【文章內(nèi)容簡介】 的投資方向轉(zhuǎn)向新城區(qū)房地產(chǎn)新一輪城區(qū)規(guī)劃帶動的蝴蝶效應(yīng)導(dǎo)致市內(nèi)投資客群的投資方向轉(zhuǎn)向新城區(qū)房地產(chǎn)市場。市場。普市已售在售項目分析小結(jié)18Strength優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析 Weakness劣勢分析劣勢分析S先天可開、先天可開 發(fā)發(fā) 素素 質(zhì)較質(zhì)較 好，土地平整；好，土地平整；S空氣清新，、空氣清新， 環(huán)環(huán) 境好；境好；S天然水景、天然水景 優(yōu)勢優(yōu)勢 ，提升，提升 項項 目品目品 質(zhì)質(zhì) ；；S 項項 目目 規(guī)規(guī) 劃劃 產(chǎn)產(chǎn) 品品 較較 周周 邊邊 區(qū)域區(qū)域 產(chǎn)產(chǎn) 品品 總總 價低，價低， 競競 爭爭優(yōu)勢優(yōu)勢 明明 顯顯 ；；S周、周 邊邊 建筑遮建筑遮 擋較擋較 少，有利少，有利 項項 目整體采光；目整體采光；s一期開、一期開 發(fā)發(fā) 良好的口碑；良好的口碑；S開、開 發(fā)發(fā) 商開商開 發(fā)經(jīng)驗發(fā)經(jīng)驗 豐富，品牌知名度豐富，品牌知名度 較較 高。高。W 臨臨 近主干道近主干道 ,部分部分 臨臨 街住宅將受到噪音干街住宅將受到噪音干 擾擾 ；；W區(qū)域交通、區(qū)域交通 較較 差，出行不差，出行不 夠夠 便利；便利；W地、地 塊塊 周周 邊邊 多多 為為 廠房，居住氛廠房，居住氛 圍圍 不不 夠濃夠濃 厚；厚；W基、基 礎(chǔ)礎(chǔ) 配套配套 設(shè)設(shè) 施極不完善，生活便利性不施極不完善，生活便利性不 強(qiáng)強(qiáng) ；；W御景灣、御景灣 對對 本本 項項 目的影響。目的影響。 Opportunity機(jī)會分析機(jī)會分析 Threat威脅分析威脅分析O海灣新區(qū)、海灣新區(qū) 規(guī)規(guī) 劃前景看好；劃前景看好；O新城區(qū)建、新城區(qū)建 設(shè)設(shè) 快速推快速推 進(jìn)進(jìn) ，企，企 業(yè)單業(yè)單 位激增，住宅位激增，住宅消消 費費 上升；上升；O外來人群的需求份、外來人群的需求份 額額 持持 續(xù)續(xù) 走高，走高， 給項給項 目目 帶帶 來來更多的市更多的市 場場 空空 間間 ；；O隨著區(qū)域的深入開、隨著區(qū)域的深入開 發(fā)發(fā) ，住宅，住宅 項項 目增多，居住目增多，居住氛氛 圍圍 將逐將逐 漸漸 上升；上升；0未來區(qū)域人口的增加，有利于、未來區(qū)域人口的增加，有利于 項項 目目 銷銷 售；售；0普、普 蘭蘭 店房地店房地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 的快速的快速 發(fā)發(fā) 展，展， 為為 投投 資資 客提客提供了供了 較較 高的投高的投 資資 回回 報報 率；率；T普、普 蘭蘭 店新區(qū)區(qū)域店新區(qū)區(qū)域 規(guī)規(guī) 劃建劃建 設(shè)設(shè) ，房地，房地 產(chǎn)產(chǎn) 升溫升溫 帶帶 來來的具大供的具大供 應(yīng)應(yīng) 量量T目前國家抑制投、目前國家抑制投 資資 的宏的宏 觀導(dǎo)觀導(dǎo) 向，形成的向，形成的 連帶連帶影響影響 帶帶 來的威來的威 脅脅 ；；T同區(qū)域大體量地、同區(qū)域大體量地 產(chǎn)項產(chǎn)項 目目 紛紛紛紛 上上 馬馬 ， 對項對項 目客目客群有一定的分流。群有一定的分流。