【文章內(nèi)容簡介】 ，提供給居民安全便捷、環(huán)境優(yōu)美的交通空間 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想創(chuàng)造良好的人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)境一直是設(shè)計者不斷追求的目標，本案將城市設(shè)計的概念引入新城規(guī)劃設(shè)計中，通過配套公建相對集中布局及綠化，交通系統(tǒng)的組織使空間形成錯落有致，收效有序，形式多樣的整體有機結(jié)構(gòu)和豐富的空間景觀效果。一個好的視覺環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，將為老人、兒童以及每一個居民多樣化的居住生活活動提供空間和交往的機會，創(chuàng)造出安全、舒適、宜人的人居環(huán)境。所以本方案主要從以下幾個方面體現(xiàn)了全新的城市居住內(nèi)涵。1. 充分體現(xiàn)對家庭生活的關(guān)懷居住區(qū)是家庭生活的原點，通過對家庭發(fā)展趨勢的關(guān)注實現(xiàn)以人為本的設(shè)計思想。工業(yè)社會中生產(chǎn)與生活分離。重生產(chǎn)、輕生活等觀念將發(fā)生全新的變化，家庭具有比純粹的居住區(qū)更為生動的時代氣息。因此居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計定位于為每個人及每個家庭提供具有優(yōu)美環(huán)境和溫馨氛圍的家園社區(qū)。2. 密切關(guān)注今后的人口結(jié)構(gòu)變化趨勢我國在2007年已進入老齡人口社會，大連市同國內(nèi)幾個大城市一樣，將同樣較早進入老齡化社會的地區(qū)之一，這一人口變化趨勢將在今后產(chǎn)生深遠的社會影響。本規(guī)劃設(shè)計中努力嘗試為居住者尤其是老幼弱小者提供方便的步行系統(tǒng)，為其活動提供開敞景觀空間，使這一部分居住者的安全活動范圍不僅僅局限于居室。3. 適時引入符合時代特征的交通手段和理念現(xiàn)今，人們對交通條件提出了更高的要求，地鐵、輕軌和公共措施等城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善為城市人居環(huán)境提供了較為優(yōu)越的外部公共交通環(huán)境。同時，家庭私車進入普通家庭將成為一種強大的發(fā)展趨勢，而且正在受到社會的關(guān)注和政策的支持。規(guī)劃設(shè)計為適應(yīng)這一步發(fā)展態(tài)勢，努力營造流暢快捷的道路交通系統(tǒng)和充足的停車場用地，同時使交通空間與步行開敞景觀空間之間既有一定分隔又能達到相互交流。4. 努力適應(yīng)動態(tài)的市場變化與居民的居住需求。大規(guī)模的居住開發(fā)必須具有良好的市場適應(yīng)能力，本方案在兩個側(cè)面上體現(xiàn)出對動態(tài)變化著的市場的呼應(yīng)。其一，通過建筑標準的差異形成多元化的供應(yīng)市場，滿足不同消費者的居住需求；其二，通過與新城分期開發(fā)協(xié)調(diào)，滿足不斷發(fā)展的城市拓展需求，隨著建設(shè)時序的變化，適時調(diào)整建筑標準。 基于上述原因，提出本項目的規(guī)劃設(shè)計思想方案：① 市場定位在對類似項目及市場需求進行分析后我們發(fā)現(xiàn)，在金渤海岸旅游度假區(qū)域內(nèi)由萊茵海岸、海岸東方及金渤海憬等項目以使該區(qū)域初步形成了大連新的旅游度假區(qū)。房地產(chǎn)項目也成為旅游度假的高檔區(qū)域。② 形象定位從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有計劃的宣傳推廣，也未把項目優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項目重新包裝定位，通過對旅順房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對該項目詳細分析得出：項目形象定位為：城市內(nèi)商務(wù)、居住區(qū)標志性建筑群支持點：綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾個方面：1. 地理位置優(yōu)越2. 交通動線充足3. 市政與小區(qū)配套皆較為齊全4. 社區(qū)規(guī)劃合理5. 智能化水平高6. 有強大的升值潛力7. 戶型實用、舒適③ 經(jīng)營定位 根據(jù)上述市場定位我們可以看出，本項目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位，因此市場推廣定位要求有針對性，同時要大氣、豪氣、霸氣。項目推廣定位：領(lǐng)袖風范、商貴首選1. 理由：由于項目的的主要目標客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企業(yè)人員工和大部分有實力商人以及向往海濱城市的居住客，所以項目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。2. 