(qū)熱點區(qū)域南山商業(yè)文化中心、后海片區(qū)、前海片區(qū)、華僑城片區(qū)、深圳灣填海區(qū)、蛇口（2）南山區(qū)熱點區(qū)域商品房特征① 主力戶型基本上為二房二廳的和三房二廳，建筑面積分別為7085平方米和100120平方米，目標客戶以南山區(qū)工作的人士、福田區(qū)和羅湖區(qū)首次置業(yè)或投資目的占多數。南山區(qū)擁有優(yōu)越的投資環(huán)境和優(yōu)美的生活環(huán)境，是深圳的旅游、高新技術產業(yè)基地和西部物流中心。事實上已積累的扎實深厚的公司信譽和品牌資源，而未能產生充分的市場效應。行政區(qū)劃：南山區(qū)下屬七個街道辦事處——南頭、南山、西麗、沙河、蛇口、粵海、招商。目前創(chuàng)世紀濱?；▓@三期、蔚藍海岸二期、招商海月?晴海洲、星海名城二期、保利城花園、青春家園、西海灣花園、海洋星苑、海洋之心、美廬錦園、世紀村二期、陽光棕櫚園等已進入公開發(fā)售或內部認購階段，待售項目有漾日灣畔、佳嘉豪園、海岸明珠、鼎太項目、山海人家、陽光帶?海濱城、南山中心花園等。南山區(qū)商品房客戶群特征（1）目標客戶群細分① 在南山區(qū)有較高收入的高科技企業(yè)中的中高層管理人員、技術人員及業(yè)務員、金融、證券、教育界人士、私營企業(yè)主、南山舊村居民等；② 來自福田、羅湖的首次置業(yè)者，其中包括企業(yè)中高層管理人員、高新技術人員、公務員、金融、證券、教育界人士及自由職業(yè)者等；③ 來自外地的各階層人士以及香港的中低收入階層。加上濱海大道的開通、地鐵的修建以及西部通道將于2005年底交付使用，將進一步提升南山特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)在整個深圳房地產市場的地位，改變南山區(qū)的人口結構和消費層次，這些都是本片區(qū)房地產市場進一步發(fā)展的有力條件。擬建項目正在規(guī)劃（預計明年上半年開工）的商住項目主要有：陽光帶?海濱城（32萬㎡）、勁力地產海岸明珠（㎡）、觀海臺花園（13萬㎡）、漾日灣畔（15萬㎡）、鼎太項目（30萬㎡）、佳嘉豪苑及本項目（20萬㎡）等。商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟊緟^(qū)域建設作為南山第一形象工程，尤其片區(qū)內及后海片區(qū)住宅的大幅供應以及本區(qū)域商業(yè)環(huán)境的培育，該區(qū)未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿φT人。第二競爭圈：第二競爭圈是指以后海路為核心，分布于其周圍的正在銷售或近年內即將開發(fā)的樓盤，包括佳嘉豪苑、海岸明珠、保利城花園、創(chuàng)世紀濱海花園3期、西海灣花園、青春家園、海洋之心、海洋星苑、星海名城2期以及方興達地產項目等等。發(fā)展商大多以自身質素、園林配套、高爾夫球場以及景觀等為賣點。（2）產業(yè)優(yōu)勢深圳經濟的希望，不僅表現在它高出全國一倍的經濟增長率，更表現在它的產業(yè)優(yōu)勢：即高新技術產業(yè)產值的強勁增長，其高新技術產品產值（420億），已占工業(yè)總產值的50%，這是全國其他大中城市所無法比擬的。商品品種總量商品品種的豐富程度有限，比起華強北、東門等地，品種總量尚須進一步增加。消費質量及品位消費質量和品質，取決于兩個方面，經濟素質和文化素質。截止上半年南山在建、在售的商業(yè)物業(yè)逾10多萬平方米，二項相加南山近期的商業(yè)物業(yè)供應量將近30余萬平方米。數據表明南山商業(yè)物業(yè)已成為深圳商業(yè)物業(yè)中的重要組成部分，南山商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本條件。由于南山商業(yè)物業(yè)供應量的增加及大量主題商場的開業(yè)等，使得南山商業(yè)環(huán)境顯著改變，羅湖的東門現象、福田華強北現象有望再現南山。深港兩地的物價差異和南山購物環(huán)境的日趨完善，將吸引部分港人來南山購物。因此，具有良好經濟素質的人口正在快速增長，這必然產生新的需求，加之原有未被滿足的（到區(qū)域外實現消費需要的）購買力，南山的商業(yè)需求在近年內將有超過羅湖、福田的勢頭。如今，隨著保利城、天悅園等項目的竣工以及漾日灣畔、嘉佳豪苑項目的動工，南山商業(yè)文化中心區(qū)的成片建設進入了高潮。此外，人人樂購物商場、蛇口沃而瑪和家樂福南頭店等大型商場和超市離本項目所在片區(qū)也不遠。（3）長城物業(yè)管理是全國首家通過竟標進入首都地區(qū)的名牌管家。環(huán)境規(guī)劃和齊全配套優(yōu)勢本項目的規(guī)劃定位是中高檔濱海人文社區(qū)，加上邀請了國際著名機構參與景觀和商業(yè)街的規(guī)劃設計，因此整個項目將體現高水準、國際化的規(guī)劃特點，著重體現商業(yè)與文化共存的生活氛圍。