【正文】 記憶和對(duì)新生活的憧憬。從而使環(huán)境質(zhì)量能保持長(zhǎng)效性，持續(xù)性，形成不斷更新的良性循環(huán)。彰顯出一種海濱休閑小城悠閑購(gòu)物的氛圍。但如果正確定位項(xiàng)目的市場(chǎng)方向、價(jià)格策略及入市時(shí)機(jī)，該項(xiàng)目會(huì)順利實(shí)現(xiàn)銷售。商業(yè)部分目前該片區(qū)對(duì)本項(xiàng)目有影響的商業(yè)物業(yè)主要有5個(gè)，各物業(yè)的基本情況如下表所示：樓盤(pán)名稱 物業(yè)位置 銷售面積(㎡) 售價(jià)(元/㎡) 租金（元/㎡?月 商業(yè)業(yè)態(tài) 備注保利城花園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 12000 一層：31000二層：25000（預(yù)計(jì)） 一層：150200（預(yù)計(jì)）二層：—— 一層：男裝、鐘表、化裝品、珠寶/二層：女裝、飾品、男女休閑服及內(nèi)衣系列/三層：體育用品、兒童用品、圖書(shū)及音像制品 友誼城百貨青春家園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 7800 一層：36000二層：—— —— —— ——海洋之心 創(chuàng)業(yè)路與后海路交匯處 —— —— 只租不售，租金待定 —— 2002年8月入伙后商鋪出租西海灣花園 后海路、創(chuàng)業(yè)路交匯處 5000 一層：28000臨創(chuàng)業(yè)路；25000臨南鹽路 —— 品牌服裝、兒童文體用品等 不能做飲食天悅園 南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處 未定 —— 待售從上表可以看出：各商業(yè)物業(yè)的銷售面積均不超過(guò)12000平方米，且大多以出售為主，少部分只租不售。其基本情況如下：項(xiàng)目名稱 建筑面積（㎡） 總戶數(shù) 主力戶型/面積 均價(jià)（元/ ㎡） 銷售狀況 發(fā)展商 性質(zhì)蔚藍(lán)海岸二期 258906 2167 3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) 100126138154 6200 50% 卓越地產(chǎn) 小高層及高層純住宅招商海月?晴海洲 22余萬(wàn) 1227 2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi) 708698120140160 多層：5500小高層：5800 —— 招商地產(chǎn) 多層及小高層住宅陽(yáng)光棕櫚園 1114 3房2廳2衛(wèi) 91113 5000（預(yù)計(jì)） —— 中海地產(chǎn) 高層從上表可以看出：南山商業(yè)文化中心區(qū)及周邊區(qū)域大型樓盤(pán)的戶型供應(yīng)主要為三房二廳二衛(wèi)，輔之以二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)。異國(guó)風(fēng)情的購(gòu)物、休閑步行街步行商業(yè)街的出現(xiàn)，最大程度地反映了目標(biāo)市場(chǎng)的需要。商業(yè)部分南山商業(yè)文化中心區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮期，周邊尚有青春家園、天悅園的商業(yè)物業(yè)待售。“國(guó)際城市村”的誕生國(guó)際城市村是澳大利亞布里斯班城市設(shè)計(jì)院為南山商業(yè)文化中心區(qū)度身設(shè)計(jì)的。商業(yè)的升值潛力本區(qū)域現(xiàn)為南山以至深圳重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，小區(qū)周邊大量的高尚住區(qū)，為商業(yè)提供了無(wú)限的需求。工程形象優(yōu)勢(shì)在工程進(jìn)度方面，長(zhǎng)城下屬的金眾集團(tuán)總是領(lǐng)先一步。步行街既是小區(qū)業(yè)主購(gòu)物的場(chǎng)所，也是業(yè)主休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所，是小區(qū)配套的延續(xù)。（1）長(zhǎng)城地產(chǎn)曾成功開(kāi)發(fā)了長(zhǎng)城公寓、長(zhǎng)怡花園、長(zhǎng)豐苑、長(zhǎng)城盛世花園等一系列地產(chǎn)項(xiàng)目，并在樓盤(pán)推廣階段較短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了100%的銷售率而產(chǎn)生良好的口碑。地塊南面為30米寬的環(huán)南路，北面為30米寬的龍崗路，西面為20米寬的環(huán)西路，而東面則為50米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。