領(lǐng)袖風范,表達的是區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A級智能系統(tǒng)等設(shè)施及素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄，而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的翹楚、梟雄，這會獲得商貴們的認同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入住該區(qū)域而自豪。④ 客戶定位1. 從企業(yè)性質(zhì)定位■ 目前金渤海岸所聚集的購房客群組成主要分為：度假、投資、居住三類。從區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析，預(yù)計未來一段時間，區(qū)域內(nèi)的主力消費構(gòu)成仍是上述三類。這主要因為：■ 區(qū)域的發(fā)展形勢以旅游度假為主題，因此度假客群的出現(xiàn)是理所當然?！?區(qū)域發(fā)展之初，房價水平低，承受后有極大的升值潛力。目前大連快速上漲的房價已培養(yǎng)出大批量的以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的消費群體，他們會及時抓住機會。潛在客群需求分類——度假類■ 可分為三大類 ：季節(jié)性度假，間歇性度假，會所型度假■ 共同特點：注重自然環(huán)境，休閑娛樂性，社區(qū)服務(wù)■ 季節(jié)性度假：在大連過冬或避暑，注重環(huán)境所提供的修養(yǎng)型，多數(shù)是實力派客戶，選擇三室及躍層享受型產(chǎn)品居多，部分客戶選擇二室戶型。由于長期不在，需要好的社區(qū)服務(wù)為其管理房源?！?間歇性度假：距離項目不愿，隨時可來暫住，注重景觀與娛樂，放松心理，多數(shù)客戶選擇二室，部分客戶由于實力不同選擇一室或大戶型。■ 會所型度假：以企業(yè)性質(zhì)為主，但數(shù)量有限，需求大面積產(chǎn)品，注重檔次。預(yù)計潛在客群需求分類———投資類■ 可分為兩大類：短期投資，長期投資?！?共同特點：關(guān)注投資回報率，注重物業(yè)的升值空間或保值增值性?！?短期投資： 以倒賣價差為目的，多數(shù)客戶選擇需求量大，且易于成交的二室戶型，考慮低成本投入，選擇中等或中下等位置房源較多，注重戶型的功能。僅少數(shù)實力型投資客戶選擇大戶型，好位置房源?！?長期投資： 分為長期租賃及保值增值兩類。租賃類客戶以中小戶型為主，以一室小戶型居多，因為大連租賃市場現(xiàn)狀是小戶型成本低，但租賃價格與大戶型相似。保值增值類客戶多選擇二室或三室的大戶型，注重位置及戶型的舒適型，其最終目的多為退休后長期居住。潛在客群需求分類——居住類■ 可分為三大類：第一居所， 置業(yè)升級， 養(yǎng)老居住?！?共同特點：注重環(huán)境、配套、服務(wù)、戶型、價格等各方面的均好性?！?第一居所：解決居住問題或看好區(qū)域發(fā)展，在此長期居住，選擇中小戶型為主，其中二室居多，部分客戶選擇一室?！?置業(yè)升級尋求更為理想的居所，提高生活質(zhì)量，以三室戶型為主，部分客戶會選擇二室戶型◆ 養(yǎng)老居住同長期投資或度假類型客戶有相似之處，注重環(huán)境和生活質(zhì)量，根據(jù)消費實力不同，選擇二室或者三室戶型。⑤ 建筑設(shè)計定位 住宅區(qū) 新市中心的花園產(chǎn)品定位原則建議■ 地段、交通、配套、生態(tài)、景觀、建筑、科技、物業(yè)、投資、經(jīng)濟、財富■ 形象表現(xiàn)：將海景元素與現(xiàn)代感有機融合，以高檔小區(qū)的視角喜迎消費者的眼球■ 園林景觀：通過點、線、面的結(jié)合，設(shè)計移步換景具有觀賞性的生態(tài)型園林■ 社區(qū)配套：規(guī)劃的商業(yè)規(guī)模有限，因此以小、精、全為準則，提供便民服務(wù)■ 建筑品質(zhì)：融合環(huán)保節(jié)能的設(shè)計理念，通過建材的合理利用，打造高品質(zhì)社區(qū)■ 物業(yè)服務(wù)：提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，保障業(yè)主生活的便利性，塑造企業(yè)品牌■ 戶型設(shè)計：提供最能滿足消費者需求的戶型，在設(shè)計元素中加入宜居的創(chuàng)意性總結(jié)：通過細節(jié)的塑造，打造項目的價值與附加值，提升產(chǎn)品的競爭力。環(huán)保節(jié)能技術(shù)應(yīng)用■ 對于中產(chǎn)階層的購房者而言，選擇住房即是選擇生活的品位與品質(zhì)，大眾意義的住房對這群人的吸引力已經(jīng)逐漸弱化，只有創(chuàng)意性的產(chǎn)品設(shè)計才能滿足其對日益提高的物質(zhì)與心理需求?！?環(huán)保節(jié)能技術(shù)雖然概念新穎，但也是中國未來房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢，目前大連市部分新建中高檔樓盤開始推行概念化住宅，市場反應(yīng)良好，受到廣大消費者的認同，但同時收獲更多的是企業(yè)的品牌效應(yīng)與高額的利潤回報。環(huán)保節(jié)能系統(tǒng)1. 高效外墻保溫系統(tǒng)：采用阻燃性聚氨酯發(fā)泡作外保溫材料，從根本上杜絕了“冷熱橋”現(xiàn)象的發(fā)生。2. 高效節(jié)能門窗系統(tǒng)：采用三層LOWE玻璃