某科技園商住用地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-28 04:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 市場走勢主要受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、金融信貸政策、市場供求關(guān)系及市場預(yù)期的影響。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看，2010年南昌市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速穩(wěn)定發(fā)展，%，%，全年二項(xiàng)指標(biāo)預(yù)計(jì)將分別增長13%和30%以上；從金融信貸政策來看，我國的國民經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵，因此，積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策仍是年內(nèi)的基本政策，下一階段，房地產(chǎn)市場的調(diào)控將以加大對“新國十條”等已出臺(tái)的房地產(chǎn)政策落實(shí)為主，而出臺(tái)更為嚴(yán)格的新政可能性不大。從南昌市2010年18月份房地產(chǎn)市場供求情況看，土地供應(yīng)量和新開工量持續(xù)放大，商品房新增上市量明顯增加，供求矛盾有望緩解；從市場預(yù)期來看，投資和投機(jī)性需求仍將觀望，房地產(chǎn)剛性需求將逐步釋放。根據(jù)上述情況，預(yù)計(jì)下階段南昌市房地產(chǎn)市場走勢：（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資和新增供應(yīng)量將逐步增長。隨著企業(yè)投資信心的逐漸恢復(fù)，企業(yè)將在后期加大投資力度，預(yù)計(jì)今年全市市區(qū)商品房開工量將超過300萬㎡。（二）房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房價(jià)已缺乏大幅拉升的動(dòng)力，但也不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)大幅下跌的局面，下階段南昌市房價(jià)會(huì)在目前的房價(jià)水平上小幅波動(dòng)。（三）房地產(chǎn)市場交易量將有所回升。受供應(yīng)量增加、剛性需求逐漸釋放、價(jià)格趨穩(wěn)，舊城改造力度加大等因素影響，預(yù)計(jì)下階段南昌市房地產(chǎn)市場成交量穩(wěn)步回升，逐漸恢復(fù)到正常年份水平，全年商品房成交量約300萬㎡。 第四章 價(jià)格定位一、定價(jià)方法“成本＋利潤”定價(jià)法將產(chǎn)品的成本加上預(yù)期利潤，具體額度由開發(fā)商調(diào)控，即為最基本的定價(jià)方法。此法雖簡單，仍須考慮市場行情及競爭狀況，才能訂出合適的價(jià)格。市場比較法主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而訂。在競爭激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。顧客感受定價(jià)法當(dāng)購房者對物業(yè)及發(fā)展商實(shí)力有信心時(shí)，縱然定價(jià)相對較高，購房者仍會(huì)欣然前往。但若購房者對推出個(gè)案的發(fā)展商沒有信心時(shí)，一旦定價(jià)過低，購房者反而會(huì)懷疑物業(yè)的品質(zhì)而不敢購買。由于顧客感受定價(jià)法只能感知樓盤定價(jià)的高低定性，較難確定量化指標(biāo)，因此以下主要進(jìn)行前兩種方法的測算。二、“成本+利潤”定價(jià)法根據(jù)南昌市本片區(qū)土地的成交價(jià)，本次測算以100萬元/畝為起拍價(jià)，作為基本方案進(jìn)行，則土地成本如下：土地成本＝土地取得費(fèi)+契稅＝21500元+ 860萬元＝22360萬元項(xiàng)目單位開發(fā)成本項(xiàng)目每平方米開發(fā)預(yù)算成本包括：建筑、規(guī)費(fèi)、市政道路和綠化等綜合設(shè)施配套、稅收、管理費(fèi)、營銷費(fèi)用和銀行利息。單位開發(fā)成本測算表序號成本名稱住宅（元/㎡）辦公（元/㎡）商業(yè)（元/㎡）1土地成本5355355352契稅2121213建筑安裝工程費(fèi)1500160015004前期工程費(fèi)用8383835基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3803803806管理費(fèi)用7070707財(cái)務(wù)費(fèi)用1461461468銷售費(fèi)用7070709開發(fā)期規(guī)費(fèi)80808010不可預(yù)見費(fèi)70707011其它費(fèi)用70707012銷售稅費(fèi)495715188013成本合計(jì)3,5203,8404,905開發(fā)商預(yù)期利潤目標(biāo)期望值類別分項(xiàng)住宅（元/㎡）辦公（元/㎡）商業(yè)（元/㎡）成本合計(jì)3,5203,8404,905預(yù)期利潤率25%45%45%利潤88017282207成本+利潤價(jià)格（元/㎡）440055687112預(yù)期利潤目標(biāo)期望值：住宅為25%，商業(yè)、辦公均為45%。 