經(jīng)營(yíng)方向：環(huán)境好、配套全、功能齊、“一站式”。但其他商業(yè)類型的經(jīng)營(yíng)，南山仍然落后于羅湖、福田。而南山半島周邊科技園、西麗、寶安等商業(yè)尚不夠成熟，缺乏南山半島商業(yè)的規(guī)模和檔次。深圳市中心區(qū)的西移、濱海大道的開(kāi)通、西部跨海大橋的規(guī)劃，給予南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在1000平方米以上的有保利城花園商場(chǎng)、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場(chǎng)及星海名城二期商場(chǎng)等十幾家，大都定位于主題商場(chǎng)，鮮明界定和劃分目標(biāo)消費(fèi)群。南山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將為新增人口轉(zhuǎn)化為“商業(yè)購(gòu)買力”起著推動(dòng)作用。南山區(qū)的經(jīng)濟(jì)占到全市經(jīng)濟(jì)總量的22%，表明了南山區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)狀況，處于全市的平均水平之上。具前瞻性的城市發(fā)展規(guī)劃按深圳市的總體規(guī)劃，南山區(qū)將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、以人文景觀為主的旅游基地、培養(yǎng)高素質(zhì)人才為主的教育基地、以港口和運(yùn)輸為主的特區(qū)西部物流中心，把南山建成一個(gè)文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。政府為該片區(qū)規(guī)劃配套了小學(xué)、中學(xué)、公交車站以及為居民提供服務(wù)的商業(yè)設(shè)施。暢銷戶型為二房二廳一衛(wèi)，面積基本在75平方米左右。主力戶型主要為三房二廳二衛(wèi)、二房二廳一衛(wèi)，建筑面積分別為90126平方米、7086平方米，平面住宅均價(jià)55006200元/平方米。項(xiàng)目集中開(kāi)發(fā)上市南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)商住項(xiàng)目如蔚藍(lán)海岸三期（20余萬(wàn)㎡）、勁力地產(chǎn)海岸明珠（㎡）、觀海臺(tái)花園（13萬(wàn)㎡）、漾日灣畔（15萬(wàn)㎡）、佳嘉豪苑及長(zhǎng)城地產(chǎn)項(xiàng)目（20余萬(wàn)㎡）等項(xiàng)目預(yù)計(jì)20022003年陸續(xù)上市。其中后海路、北環(huán)路、后海濱路、環(huán)南路包圍的地區(qū)為南山文化中心的核心區(qū)，主要功能為商業(yè)、辦公、文化用地。二、南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）區(qū)域概況交通條件南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)交通體系日益健全。1996年至2000年南山區(qū)商品房銷售狀況如下圖所示：（1）南山區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域南山商業(yè)文化中心、后海片區(qū)、前海片區(qū)、華僑城片區(qū)、深圳灣填海區(qū)、蛇口（2）南山區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域商品房特征① 主力戶型基本上為二房二廳的和三房二廳，建筑面積分別為7085平方米和100120平方米，目標(biāo)客戶以南山區(qū)工作的人士、福田區(qū)和羅湖區(qū)首次置業(yè)或投資目的占多數(shù)。南山區(qū)擁有優(yōu)越的投資環(huán)境和優(yōu)美的生活環(huán)境，是深圳的旅游、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和西部物流中心。事實(shí)上已積累的扎實(shí)深厚的公司信譽(yù)和品牌資源，而未能產(chǎn)生充分的市場(chǎng)效應(yīng)。行政區(qū)劃：南山區(qū)下屬七個(gè)街道辦事處——南頭、南山、西麗、沙河、蛇口、粵海、招商。目前創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@三期、蔚藍(lán)海岸二期、招商海月?晴海洲、星海名城二期、保利城花園、青春家園、西海灣花園、海洋星苑、海洋之心、美廬錦園、世紀(jì)村二期、陽(yáng)光棕櫚園等已進(jìn)入公開(kāi)發(fā)售或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，待售項(xiàng)目有漾日灣畔、佳嘉豪園、海岸明珠、鼎太項(xiàng)目、山海人家、陽(yáng)光帶?