【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 層價(jià)格 花園洋房?jī)r(jià)格 (均價(jià) ) 項(xiàng)目名 景觀 戶(hù)型 及朝向 地段 主力戶(hù)型 優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)商 知名度 風(fēng)格優(yōu)勢(shì) 價(jià)格 小區(qū) 配套 商業(yè)配套 建筑外立面 及質(zhì)量 權(quán)數(shù)得分總和 可比樓盤(pán)綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表 價(jià)格定位： 價(jià)格定位： 價(jià)格定位： ? 綜合分析本項(xiàng)目，本案優(yōu)勢(shì)權(quán)數(shù)得分較高，分值為 6分。且本案與以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錯(cuò)位營(yíng)銷(xiāo)，并非在價(jià)格上取勝，應(yīng)當(dāng)不停留于物理特性上的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)上，高附加值和過(guò)硬的產(chǎn)品特性使價(jià)格不成為項(xiàng)目推售的主要因素杠桿。故價(jià)格應(yīng)高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。建議開(kāi)盤(pán)價(jià)均價(jià)定為： ? 一期花園洋房均價(jià)： 元 一期小高層均價(jià)為： 元（正負(fù) 50至 100） ? 為尋找最大化的銷(xiāo)售勢(shì)能，也考慮開(kāi)盤(pán)時(shí)推兩套特價(jià)房，引起市場(chǎng)熱捧。利用 “ 羊群效應(yīng) ” 不斷制造階段銷(xiāo)售高潮。 第五部分：產(chǎn)品策劃 核心提示： ? 如何讓產(chǎn)品在葫蘆島房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先？ ? 如何讓產(chǎn)品與概念表現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接？ ? 如何開(kāi)發(fā)才能讓項(xiàng)目保持旺盛銷(xiāo)售力？ 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，要使產(chǎn)品具備難以復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)力，答案只有一個(gè)， 產(chǎn)品創(chuàng)新 ，與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差異化。 鑒于項(xiàng)目規(guī)劃方案已報(bào)建通過(guò)，對(duì)建筑外立面、產(chǎn)品本身、規(guī)劃總體布局不再進(jìn)行論述。只針對(duì)尚未實(shí)施的部分做適當(dāng)?shù)膬?yōu)化設(shè)計(jì)處理建議。 一 主題建筑風(fēng)格 ? 一切圍繞西班牙原創(chuàng)的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格進(jìn)行施工，并注重細(xì)部處理。 二 外立面風(fēng)格及色彩 三 樓幢入口大堂 ? 樓幢入口大堂應(yīng)服從整體風(fēng)格，可根據(jù)不同組團(tuán)風(fēng)格在細(xì)部做適當(dāng)調(diào)整。例可以從入戶(hù)大堂周邊的花藝品種、雕塑小品，色調(diào)進(jìn)行區(qū)分。 四 功能配套主體表現(xiàn) ? 小區(qū)內(nèi)的泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所應(yīng)按照西班牙式異域風(fēng)情風(fēng)格進(jìn)行包裝，以入口為例，入口是消費(fèi)者第一直觀認(rèn)知本案的重要視覺(jué)關(guān)健點(diǎn)，不管從噴水池，小品的設(shè)置，休閑椅的設(shè)置、綠色植物與配套設(shè)施搭配來(lái)講，均要求強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感，和差異化。必須保證是葫蘆島其他盤(pán)所沒(méi)有的?？蓞⒖贾貞c龍湖藍(lán)湖郡、協(xié)信 TOWN城等項(xiàng)目。其中會(huì)所也要設(shè)置有咖啡吧等豪華貴族休閑享受的配置，以彰顯整個(gè)盤(pán)的純正洋房氣質(zhì)。 五 售房部選址 ? 可考慮設(shè)立兩個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售中心，其中一外賣(mài)場(chǎng)可設(shè)立在富爾沃廣場(chǎng)或大潤(rùn)發(fā)周邊。 項(xiàng)目地設(shè)立大氣宏恢銷(xiāo)售中心，力求氣勢(shì)恢宏，來(lái)支撐大盤(pán)宏偉體量。 ? 