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正文內(nèi)容

某政府辦公樓物業(yè)管理方案(編輯修改稿)

2025-05-29 01:58 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ,先后獲得注冊(cè)安全主任資格、深圳注冊(cè)電梯安全檢測(cè)員、ISO9000內(nèi)審員資格。現(xiàn)任CPM深圳工商銀行物業(yè)分公司技術(shù)室主任。該同志在樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)、安裝、改造、維護(hù)、工程預(yù)決算等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),是電梯維修和檢測(cè)調(diào)試、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、消防設(shè)備、中央空調(diào)等方面的專家。(二)管理處人員配置管理處擬配備各類人員110人。(三)各部門人員素質(zhì)要求1.部長(zhǎng):大學(xué)本科畢業(yè),中級(jí)以上職稱,五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn),持有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證,具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。2.專業(yè)工程師:大學(xué)本科以上相關(guān)專業(yè)畢業(yè),中級(jí)以上職稱,五年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。持有物業(yè)管理上崗證,能夠獨(dú)立完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作。3.會(huì)計(jì):大專以上文化程度,財(cái)會(huì)專業(yè)畢業(yè),會(huì)計(jì)師職稱,三年以上財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。持有會(huì)計(jì)上崗證,熟練掌握電腦管理系統(tǒng)和會(huì)計(jì)電算化操作,有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)能力。4.管理人員:大專以上文化程度,三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn),持有物業(yè)管理上崗證,熟練掌握電腦管理系統(tǒng),熟悉ISO9000質(zhì)量體系,具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力。5.運(yùn)行維修人員:中技、高中以上文化程度,2535歲,三年以上大廈設(shè)備運(yùn)行及維修工作經(jīng)驗(yàn),有相關(guān)專業(yè)的上崗證,思想作風(fēng)過硬,專業(yè)素質(zhì)高,動(dòng)手能力強(qiáng),身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞。6.保安人員:保安隊(duì)長(zhǎng):中專以上文化程度,2328歲,三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),轉(zhuǎn)業(yè)軍人,身體素質(zhì)好,業(yè)務(wù)素質(zhì)高,有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。保安員:高中以上文化程度,1823歲,體重5565公斤,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過硬,相貌端正,工作責(zé)任心強(qiáng)。二、管理人員的培訓(xùn) (一)培訓(xùn)觀念物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是人才的競(jìng)爭(zhēng),是員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng),而人才的聚集和員工綜合素質(zhì)的提高關(guān)鍵在于有效的員工培訓(xùn)。持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)環(huán)節(jié),是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。管理處大多數(shù)管理障礙,可以通過有效培訓(xùn)加以改善。基層員工在某些工作上的不足,特別是服務(wù)觀念上的差距,也可以通過培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的當(dāng)務(wù)之急。CPM高度重視員工培訓(xùn)工作,把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作,每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃。公司董事長(zhǎng)王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。(二)培訓(xùn)原則:因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。(三)培訓(xùn)目標(biāo):品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。(四)培訓(xùn)內(nèi)容:1.觀念培訓(xùn)(針對(duì)全體人員):服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及CPM企業(yè)文化體系。2.管理培訓(xùn)(針對(duì)各級(jí)骨干):?jiǎn)T工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。3.崗位技術(shù)培訓(xùn)(針對(duì)操作層):基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。4.基礎(chǔ)培訓(xùn)(針對(duì)新入職員工):行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。(五)年度培訓(xùn)計(jì)劃CPM擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段,第一階段入駐前期培訓(xùn)(2001年2月10日至4月20日),采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn),重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn),配合兩輪培訓(xùn)考核;第二階段為入駐后培訓(xùn),采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn),激發(fā)潛能,啟導(dǎo)信心,配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估,鞏固培訓(xùn)效果。機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理處對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為:人均受訓(xùn)130課時(shí)以上,保安員受訓(xùn)260課時(shí)以上。(七)培訓(xùn)方式 培訓(xùn)方式(八)培訓(xùn)效果:通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果培訓(xùn)前安排測(cè)試,了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求,培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果,培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位,并對(duì)員工工作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。三、管理人員的管理人才是CPM最寶貴的財(cái)富。公司始終把尊重員工、培訓(xùn)員工、充分發(fā)揮員工積極性、創(chuàng)造性作為根本,高度重視公司人力資源管理,倡導(dǎo)和營造既相互尊重、相互信任,又有明確的行為規(guī)范這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境,為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),首先體現(xiàn)在它擁有了企業(yè)發(fā)展所需要的各類人才并合理地予以配置,同時(shí)極大地激發(fā)他們的工作積極性和創(chuàng)造性。