海濱城、南山中心花園等。南山區(qū)商品房客戶群特征（1）目標(biāo)客戶群細(xì)分① 在南山區(qū)有較高收入的高科技企業(yè)中的中高層管理人員、技術(shù)人員及業(yè)務(wù)員、金融、證券、教育界人士、私營(yíng)企業(yè)主、南山舊村居民等；② 來(lái)自福田、羅湖的首次置業(yè)者，其中包括企業(yè)中高層管理人員、高新技術(shù)人員、公務(wù)員、金融、證券、教育界人士及自由職業(yè)者等；③ 來(lái)自外地的各階層人士以及香港的中低收入階層。加上濱海大道的開(kāi)通、地鐵的修建以及西部通道將于2005年底交付使用，將進(jìn)一步提升南山特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)在整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位，改變南山區(qū)的人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)層次，這些都是本片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的有力條件。擬建項(xiàng)目正在規(guī)劃（預(yù)計(jì)明年上半年開(kāi)工）的商住項(xiàng)目主要有：陽(yáng)光帶?海濱城（32萬(wàn)㎡）、勁力地產(chǎn)海岸明珠（㎡）、觀海臺(tái)花園（13萬(wàn)㎡）、漾日灣畔（15萬(wàn)㎡）、鼎太項(xiàng)目（30萬(wàn)㎡）、佳嘉豪苑及本項(xiàng)目（20萬(wàn)㎡）等。商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟊緟^(qū)域建設(shè)作為南山第一形象工程，尤其片區(qū)內(nèi)及后海片區(qū)住宅的大幅供應(yīng)以及本區(qū)域商業(yè)環(huán)境的培育，該區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿φT人。第二競(jìng)爭(zhēng)圈：第二競(jìng)爭(zhēng)圈是指以后海路為核心，分布于其周圍的正在銷售或近年內(nèi)即將開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，包括佳嘉豪苑、海岸明珠、保利城花園、創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@3期、西海灣花園、青春家園、海洋之心、海洋星苑、星海名城2期以及方興達(dá)地產(chǎn)項(xiàng)目等等。發(fā)展商大多以自身質(zhì)素、園林配套、高爾夫球場(chǎng)以及景觀等為賣點(diǎn)。（2）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)深圳經(jīng)濟(jì)的希望，不僅表現(xiàn)在它高出全國(guó)一倍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，更表現(xiàn)在它的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，其高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值（420億），已占工業(yè)總產(chǎn)值的50%，這是全國(guó)其他大中城市所無(wú)法比擬的。商品品種總量商品品種的豐富程度有限，比起華強(qiáng)北、東門(mén)等地，品種總量尚須進(jìn)一步增加。消費(fèi)質(zhì)量及品位消費(fèi)質(zhì)量和品質(zhì)，取決于兩個(gè)方面，經(jīng)濟(jì)素質(zhì)和文化素質(zhì)。截止上半年南山在建、在售的商業(yè)物業(yè)逾10多萬(wàn)平方米，二項(xiàng)相加南山近期的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將近30余萬(wàn)平方米。數(shù)據(jù)表明南山商業(yè)物業(yè)已成為深圳商業(yè)物業(yè)中的重要組成部分，南山商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本條件。由于南山商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的增加及大量主題商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)等，使得南山商業(yè)環(huán)境顯著改變，羅湖的東門(mén)現(xiàn)象、福田華強(qiáng)北現(xiàn)象有望再現(xiàn)南山。深港兩地的物價(jià)差異和南山購(gòu)物環(huán)境的日趨完善，將吸引部分港人來(lái)南山購(gòu)物。