【文章內容簡介】 劃為多種建筑形式并存的格局。而有著觀景優(yōu)勢的高層、小高層的住宅在蜀山區(qū)的明山秀水間比比皆是。 從蜀山區(qū)2004年的建筑類型變化情況來看，自2004年4月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢，到2004年10月，本區(qū)域內的多層與小高層的面積就已經相當，到現在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是呈現互相交錯的走勢，基本持平，且已經出現純粹為小高層、高層或以小高層為主打物業(yè)且成規(guī)模（10萬方以上）的樓盤項目（香樟雅苑、丹青花園）。而從與本案建筑類型相近的丹青花園、廬陽區(qū)的元一美邦國際和政務新區(qū)的國際花都銷售業(yè)績可以看出，合肥的高端客戶對小高層、高層的抗性正在逐漸減弱。區(qū)域項目名稱項目位置占地面積建筑面積建筑類型蜀山區(qū)綠城桂花園楊振寧大道與黃山路口480畝41萬平方米多層、小高層新加坡花園城長江西路898號1000畝，含400畝生態(tài)園70多萬平方米多層、小高層、高層、獨立別墅頤和花園合肥市安慶路85號40公頃50萬平方米多層、小高層、townhouse金色池塘長江西路與蜀新路交界處向北300米430畝35萬平方米多層、小高層、townhouse香樟雅苑東至路22萬㎡純小高層丹青花園休寧路與合作化南路交會處約10萬㎡純小高層的大戶型景觀公寓百協(xié)大溪地南臨黃山路中段，北接長江路。懷寧路貫穿而過43萬㎡80萬平方米多層，小高層，花園洋房，小復式公寓、高層、酒店新華學府春天石臺路、潛山路之間、黃山路以南的交匯區(qū)內（政務文化新區(qū)）㎡ ㎡高層、小高層、多層、聯(lián)排城市天地望江西路與合作化南路交叉口170畝多層、小高層、花園洋房二、規(guī)劃設計研究目前，合肥房產市場已進入了產品競爭階段,規(guī)劃景觀設計受到普遍重視，開發(fā)商開始打“大師”牌、“國際”牌。由于外地開發(fā)商的大量涌入，推動了合肥房地產業(yè)對項目規(guī)劃的水平，尤其是江浙一帶開發(fā)商的進駐，更使合肥多個小區(qū)在規(guī)劃設計上呈現“江南韻味”。而在景觀設計上，許多定位高的開發(fā)商更是聘請了境外著名的景觀設計公司主持設計，使景觀設計上的新理念層出不窮。項目名稱設計單位綠城桂花園浙江綠城建筑設計有限公司美國YPA北半球景觀設計顧問有限公司新加坡花園城美國wy國際設計顧問公司美國peridian景觀設計公司頤和花園廬陽建筑設計公司日本井上（成都）商環(huán)境設計有限公司金色池塘深圳大學建筑設計研究院 安徽城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院瑞典sed西林景觀設計公司 澳大利亞hc公司元一美邦國際美國aamp。a規(guī)劃設計顧問公司 巴馬丹拿（香港）公司廈門中建東北設計院 美國北半球景觀設計顧問有限公司元一濱水城DLN香港劉榮廣振民建筑事物所 ADI雅博奧頓國際設計有限公司百協(xié)大溪地上海日清 香港和華新華學府春天澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司 美國貝爾高林香港有限公司三、戶型研究合肥商品住宅的主流戶型更加注重功能與舒適性。目前合肥房產市場上主力戶型一般都以100150平方米的三房為主；部分小高層戶型稍大，一般在120160平方米之間；頂層普遍設置復式大面積，一般都在200平方米以上。，在120平方米左右的房型主臥一般都設有獨立衛(wèi)生間，戶型設計充分借鑒了浙江與上海等地的經典戶型，水平有了很大的提高。本案所在區(qū)域樓盤主力戶型三房二廳二衛(wèi)，面積集中在130平米左右。區(qū)域項目名稱戶型范圍（㎡）主力戶型層高（米）蜀山區(qū)綠城桂花園90200多二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)新加坡花園城120—220三房二廳二衛(wèi)頤和花園80—180三房二廳二衛(wèi)金色池塘80—230二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)百協(xié)大溪地30—260三房二廳二衛(wèi)新華學府春天80—300三房二廳二衛(wèi)春天花園100—180三房二廳二衛(wèi)香樟雅苑三房二廳二衛(wèi)（120—150㎡）四、物業(yè)管理合肥市目前主要樓盤物業(yè)管理所聘用的公司主要有兩大類：一類為房產開發(fā)公司或投資公司旗下自營的物業(yè)管理公司；一類是簽約本地或上海、深圳、香港等外地比較知名的物業(yè)管理公司經營或作為顧問。