【文章內(nèi)容簡介】 20%。實用型（110 左右三房、116 左右三房）：共占 30%。舒適型（120－130 成熟三房）：占 40%。豪華型：占 10%。結(jié)構(gòu)沿街：配隔音玻璃，轉(zhuǎn)角凸窗。檐口裝飾線：建議做外飄挑檐。這樣修改的主要設(shè)想也是考慮到目標客戶對住宅品質(zhì)的基本要求，而且上述做法成本增加不多，樓盤品質(zhì)感卻可突出出來。三、項目定位本項目定位有其特殊性，按規(guī)律應(yīng)是在市場研究的基礎(chǔ)上給項目進行產(chǎn)品定位、形象定位，但是目前本項目產(chǎn)品已規(guī)劃成型，我們只有在分析產(chǎn)品基礎(chǔ)上，結(jié)合市場客觀情況，找準產(chǎn)品與市場需求的關(guān)鍵磨合點。社區(qū)總體定位：泛城市景觀住宅市場定位：為年輕白領(lǐng)及中產(chǎn)階級用心打造的中價位精品住宅功能定位：泛城市景觀住宅身份定位：投資保障，品味象征理由：我們正處于知識經(jīng)濟知本時代，精神世界在無限擴大，物質(zhì)世界在無限縮小，追求居住品味和居住質(zhì)量。8 / 21主題：泛城市生活，中心景觀社區(qū)泛城市生活：離自然很近，離鬧市不遠，有花（花卉市場）有園（梨園）兼有水（東湖） ，進則繁華似錦，退則寧靜悠遠。中心景觀：前有迎賓大道綠化走廊，后有中心景觀園林（廣場）延展要點關(guān)于泛城市生活（1）用心打造泛城市生活新景觀與綠色更親近A、綠化率＝室外綠化＋底層全景架空綠化＋立面綠化及空中花園B、注重營建投資，強調(diào)景觀觀賞性C、注重設(shè)計投資，強調(diào)景觀參與性D、注重文化投資，強調(diào)景觀延續(xù)性E、尺度與色彩構(gòu)造泛城市建筑景觀（2）傾心演繹泛城市生活新體驗與時代更親近A、零距離商務(wù)接觸：講商業(yè)配套B、零距離通達職場：講交通便利C、零距離養(yǎng)身休閑：講居住環(huán)境D、零距離社交維系：講智能配套（3）精心設(shè)計泛城市生活新居庭與家人更親近A、超導(dǎo)戶型，成就生活品質(zhì)B、功能分區(qū)，引領(lǐng)生活潮流C、休閑陽臺，領(lǐng)略四季風光D、主流產(chǎn)品，引導(dǎo)居住品質(zhì)（4）潛心貫徹泛城市生活新主張與社會更親近A、競爭：導(dǎo)致亞健康與城市病B、選擇：跳出優(yōu)勝劣汰包圍圈，尋求屬于自己的生活領(lǐng)地C、遷移：久在樊籠里，復(fù)得返自然D、支配：支配自己的事業(yè)，支配自己的生活，支配自己的健康四、產(chǎn)品包裝包裝定位徐東雅苑，合乎心愿產(chǎn)品包裝要點（見泛城市景觀住宅演繹要點）包裝內(nèi)容VI 系統(tǒng)9 / 21標識設(shè)計標識的標準應(yīng)用規(guī)范標準色、標準字設(shè)計標準色、標準字的標準應(yīng)用規(guī)范基礎(chǔ)應(yīng)用名片工作牌信箋、信封售樓車禮品請柬銷售工具樓書海報購樓指南、置業(yè)計劃展板銷售磁貼郵政廣告（DM 單張）戶外部分戶外廣告牌導(dǎo)示牌停車牌現(xiàn)場包裝形象墻售樓大廳空間氣氛設(shè)計售樓通道路燈旗條幅彩球樣板間裝修及菜單平面廣告報版廣告雜志廣告夾送廣告五、營銷推廣方案：（一）目標客戶細分年齡細分10 / 2125－30歲占35%。31－45歲占40%。區(qū)域細分武昌占65%。青山及漢口占20%。其他占15%。購買類型一次置業(yè)者占30%。二次置業(yè)者占40%。投資客占20%。其他占10%。（二）訴求主軸營造最優(yōu)性價比。在廣告宣傳中我們的賣點必須出位，讓人耳目一新，將項目的主要賣點展現(xiàn)給目標客戶以及社會公眾，最大限度地吸引口碑，提升項目品牌，哄托樓盤綜合品質(zhì)，提升目標客戶的心理價格，儲蓄銷售勢能（實際價格與客戶心理價格的落差） 。廣告語“徐東雅苑，合乎心愿”意味著選擇和支配自己的事業(yè)，支配自己的生活，支配自己的健康，與項目功能、地段優(yōu)勢、規(guī)劃特色及居住環(huán)境方面的出眾之處合盤托出。泛城市生活品質(zhì)。項目宣傳必須提出與項目質(zhì)素吻合的“生活方式” ，賣房子就是賣一種生活方式，武鐵徐東雅苑所提供的生活方式具有獨特性、新穎性、時尚性。我司將在廣告中穿插對“泛城市生活”的注釋，引導(dǎo)目標客層認識自己，認識泛城市生活前景，將小康生活與居住品質(zhì)的內(nèi)在要求聯(lián)系在一起，通過泛城市生活新主張予以提煉和演繹。