另外，周六，周日可巡回在老城兩廣場(chǎng)設(shè)立簡(jiǎn)易銷(xiāo)售中心，形成 “ 移動(dòng)售房部 ” 的概念。 選址原則： ? 迎著主要人流方向，并擁有方便的停車(chē)位。 ? 能方便到達(dá)示范環(huán)境和樣板房。 ? 施工場(chǎng)地容易隔離，安全系數(shù)高。 ? 環(huán)境視野佳。 咨詢(xún)接待區(qū) 洽談區(qū) 模型展示區(qū) 簽約區(qū) 休息區(qū) 活動(dòng)景區(qū) 辦公區(qū) 媒體放映區(qū) 售房部功能分區(qū) 六 樣板房表現(xiàn)及開(kāi)放時(shí)間建議 ? 為了更好配合銷(xiāo)售，樣板房可與土建進(jìn)場(chǎng)同時(shí)考慮，建議首先開(kāi)發(fā)兩套不同風(fēng)格樣板間，如資金允許，可考慮三套不同風(fēng)格樣板間。樣板間目的是讓消費(fèi)者在體驗(yàn) “ 家 ” 的實(shí)景體驗(yàn)享受中增加親和力，認(rèn)同感，在情景氛圍增加購(gòu)買(mǎi)欲望。縱觀永川的各開(kāi)發(fā)商樣板房。一則不多見(jiàn)，二則不出彩，不同完全引領(lǐng)市場(chǎng)，不具有高度。故本案應(yīng)在樣板房方面下足功夫。力挺市場(chǎng)，引領(lǐng)消費(fèi)動(dòng)向。 ? 風(fēng)格一：西班牙異域風(fēng)情型 ? 風(fēng)格二：歐式高貴型 ? 風(fēng)格三：時(shí)尚現(xiàn)代型 ? 實(shí)施時(shí)可重點(diǎn)參考金科廊橋水岸、龍湖藍(lán)湖郡、富麗海洋城樣板間風(fēng)格。 第六部分：競(jìng)爭(zhēng)力分析及項(xiàng)目值分析 ? 巴塞羅娜 2期 仰望 1號(hào)企劃核心 ? 打造城市擴(kuò)張的理想生活領(lǐng)導(dǎo)旗幟 ? 建立運(yùn)動(dòng)生態(tài)先進(jìn)居住模式的行業(yè)引領(lǐng)姿態(tài) ? 樹(shù)立西班牙洋房與城市高端居住的符號(hào)性地位 ? 形成品牌感召與營(yíng)銷(xiāo)增值 故通過(guò) SWOT分析，對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行提純，確保項(xiàng)目處于領(lǐng)先地位。 通過(guò)對(duì)以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，找出差異化的企劃核心。應(yīng)當(dāng)是： 一 核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn) 本案競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建包括： ? 連山區(qū)在內(nèi)，總建筑面積近 60萬(wàn)平米，超大規(guī)模 ? 原創(chuàng)的西班牙建筑風(fēng)格和靚麗的建筑立面 ? 首創(chuàng)低密度電梯花園洋房，居住舒適度高 ? 純正西班牙庭院式園林景觀，使戶(hù)戶(hù)有景 ? 靈動(dòng)的建筑布局，視線更加通透 ? 戶(hù)型方正通透，布局合理，退露疊院、純正洋房血統(tǒng) ? 生態(tài)網(wǎng)球場(chǎng)、地中海式泳池、小區(qū)配套齊全 ? 緊鄰永川居住新城體育公園 運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口 ? 位于永川熾熱居住版塊 — 奧體，區(qū)域優(yōu)勢(shì)強(qiáng) 二 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 （一）外層價(jià)值 城連山區(qū)域發(fā)展前景，規(guī)劃前景 ? 區(qū)域價(jià)值 未來(lái)城市副中心 連山行政板塊居住品質(zhì)飛躍 ? 潛值價(jià)值 投資項(xiàng)目 — 無(wú)限潛值 收獲明天 ? 城市價(jià)值 與世界接軌的先進(jìn)居住理念升級(jí)：運(yùn)動(dòng)、生態(tài)、自然 ? 觀念價(jià)值 與世界同步 （二）中層價(jià)值 項(xiàng)目自身價(jià)值發(fā)現(xiàn) ? 戶(hù)型價(jià)值：退、露、疊、院、純正花園洋房享受 ? 景觀價(jià)值：原創(chuàng)西班牙多重景觀視野 ? 園林價(jià)值：原創(chuàng)西班牙風(fēng)情園林，不同組團(tuán)不同景致 ? 服務(wù)價(jià)值：星級(jí)物管服務(wù) 貴族式享受 ? 配套價(jià)值：小區(qū)內(nèi)外配套完善，小而精，一應(yīng)俱全 ? 運(yùn)動(dòng)價(jià)值：享受公園自然、運(yùn)動(dòng)各項(xiàng)設(shè)施配套 ? 生態(tài)價(jià)值： 高覆蓋率生態(tài)植物，圍繞公園再造洋房之城 ? 投資價(jià)值： 發(fā)展之城，資源不可復(fù)制，回報(bào)一生 ? 