CPM在人員管理實(shí)踐中,總結(jié)、形成了自己的風(fēng)格,比較突出的做法是: (一)嚴(yán)格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人把好進(jìn)人關(guān),選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員,不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的,堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里,經(jīng)營和管理骨干是人才,為推進(jìn)公司整體動(dòng)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷,德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡?dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神,對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定,并通過量化考核辦法,不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性,注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入地工作態(tài)度。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵。明確培訓(xùn)需求,主動(dòng)“充電”。公司還要求物業(yè)管理經(jīng)理人從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進(jìn)了工作,增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力,同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔,按比例7:3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。(二)競(jìng)爭(zhēng)上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵(lì)人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位,服務(wù)觀念、滿意危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學(xué)習(xí),及時(shí)變革,才能爭(zhēng)取主動(dòng),贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與,因而我們?cè)诹炕芾怼⒊杀竟芾砗陀?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域,注意引導(dǎo)員工廣泛參與,群策群力,實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開招聘,競(jìng)爭(zhēng)上崗,并實(shí)行年度聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制,盤活人力資源。通過綜合考評(píng),實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。(三)以企業(yè)文化感召人,留住人由企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的CPM企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。我們塑造和倡導(dǎo)這種文化,目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí),調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性,形成團(tuán)隊(duì)合力。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見和建議,高度重視員工提出的合理化建議,及時(shí)改善工作中的不足。幾年來,CPM凝聚了一批熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊(duì)伍,他們不斷創(chuàng)新,敢于挑戰(zhàn),矢志不渝,為CPM發(fā)展作出了重要的貢獻(xiàn)。第四章管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度的建立沒有規(guī)矩,不成方圓。完善的規(guī)章制度是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)。CPM積累十五年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn),建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng),使各管理項(xiàng)目有章可循,有法可依,保證了物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。1996年,CPM引入ISO9000質(zhì)量保證體系,作為規(guī)章制度的重要組成部分,通過不斷地補(bǔ)充和完善,為公司物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院是一項(xiàng)國際化、多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè),要求物業(yè)管理服務(wù)中具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng),滿足機(jī)關(guān)新大院各項(xiàng)物業(yè)管理工作的使用要求。CPM以本公司完善的規(guī)章制度和ISO9000體系為基礎(chǔ),結(jié)合即將實(shí)行的《全國城市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《長(zhǎng)沙市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》和《全國城市物業(yè)管理示范大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》的總體要求,形成了長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理規(guī)章制度體系:二、檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分,科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對(duì)長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院的實(shí)際情況,我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段,對(duì)機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理檔案進(jìn)行全面的收集和管理。(一)檔案資料的建立及分類1.檔案資料的建立。(1)采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段收集儲(chǔ)存資料;(2)將收集到的資料進(jìn)行細(xì)分,分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,做到條理清晰,分類合理,便于查閱。(3)按照資料載體的類型采用恰當(dāng)安全的保存方式。(4)所有資料檔案實(shí)行“雙檔“(電腦檔案、文本檔案)管理。類別資料內(nèi)容保安及車輛管理保安管理資料A:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B:保安訓(xùn)練計(jì)劃和考核記錄C:大院及大樓安全防范措施D:查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶E:物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄車輛及停車場(chǎng)管理資料A:停車場(chǎng)出入登記記錄B:交通疏導(dǎo)圖C:停車場(chǎng)安全防范措施及設(shè)施記錄D:車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料A:環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計(jì)表B:環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料A:清潔衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄B:國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn):排煙、排法、噪音C:處理污染事件記錄D:消殺及垃圾清運(yùn)記錄綠化管理綠化資料A:綠化規(guī)劃圖低B:綠化設(shè)施統(tǒng)計(jì)表C:綠化保養(yǎng)計(jì)劃及記錄D:綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)及記錄精神文明建設(shè)社區(qū)文化資料A:活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄B:社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像記錄C:傳媒報(bào)導(dǎo)D:文化活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施使用情況管理效益經(jīng)濟(jì)效益A:物業(yè)管理費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)表B:有償經(jīng)營服務(wù)統(tǒng)計(jì)表C:物業(yè)管理整體項(xiàng)目經(jīng)營統(tǒng)計(jì)表社會(huì)效益A:本物業(yè)管理項(xiàng)目所獲取的榮譽(yù)稱號(hào)B:輿論相關(guān)報(bào)導(dǎo)(二)物業(yè)檔案資料的管理 檔案資料管理運(yùn)作流程:管理處重要資料(如市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局提供的資料)接收必須經(jīng)過管理處主任或指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收,完善交接手續(xù)后立卷歸檔,管理處日常管理文件(如管理處通知、通報(bào)等)按照CPM制定的文件管理程序發(fā)放及接收手續(xù),并立卷歸檔。 