蜀山區(qū)樓盤的物業(yè)管理費用則高出市場平均水平。區(qū)域項目名稱開發(fā)商/發(fā)展商物管公司物管費用（元/平方米/月）蜀山區(qū)綠城桂花園安徽綠城房地產開發(fā)公司綠城物業(yè)管理公司 新加坡花園城合肥欣輝房地產開發(fā)有限公司深圳恒基頤和花園中國房地產開發(fā)合肥公司合肥中房物業(yè)管理有限公司 丹青花園合肥勝凱房地產有限公司政文物業(yè)管理有限公司未定新華學府春天安徽新華集團（新華房地產有限公司）安徽天一物業(yè)管理有限公司百協(xié)大溪地百協(xié)資集團戴德梁行金色池塘杭州錢塘集團＼華門集團（投資）合肥英泰地產（開發(fā)）深圳金地物業(yè)五、綜合指標及價格橫向比較區(qū)域項目名稱容積率綠化率價格銷售情況及抗點蜀山區(qū)綠城桂花園%均價3800—3900元/㎡二期2004年10月份開盤，多層銷售良好，小高層有一定抗性，主要滯銷點集中在小高層低層房和復式。新加坡花園城72%多層均價4000元/㎡小高層均價3900元/㎡㎡上下兩層價格一樣。多層140㎡以上及復式有抗性140㎡以下售罄。丹青花園40%二期價格3200復式有余房百協(xié)大溪地%小高層均價3400元/㎡，SOHO均價4300元/㎡新華學府春天%多層34004200小高層33003900國際花都40%多層均價2500元/㎡，售價范圍2200—3000元/㎡目前一期價格28003300元/㎡，二期價格31003900元/㎡；三期價格A組團32004100元/㎡。多層僅剩復式金色池塘41%二期均價多層3600元/㎡小高層3400元/㎡從上表可以看出，蜀山區(qū)由于良好的外部自然景觀及成熟的生活配套，區(qū)域樓盤間價格的落差主要體現在樓盤內部景觀、產品品質及企業(yè)品牌上。六、競爭樓盤分析樓盤名稱黃山花園樓盤位置望江西路159號（東至路口南側）投資商/開發(fā)商溫州歐華房地產開發(fā)公司/合肥廣安房地產開發(fā)公司建筑設計/景觀設計沈陽建工學院周邊環(huán)境/交通情況8路、118路、111路、136路、125路經過建筑類型/檔次小高層11層，高層18層/中檔規(guī)劃設計總占地64188㎡總建面10萬㎡總戶數/可售戶數700戶，一期200戶左右綠化率40%樓層數小高層11層，高層18層車庫組成/配比未定戶 型設 計主力戶型100㎡，3*2*1；106，3*2*2典型戶型109．5㎡，3*2*2面積范圍95150㎡配套公共配套設施幼兒園，17中，商業(yè)大廈智能化系統(tǒng)可視對講樓盤售價未開盤，5月1日預約，均價3250元/㎡，5月底選房付款方式及折扣一次性，按揭銷售情況未開盤交付日期06年底交付宣傳重點城市菁英新聚落物業(yè)管理合肥藍馨物業(yè)，費用未定樓盤名稱旺城國際樓盤位置三里庵家樂福對面投資商/開發(fā)商合肥寶達物業(yè)發(fā)展有限責任公司建筑設計/景觀設計周邊環(huán)境/交通情況生活設施齊全、交通便利建筑類型/檔次高層公寓/中檔規(guī)劃設計總占地約5000㎡總建面約30000㎡總戶數/可售戶數綠化率無綠化樓層數車庫組成/配比地上，地下，配比未知戶 型設 計主力戶型50㎡、60㎡、典型戶型120㎡，面積范圍50150㎡配套公共配套設施13層商鋪智能化系統(tǒng)可視對講，閉錄電視監(jiān)控樓盤售價預計均價50005500元/㎡左右付款方式及折扣未定銷售情況計劃2005年6月開盤交付日期2006年底宣傳重點物業(yè)管理未定樓盤名稱丹青花園樓盤位置懷寧路與東至路交匯處投資商/開發(fā)商開發(fā)商：合肥勝凱房地產開發(fā)有限公司建筑設計/景觀設計新站綜合開發(fā)實驗區(qū)規(guī)劃建筑設計院/清華大學景觀設計院深圳分院周邊環(huán)境/交通情況162路建筑類型/檔次小高層/高層規(guī)劃設