精神價(jià)值： 居住連山首席西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)，無(wú)限榮耀 （三）內(nèi)層價(jià)值 創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式和新穎營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 創(chuàng)新價(jià)值： 產(chǎn)品創(chuàng)新、配套創(chuàng)新、景觀創(chuàng)新，生活創(chuàng)新 ? 綜述：通過(guò)以上價(jià)值挖掘，在本案推廣中將經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、新聞價(jià)值相結(jié)合，不斷通過(guò)三者整合價(jià)值鏈體系。 三 價(jià)值實(shí)現(xiàn)辦法： ? 建筑設(shè)計(jì)、景觀公司、園藝公司、開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司幾方在推案過(guò)程中不同關(guān)健時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新產(chǎn)品會(huì)議研討，并落實(shí)細(xì)節(jié)務(wù)實(shí)執(zhí)行。如景觀細(xì)部表現(xiàn)，園藝植物的搭配、樣板房的風(fēng)格，飾品配飾、廣告畫(huà)面的調(diào)性表現(xiàn)等。 ? 召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，通過(guò)媒體力量，最大化讓幾大核心價(jià)值模式告知目標(biāo)售眾，造勢(shì)炒作，不斷給媒體一系列新聞價(jià)值點(diǎn)。 ? 強(qiáng)化銷(xiāo)售執(zhí)行力度，我公司在全程代理銷(xiāo)售執(zhí)行中，將讓價(jià)值表現(xiàn)貫穿全程，不管是銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)還是終端銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)，都始終讓價(jià)值體系表現(xiàn)和淋漓盡致。 ? 通過(guò)全程銷(xiāo)售執(zhí)行樹(shù)立品牌的強(qiáng)勢(shì)形象。 ? 通過(guò)前期的客戶(hù)銷(xiāo)售和潛在客戶(hù)告知，利用口碑將價(jià)值表現(xiàn)讓其他消費(fèi)者認(rèn)知。 第七部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 提示： ? 如何樹(shù)立本案在永川葫蘆島的標(biāo)志性地位？ ? 如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售？ 核心思路： ? 創(chuàng)新策略 +務(wù)實(shí)執(zhí)行，任何營(yíng)銷(xiāo)案離不開(kāi)精準(zhǔn)務(wù)實(shí)的執(zhí)行，執(zhí)行不是策劃者執(zhí)行，是全員執(zhí)行，樹(shù)立全員營(yíng)銷(xiāo)意識(shí)。 ? 縱觀葫蘆島地產(chǎn)市場(chǎng)，我們找出一個(gè)市場(chǎng)切入點(diǎn)，圍繞這個(gè)中心我們開(kāi)發(fā) 9大營(yíng)銷(xiāo)策略。 一、總體營(yíng)銷(xiāo)策略 ? 高端切入策略 ：以高調(diào)的氣度切入市場(chǎng)，不管從促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃還是公關(guān)活動(dòng)的創(chuàng)意，力求高規(guī)格、高級(jí)別、一開(kāi)始就與專(zhuān)業(yè)權(quán)威掛鉤，讓公眾產(chǎn)生品質(zhì)感佳，大開(kāi)發(fā)商的 “ 第一印象 ” 。 ? 品牌先行策略 ：以開(kāi)發(fā)商的大氣度，頻頻在葫蘆島權(quán)威媒體亮相，并參加一些公益活動(dòng)，制造一些花錢(qián)不多，效果佳的事件。 ? 公益活動(dòng) ：周六周日經(jīng)常在葫蘆島兩大廣場(chǎng)舉辦公益展，如世界建筑居住風(fēng)格展，讓市民在短時(shí)間贊譽(yù)開(kāi)發(fā)商，知曉項(xiàng)目。 ? 持續(xù)提升心理價(jià)位策略 ：通過(guò)媒體推動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)不斷舉行讓消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同，拉大對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同高度。從而為項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)亮相價(jià)格面市打下伏筆。提升消費(fèi)對(duì)項(xiàng)目心理價(jià)位。 ? 低開(kāi)高走 ：每次項(xiàng)目放量都要低開(kāi)高走，價(jià)格小幅小漲，保證 “ 開(kāi)盤(pán)有特價(jià)，特價(jià)必上漲