人居環(huán)境與人居質(zhì)量并重。在房地產(chǎn)不同的發(fā)展階段，住宅功能及其對住宅需求的滿足經(jīng)歷了不同的遞進式的發(fā)展進程。由公房、筒子樓到初級商品房，主要解決一個“住”字；再往后開始著眼小區(qū)規(guī)劃，提供“部分人”共同的居所，進入有草的“平面”綠化階段；伴隨住宅開發(fā)的升溫，針對一個社會階層開發(fā)建設(shè)的“社區(qū)”開始出現(xiàn)，并營造集中式功能區(qū)如會所、中心花園或廣場，居住環(huán)境得到重視，提出了“立體”綠化；當房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)以后，由于地價的無競爭性，開發(fā)商謀求住宅的“個性” ，此舉將帶來新一輪住宅品質(zhì)的提升，與此對應(yīng)，我們提出“人居質(zhì)量論”來適應(yīng)“全面建設(shè)的小康社會” ，但又不脫離“人居環(huán)境”這一基本理念。11 / 21新白領(lǐng)宣言：工作生活化。在上述綜合訴求樹立項目形象以后，通過工作生活化來縮小客戶面，集中出擊中輕年白領(lǐng)及私企老板、精英管理層及自由技術(shù)人員，而且，工作生活化與國家倡導(dǎo)的有薪休假趨勢吻合，與上述目標客戶的消費心理也是吻合的。其可能性有多大呢，我司調(diào)查統(tǒng)計，現(xiàn)徐東地區(qū)各樓盤業(yè)主入住率僅 %，按正常建有業(yè)主委員會的小區(qū)入住率六成計，每個小區(qū)的出租率應(yīng)在 8%左右，按經(jīng)驗法則，選擇 800 元租金其對應(yīng)月收入當在 2400 以上，樂觀的儲蓄額應(yīng)在 3 萬元左右，這群人將是近二年的主要置業(yè)群體，他們承受總價不能突破 35 萬元。此外，徐東對水果湖地區(qū)由各地市州調(diào)入的公務(wù)員、江南商圈的就業(yè)白領(lǐng)、本區(qū)域就業(yè)白領(lǐng)均屬上述訴求的重要潛在客戶。（三）主要營銷障礙及其弱化思路現(xiàn)場環(huán)境建議兩邊臨路地段通過圍墻及戶外噴繪進行整體包裝。為彌補期房銷售之不足，先期將徐東路入口及中心花園的環(huán)境建起來，商場做到二層，布置一些噴繪，確保按時銷售期房。素質(zhì)營造物業(yè)管理為了提升本物業(yè)產(chǎn)品形象，其管理內(nèi)容如下：（1）保安方面? 于會所、服務(wù)中心、電梯間、停車場均設(shè)電視閉路，進行24小時監(jiān)控，安設(shè)紅外線報警系統(tǒng)，保安員24小時值班、不定期巡邏，通過以上三層安全防護系統(tǒng)向業(yè)主鄭重承諾安全保證，以此堅決杜絕“防盜網(wǎng)”的產(chǎn)生，使小區(qū)成為城市一道靚麗的風景線，并成為我們推廣炒作的題材；? 檢查小區(qū)設(shè)施情況，保證閉路電視系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)的正常有效運作；? 設(shè)消防自動報警系統(tǒng)，消除火災(zāi)隱患；? 電視及通訊系統(tǒng)：（2）保潔方面：12 / 21? 隨時對會所等公共通道、場所進行清潔；? 定時打掃電梯及過道；? 定時清理生活垃圾；? 大廈外墻實行定期清潔；? 修葺花木，保持小區(qū)綠化整潔；? 定期進行燈飾檢查、排水溝檢查，除去花草垃圾；（3）社區(qū)服務(wù)：? 商務(wù)服務(wù)中心：代理代辦函件、包裹郵寄或鐵路航空貨運及票務(wù)服務(wù)，代理住戶打字、復(fù)印、傳真及其它咨詢；? 家政服務(wù)：室內(nèi)清潔、接送兒童上下學、保姆服務(wù)、快餐、送餐服務(wù)，自助洗衣，衣物干洗專人收送；? 日常生活服務(wù)：申報戶口、申請訂報送報、送牛奶等；? 家庭水電設(shè)施維修；? 小區(qū)電腦聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：寬帶與局域網(wǎng)配置，網(wǎng)上溝通，傳達信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。項目智能化標準建議? 住宅智能化系統(tǒng)：戶內(nèi)安防報警系統(tǒng)；住宅門禁對