檔案資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖檔案資料管理要求:(1)綜合部設(shè)檔案管理員;(2)檔案資料由管理處綜合部統(tǒng)一管理。(3)明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項(xiàng)管理流程。(4)采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式(如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等),并采取相應(yīng)的儲(chǔ)存、保管方法。(5)對(duì)原始文件、合同等重要資料必須嚴(yán)格管理,借閱、復(fù)印等必須經(jīng)管理處主任審批。(6)管理處主任負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。(7)注重檔案管理信息開發(fā),根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。(8)綜合部每季度對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。(9)要求全體員工樹立檔案意識(shí)、保密意識(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行《檔案管理制度》。第五章 指標(biāo)的承諾及其措施CPM按照建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司建住房物[2000]008號(hào)《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》,針對(duì)長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理工作的總體要求,結(jié)合CPM的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn),從專業(yè)化物業(yè)管理的角度出發(fā),本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則,按照《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》及《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)(大廈)》對(duì)十五項(xiàng)管理指標(biāo)作出承諾,并擬定了將采取的具體措施:第六章 管理成本測(cè)算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)長(zhǎng)沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理招標(biāo)文件有關(guān)規(guī)定,通過項(xiàng)目實(shí)地考察和專業(yè)測(cè)算,?月,全年合計(jì)4,468。二、對(duì)物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)(一)物業(yè)管理專業(yè)中財(cái)務(wù)管理應(yīng)具有營銷財(cái)務(wù)的概念,即注重財(cái)務(wù)管理中額度、平衡、審核、建議等因素,使財(cái)務(wù)管理有效地推動(dòng)物業(yè)管理工作的進(jìn)行。(二)專業(yè)物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算和執(zhí)行能力,實(shí)行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預(yù)算。(三)物業(yè)管理是微利行業(yè),成本控制能力直接影響管理項(xiàng)目的成敗。一個(gè)管理處人力、財(cái)力、物力的浪費(fèi)若能真正得到控制,該管理處盈利水平將得到極大改善。(四)成本控制原則不能以降低服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價(jià),用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原則。三、管理處控制成本主要措施(一)科學(xué)安排維修基金的規(guī)則和使用,保證政府物業(yè)維修、改造工程良性運(yùn)作。(二)采用成本倒算原則,制定切實(shí)可行的物業(yè)管理年度預(yù)算。(三)在執(zhí)行預(yù)算過程中實(shí)行成本否決制,即預(yù)算中未列項(xiàng)目堅(jiān)決控制或從簡(jiǎn),同時(shí),采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評(píng)價(jià)、庫房挖潛等有效手段,使成本控制落實(shí)在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。(四)劃小核算單位。費(fèi)用控制采用管理處各部門“內(nèi)部購糧本”方式,確保資金正常運(yùn)作,并保持機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理發(fā)展后勁。(五)通過節(jié)能降耗措施,降低物業(yè)運(yùn)行能源費(fèi)用,減少政府行政支出。四、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測(cè)算 管理費(fèi)支出測(cè)算表 前期費(fèi)用收支測(cè)算表 固定資產(chǎn)及開辦費(fèi)明細(xì)表第七章辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入一、物業(yè)管理的前期介入根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定,在定標(biāo)后第10天起,中標(biāo)的物業(yè)管理公司開始介入前期管理。從現(xiàn)場(chǎng)施工情況看,物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)正好趕上辦公大樓的設(shè)施設(shè)備安裝、調(diào)試及全面二次裝修階段,當(dāng)然尚有部分范圍仍在進(jìn)行土建施工,所以CPM將物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)至市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐之前的時(shí)間,分成施工期、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期、施工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期三個(gè)階段開展物業(yè)管理。以下計(jì)劃按市委市政府關(guān)于5月1日全面進(jìn)駐的期限編制,如由于施工或其它原因造成計(jì)劃的部分時(shí)間變更,按實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。(一)施工期的物業(yè)管理施工期是指在物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)后,辦公大樓的土建基本完工、設(shè)施設(shè)備安裝基本到位之前的階段,估計(jì)時(shí)間一個(gè)半月(~)。在此期間,CPM除派駐管理處主任及副主任各一人外,同時(shí)在公司抽調(diào)有經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)、行政、強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電等專業(yè)工作人員各一人前來協(xié)助工作,為保證進(jìn)駐工作的順利,公司另委派副總經(jīng)理一人到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)及指導(dǎo)管理處的前期籌建工作。管理要點(diǎn):組織各方面的專業(yè)人員介入施工工程
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