項目 SWOT分析19我們的目標(biāo)客戶2023年以前，普蘭店購房客戶相對較單一，主要以本地客戶及周邊村鎮(zhèn)客戶為主，隨著大連房價的逐級升高，普蘭店未來規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，部分投資者已將目光投向普蘭店市，但由于普蘭店市項目宣傳及引導(dǎo)性較弱，目前未打開外圍市場。?普蘭店本市及周邊村鎮(zhèn)居民?原住居民改善居住環(huán)境?周邊村鎮(zhèn)居民進(jìn)城買房，為子女結(jié)婚或?qū)W習(xí)就 業(yè)等等?附近工業(yè)區(qū)職工為工作置業(yè)?大連地區(qū)客戶?東北三省客戶20普蘭店相對來說是非常感性的四線城市， 它的地產(chǎn)營銷手段存在很大的操作空間 , 而且 消費者容易受到廣告和項目形象的左右， 對于新鮮的炒做是比較認(rèn)可的 ,這也就意味著如果我們在未來的市場營銷手段上做對文章的話勢必會給市場帶來一陣新風(fēng) ,同時由于城市規(guī)模相對小，人口相對少，口碑傳播亦非常重要；因此在推廣策略上首先要樹立項目的品牌，這種品牌不單是來自開發(fā)商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在項目的包裝推廣過程中，積累建立項目知名度和美譽(yù)度，吸引消費者，進(jìn)而促進(jìn)銷售， 同時對開發(fā)商的品牌提升會有很大的幫助。四期聯(lián)動：把已開發(fā)的項目一期和未來將要開發(fā)的三期四期納入整體，有利于項目的對整體形象的推廣。主要營銷思路及策略主要營銷思路出發(fā)點21兩個問題：我們的房子是賣給誰的，誰是我們的目標(biāo)客戶我們要創(chuàng)造和提供的是一種什么樣的生活方式，或者說，我們的目標(biāo)客戶希望的是 一種什么樣的生活方式。所以，我們要給客戶傳達(dá)的概念是一種新的生活的開始，是我們對理想生活狀態(tài)的展示；（這個新的生活包含兩個方面：針對普市及周邊居民，大連地區(qū)客戶 ) 我們提出一個生活方式。房子，是給人居住的。在遮風(fēng)避雨的功能實現(xiàn)以后，人們更期望擁有一種嶄新的生活方式，一種適合自己個性，標(biāo)榜自己人生態(tài)度的生活。以人為本，不光是要滿足人們在物質(zhì)上的需要，更多的是精神上的滿足。 對于客戶而言，他買的是房子，但更重的是，房子帶給他的某種期望。我們的項目就是要撩起他的購買欲望。主要營銷思路及策略主要營銷思路出發(fā)點22定義客戶群體規(guī)劃一個產(chǎn)品倡導(dǎo)一種生活模式 確立一種市場地位研究市場形成一個項目概念促成銷售策略 整合一類項目品牌博取最大銷售利潤主要營銷思路及策略主要營銷思路途徑23真正城市生活經(jīng)典范本在成熟市場的理念中，每一個項目都必然倡導(dǎo)、附和、體現(xiàn)某種生活方式或生活主張。在生活方式、理念的背后，正是市場人群之所在。就自然環(huán)境和區(qū)位來講，本項目跟御景灣比較占有一定的優(yōu)勢，但御景灣首先提出了水岸生活的概念，我們就不能再提！但御景灣的主題僅停留在產(chǎn)品的表象層面，我們通過歸納，把它提升到生活本質(zhì)層面，具有一定的高度。對我們的目標(biāo)客戶來說（無論是普市本地及周邊村鎮(zhèn)的居民，還是大連及東三省的投資客戶），金 海灣都 是他們精神的寄托，心緒的涵養(yǎng)，真正的家園，生活的領(lǐng)地。主要營銷思路及策略項目市場定位24換一種生活方式，就在金海灣對普市原著居民的這個客戶群體來講，金海灣從兩個方面來為他們打造真正的城市生活：依附于未來的海灣新區(qū)的發(fā)展，金海灣從自身的客觀硬件，例如環(huán)境、規(guī)劃等等，以及要打造的軟件，比如 5A物業(yè)管理服務(wù)等等，為我們的客戶打造了一種新的真正的城市生活方式。而對大連的投資客戶來講，為他們