商業(yè)部分鮮明的商業(yè)功能定位——國際化的購物休閑步行商業(yè)街（1）市政府在南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃了唯一的一條“商業(yè)步行街” ，該步行街由龍崗路至創(chuàng)業(yè)路,建成后必然會對本項目產生重大的正面效應。近期公交便利度不夠本項目目前附近只有南油大道和創(chuàng)業(yè)路有公交車到達，新片區(qū)尚未形成公交網，短期內對居民到達本片區(qū)有一定的影響。商業(yè)部分南山商業(yè)處于新的競爭起點濱海大道通車、深圳中心區(qū)西移，給南山的商業(yè)發(fā)展帶來了極大的發(fā)展機會，使南山商業(yè)處于新的競爭起點。而本項目開發(fā)的重要意義就在于：它啟動了長城地產在新世紀的品牌戰(zhàn)略，將進一步提升長城地產在深圳的知名度和社會形象，讓長城品牌更加深入人心?！敖洕偷拇髴簟?、“居家頭等艙” 、“戶戶頭等艙，國際生活港”本項目普通住宅3米層高，可謂用“經濟艙”的價格享受“頭等艙”的舒適豪華。均由品牌地產商投資開發(fā)，如卓越、招商和中海，無形之中增強了購房者的置業(yè)信心。物業(yè)的經營主題：均以品牌服裝、服飾為主，其它文體用品為輔。中文名字明顯不同于深圳傳統地產策劃手法，別致、響亮，有極大的想象空間。在規(guī)劃設計時，就要事先考慮到某些空間和局部形態(tài)的可更改性和多功能性，以及在總體格局和基本格調保持不變的情況下，充分留有簡便易行的改、擴建的余地?？沙掷m(xù)發(fā)展的觀念，首先是通過市場細分確定產品的市場區(qū)隔和相應的目標群體，以使小區(qū)形成“物以類聚，人以群分”的社會階層特色。廣告畫面以大海為背景，以海印長廊國際步行商業(yè)街景和小區(qū)局部立面為近景，可采用黑白畫面，以增強歷史感和藝術感染力。（二）商業(yè)整體定位商業(yè)整體定位城市次（新）中心并輻射深圳市、以滿足居民日常需求的、中高檔國際品牌、休閑購物步行街商業(yè)理念定位深圳市首條異國風情的、開放式、休閑購物步行街商業(yè)宣傳定位海印長街—深圳新外灘海印長街—天上的街市 海濱的故事海印長街—深圳的歐洲街 開放的動感城闡述：（1）突出獨有的國際風情步行街特征（2）宣染含有較好游覽題材的開放性商業(yè)（3）為商業(yè)的銷售服務，并為今后的經營定下基調商業(yè)步行街設置大型住區(qū)商業(yè)街為本項目的重點和難點，在本區(qū)域和周邊區(qū)域近期有大量商業(yè)上市，因此，只有特別注意本項目商業(yè)的超前規(guī)劃和特色營造，才能順利的銷售和保證經營中業(yè)主利益的。商業(yè)街規(guī)劃建議（1）異國風情建筑風格及設施設置歐式風情的建筑及設施，包括：建筑物色彩、造型、商業(yè)街屋頂藝術畫、櫥窗、商店吊牌、燈箱、路燈、雕塑、休閑椅、異國彩旗、燈桿旗、樹木花草、花壇、廣告、兒童娛樂場所等營造濃濃的購物休閑氛圍。③ 舉辦為商業(yè)活動服務的表演、比賽、展覽、時尚發(fā)布會、啤酒節(jié)、圣誕節(jié)等各種節(jié)日慶典等活動，增加步行街知名度。（二）商業(yè)步行街目標客戶銷售客戶（1）從區(qū)域、歷史角度分：南山區(qū)的原住居民為主及部分寶安、福田、羅湖區(qū)原住居民；廣東籍的潮州人占相當比例；廣東籍的香港人占一定比例；南山區(qū)中高收入新移民。商業(yè)消費客戶南山占相當比例，并輻射深圳市及香港。（三）市場品牌的再定位借助于“海印長城”上市的機會，長城地產應重塑其企業(yè)品牌。書籍內容：由“長城人”、“長城股票”、“長城社區(qū)”、“海印長城”等主要章節(jié)構成?！皣H城市村與國際生活港”主題研討會結合市場現有“國際城市村”的概念召開上述研討會，推廣以“海印長城”為代表的整個深圳灣濱海社區(qū)。（三）根據項目的施工組織安排，以及我們對本項目的把握，明年的秋季將進入本項目的又一個銷售高潮階段，利用這個時期秋交會以及十一黃金假期的兩個銷售時機，組織一系列促銷活動，刺激市場對本項目的進一步消化；（四）中秋節(jié)在廣東是一個影響力僅次于春節(jié)的大型節(jié)日，也是眾多樓盤花心思組織活動的一個時機，對于本項目而言，較高的文化內涵，濃厚的人文風氣是本項目在中秋節(jié)舉辦活動的最大優(yōu)勢，中秋活動的舉辦不僅能宣傳樓盤形象，促進銷售，而且還能充分向客戶展示長城公司的企業(yè)文化以及人文關懷。在具體形式上如可以采用在飛艇上印上樓盤名稱及LOGO，于周末時在深圳上空飛行，引起市民注意，使其產生想急切深入了解的欲望。 時間安排：2002年11月——2002年12月四、銷售渠道（一）現場銷售——現場營銷中心本項目的售樓處安排在小區(qū)的東端，青年活動中心內，緊鄰后海大道。（6）簽約區(qū)：簽約區(qū)設置獨立的58個獨立小房間，以保證整個簽約過程絕對不受干擾。長城社區(qū)老業(yè)主購房（向社區(qū)業(yè)主發(fā)放宣傳單頁）、長城股民購房。（一）前期宣傳活動前期宣傳主要安排樓盤的炒作活動，盡量以長城品牌、樓盤的名稱、LOGO設計以及相關主題的文章為主題展開全市范圍內的征集、發(fā)布，以及組織相關專題的研討會