三、周邊可比項(xiàng)目綠騰雅苑綠騰雅苑是江西綠騰實(shí)業(yè)有限公司在南昌經(jīng)開區(qū)，位于英雄大橋昌北引橋附近，緊臨南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)大廈。，是一個(gè)由多層住宅、高層住宅、酒店式公寓及商業(yè)組成的全新樓盤。小區(qū)周邊配套完善，交通發(fā)達(dá)。有超市、教育配套：、商業(yè)配套：臨近“楓廬新天地”昌北商業(yè)中心；多家銀行，通訊：中國移動(dòng)、中國電信、聯(lián)通；餐飲：紅寶石酒店、菜肴故事、金玉滿堂酒店、新金福緣大酒店；醫(yī)院：南昌經(jīng)開區(qū)醫(yī)院、蛟橋醫(yī)院、南昌同濟(jì)醫(yī)院昌北分院。綠騰雅苑基本情況表物業(yè)類別 商住項(xiàng)目特色 水景地產(chǎn)建筑類別 多層、高層、酒店式公寓及商業(yè)裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 暫無資料 所屬商圈 昌北版塊物業(yè)地址 南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)桂苑大道以西、菊圃路以北交通狀況 2321305121211222240路等綠騰雅苑近期銷售價(jià)格走勢記錄時(shí)間銷售均價(jià)備注201012254500元/㎡12月25日上午9點(diǎn)30分，綠騰雅苑隆重開盤，短短三個(gè)小時(shí)，即銷售95%非住宅銷售價(jià)格：20000元/M2 項(xiàng)目效果圖 項(xiàng)目效果圖 潤碧康城“潤碧康城”居住小區(qū)由江西盛太陽實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)，地處南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)環(huán)球公園以北，財(cái)大體育中心以東，榴云路以西，菊圃路以南，，綠化率為60%，%，停車位250個(gè)。主要建筑由4棟17層住宅樓和一棟綜合樓組成，戶型有二房二廳、三房二廳等多種戶型，共有384戶。潤碧康城基本情況表物業(yè)類別 住宅項(xiàng)目特色 建筑類別 高層、商業(yè)裝修狀況 毛坯環(huán)線位置 暫無資料 所屬商圈 昌北版塊物業(yè)地址 南昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)榴云路266號交通狀況 21212123304公交線路銷售均價(jià) 4300元/M2四、項(xiàng)目價(jià)值確定確定據(jù)上述分析，給出兩種價(jià)格定位方法對本項(xiàng)目銷售價(jià)格的綜合影響及結(jié)果。據(jù)此，測算項(xiàng)目銷售價(jià)格如下表：項(xiàng)目銷售價(jià)格一覽表物業(yè)類型均價(jià)商業(yè)8,000元/㎡住宅4,500元/㎡辦公6,500元/㎡車庫80,000元/個(gè)這里的價(jià)格，是一種展望預(yù)估價(jià)格，是對地塊價(jià)值未來競爭態(tài)勢及本項(xiàng)目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價(jià)格，由于諸多因素的不確定性，因此本處給出的僅為項(xiàng)目整個(gè)銷售過程中的均價(jià)。 第五章 場址主要建設(shè)條件第一節(jié) 場址及用地現(xiàn)狀一、場址現(xiàn)狀宗地形狀較為規(guī)則,且兩面臨街，對宗地開發(fā)極為有利。二、土地取得及占地面積項(xiàng)目所占用土地面積143334㎡，土地權(quán)屬將通過公開掛牌方式出讓。第二節(jié) 主要建設(shè)條件一、工程地質(zhì)、水文情況工程地質(zhì)從整個(gè)區(qū)域來看，項(xiàng)目區(qū)屬于構(gòu)造盆地。園區(qū)內(nèi)未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造，園區(qū)建設(shè)不會(huì)存在壓覆礦產(chǎn)問題。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2001年8月1日實(shí)施的國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），南昌地震動(dòng)峰值加速度（相當(dāng)于原地震烈度小于六度）本項(xiàng)目可不考慮抗震設(shè)防。水文地質(zhì)地下水由大氣降水補(bǔ)給，水量較小，場址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。，本項(xiàng)目處于南昌城市防洪堤保護(hù)范圍內(nèi)。二、區(qū)域規(guī)
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