因此，具有良好經(jīng)濟(jì)素質(zhì)的人口正在快速增長(zhǎng)，這必然產(chǎn)生新的需求，加之原有未被滿足的（到區(qū)域外實(shí)現(xiàn)消費(fèi)需要的）購(gòu)買力，南山的商業(yè)需求在近年內(nèi)將有超過(guò)羅湖、福田的勢(shì)頭。如今，隨著保利城、天悅園等項(xiàng)目的竣工以及漾日灣畔、嘉佳豪苑項(xiàng)目的動(dòng)工，南山商業(yè)文化中心區(qū)的成片建設(shè)進(jìn)入了高潮。此外，人人樂(lè)購(gòu)物商場(chǎng)、蛇口沃而瑪和家樂(lè)福南頭店等大型商場(chǎng)和超市離本項(xiàng)目所在片區(qū)也不遠(yuǎn)。（3）長(zhǎng)城物業(yè)管理是全國(guó)首家通過(guò)竟標(biāo)進(jìn)入首都地區(qū)的名牌管家。環(huán)境規(guī)劃和齊全配套優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的規(guī)劃定位是中高檔濱海人文社區(qū)，加上邀請(qǐng)了國(guó)際著名機(jī)構(gòu)參與景觀和商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此整個(gè)項(xiàng)目將體現(xiàn)高水準(zhǔn)、國(guó)際化的規(guī)劃特點(diǎn)，著重體現(xiàn)商業(yè)與文化共存的生活氛圍。商業(yè)部分鮮明的商業(yè)功能定位——國(guó)際化的購(gòu)物休閑步行商業(yè)街（1）市政府在南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃了唯一的一條“商業(yè)步行街” ，該步行街由龍崗路至創(chuàng)業(yè)路,建成后必然會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生重大的正面效應(yīng)。近期公交便利度不夠本項(xiàng)目目前附近只有南油大道和創(chuàng)業(yè)路有公交車到達(dá)，新片區(qū)尚未形成公交網(wǎng)，短期內(nèi)對(duì)居民到達(dá)本片區(qū)有一定的影響。商業(yè)部分南山商業(yè)處于新的競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)濱海大道通車、深圳中心區(qū)西移，給南山的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了極大的發(fā)展機(jī)會(huì)，使南山商業(yè)處于新的競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)。而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要意義就在于：它啟動(dòng)了長(zhǎng)城地產(chǎn)在新世紀(jì)的品牌戰(zhàn)略，將進(jìn)一步提升長(zhǎng)城地產(chǎn)在深圳的知名度和社會(huì)形象，讓長(zhǎng)城品牌更加深入人心?！敖?jīng)濟(jì)型的大戶” 、“居家頭等艙” 、“戶戶頭等艙，國(guó)際生活港”本項(xiàng)目普通住宅3米層高，可謂用“經(jīng)濟(jì)艙”的價(jià)格享受“頭等艙”的舒適豪華。均由品牌地產(chǎn)商投資開(kāi)發(fā)，如卓越、招商和中海，無(wú)形之中增強(qiáng)了購(gòu)房者的置業(yè)信心。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)主題：均以品牌服裝、服飾為主，其它文體用品為輔。中文名字明顯不同于深圳傳統(tǒng)地產(chǎn)策劃手法，別致、響亮，有極大的想象空間。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，就要事先考慮到某些空間和局部形態(tài)的可更改性和多功能性，以及在總體格局和基本格調(diào)保持不變的情況下，充分留有簡(jiǎn)便易行的改、擴(kuò)建的余地?？沙掷m(xù)發(fā)展的觀念，首先是通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分確定產(chǎn)品的市場(chǎng)區(qū)隔和相應(yīng)的目標(biāo)群體，以使小區(qū)形成“物以類聚，人以群分”的社會(huì)階層特色。廣告畫(huà)面以大海為背景，以海印長(zhǎng)廊國(guó)際步行商業(yè)街景和小區(qū)局部立面為近景，可采用黑白畫(huà)面，以增強(qiáng)歷史感和藝術(shù)感染力。（二）商業(yè)整體定位商業(yè)整體定位城市次（新）中心并輻射深圳市、以滿足居民日常需求的、中高檔國(guó)際品牌、休閑購(gòu)物步行街商業(yè)理念定位深圳市首條異國(guó)風(fēng)情的、開(kāi)放式、休閑購(gòu)物步行街商業(yè)宣傳定位海印長(zhǎng)街—深圳新外灘海印長(zhǎng)街—天上的街市 海濱的故事海印長(zhǎng)街—深圳的歐洲街 開(kāi)放的動(dòng)感城闡述：（1）突出獨(dú)有的國(guó)際風(fēng)情步行街特征（2）宣染含有較好游覽題材的開(kāi)放性商業(yè)（3）為商業(yè)的銷售服務(wù)，并為今后的經(jīng)營(yíng)定下基調(diào)商業(yè)步行街設(shè)置大型住區(qū)商業(yè)街為本項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)，在本區(qū)域和周邊區(qū)域近期有大量商業(yè)上市，因此，只有特別注意本項(xiàng)目商業(yè)的超前規(guī)劃和特色營(yíng)造，才能順利的銷售和保證經(jīng)營(yíng)中業(yè)主利益的。商業(yè)街規(guī)劃建議（1）異國(guó)風(fēng)情建筑風(fēng)格及設(shè)施設(shè)置歐式風(fēng)情的建筑及設(shè)施，包括：建筑物色彩、造型、商業(yè)街屋頂藝術(shù)畫(huà)、櫥窗、商店吊牌、燈箱、路燈、雕塑、休閑椅、異國(guó)彩旗、燈桿旗、樹(shù)木花草、花壇、廣告、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所等營(yíng)造濃濃的購(gòu)物休閑氛圍。③ 舉辦為商業(yè)活動(dòng)服務(wù)的表演、比賽、展覽、時(shí)尚發(fā)布會(huì)、啤酒節(jié)、圣誕節(jié)等各種節(jié)日慶典等活動(dòng)，增加步行街知名度。（二）商業(yè)步行街目標(biāo)客戶銷售客戶（1）從區(qū)域、歷史角度分：南山區(qū)的原住居民為主及部分寶安、福田、羅湖區(qū)原住居民；廣東籍的潮州人占相當(dāng)比例；廣東籍的香港人占一定比例；南山區(qū)中高收入新移民。商業(yè)消費(fèi)客戶南山占相當(dāng)比例，并輻射深圳市及香港。（三）市場(chǎng)品牌的再定位借助于“海印長(zhǎng)城”上市的機(jī)會(huì)，長(zhǎng)城地產(chǎn)應(yīng)重塑其企業(yè)品牌。書(shū)籍內(nèi)容：由“長(zhǎng)城人”、“長(zhǎng)城股票”、“長(zhǎng)城社區(qū)”、“海印長(zhǎng)城”等主要章節(jié)構(gòu)成?！皣?guó)際城市村與國(guó)際生活港”主題研討會(huì)結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)有“國(guó)際城市村”的概念召開(kāi)上述研討會(huì)，推廣以“海印長(zhǎng)城”為代表的整個(gè)深圳灣濱海社區(qū)。（三）根據(jù)項(xiàng)目的施工組織安排，以及我們對(duì)本項(xiàng)目的把握，明年的秋季將進(jìn)入本項(xiàng)目的又一個(gè)銷售高潮階段，利用這個(gè)時(shí)期秋交會(huì)以及十一黃金假期的兩個(gè)銷售時(shí)機(jī)，組織一系列促銷活動(dòng)，刺激市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的進(jìn)一步消化；（四）中秋節(jié)在廣東是一個(gè)影響力僅次于春節(jié)的大型節(jié)日，也是眾多樓盤(pán)花心思組織活動(dòng)的一個(gè)時(shí)機(jī)，對(duì)于本項(xiàng)目而言，較高的文化內(nèi)涵，濃厚的人文風(fēng)氣是本項(xiàng)目在中秋節(jié)舉辦活動(dòng)的最大優(yōu)勢(shì)，中秋活動(dòng)的舉辦不僅能宣傳樓盤(pán)形象，促進(jìn)銷售，而且還能充分向客戶展示長(zhǎng)城公司的企業(yè)文化以及人文關(guān)懷。在具體形式上如可以采用在飛艇上印上樓盤(pán)名稱及LOGO，于周末時(shí)在深圳上空飛行，引起市民注意，使其產(chǎn)生想急切深入了解的欲望。 時(shí)間安排：2002年11月——2002年12月四、銷售渠道（一）現(xiàn)場(chǎng)銷售——現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心本項(xiàng)目的售樓處安排在小區(qū)的東端，青年活動(dòng)中心內(nèi)，緊鄰后海大道。（6）簽約區(qū)：簽約區(qū)設(shè)置獨(dú)立的58個(gè)獨(dú)立小房間，以保證整個(gè)簽約過(guò)程絕對(duì)不受干擾。長(zhǎng)城社區(qū)老業(yè)主購(gòu)房（向社區(qū)業(yè)主發(fā)放宣傳單頁(yè)）、長(zhǎng)城股民購(gòu)房。（一）前期宣傳活動(dòng)前期宣傳主要安排樓盤(pán)的炒作活動(dòng)，盡量以長(zhǎng)城品牌、樓盤(pán)的名稱、LOGO設(shè)計(jì)以及相關(guān)主題的文章為主題展開(kāi)全市范圍內(nèi)的征集、發(fā)布，以及組織相關(guān)專題的研討會(huì)