【文章內(nèi)容簡介】 交易區(qū)間 賣方在出售物業(yè)時將為該物業(yè)的交易價格設(shè)置一個較低的價格下限，而買方則將為此設(shè)置一個較高的價格上限。實際成交價格將總是落在這兩個極限之間，這就是交易區(qū)間。如果一個交易要成功，買方所認為的投資價值必須大于賣方。（簡要看一下教材 P2829的交易區(qū)間的圖示分析） 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關(guān)的幾個概念： 投資價值 投資價值是預期的未來收益的價值，該價值是根據(jù)項目所能產(chǎn)生的 稅后現(xiàn)金流量 和投資者所能接受的 最低收益率 ，計算所得到的投資者購置該資產(chǎn)所支付的最大款額。 但某一特定物業(yè)的投資價值對于不同的投資者而言，結(jié)論 不是唯一的 。 第三節(jié) 常用基本概念 投資價值與市場價值的不同 市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者不同而不同。 投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。 投資者評估的物業(yè)的投資價值，或者說消費者對物業(yè)的評價，大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 就投資價值與市場價值相對而言， 投資價值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場價值（或市場價格）常為房地產(chǎn)評估人員使用 。 第三節(jié) 常用基本概念 二、現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量的相關(guān)概念 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把各個時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量。 第三節(jié) 常用基本概念 （ 1）現(xiàn)金流量圖 ?現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應時間的對應關(guān)系。 ?以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上“ 0”點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。 ?注意 ：為了簡化計算，公認的習慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。 第三節(jié) 常用基本概念 相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。 0 1 2 3 4 5 － ＋ 現(xiàn)金流量 第 1個計息周期 第 5個計息周期 P F A1 第三節(jié) 常用基本概念 （ 2）資金時間價值 在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的，即資金的價值會隨時間發(fā)生變化。 同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。 舉例來說，如將 1000元存入到銀行，假設(shè)存款年利率為 6%，那么在 1年后得到本利和為 1060元。經(jīng)過 1年而增加的 60元，就是在 1年內(nèi)出讓這 1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬。也就是說，這 60元就是 1000元在 1年中的時間價值。 第三節(jié) 常用基本概念 （ 3）應明確幾組重要概念 ?利息和利率 ?單利計息與復利計息 單利計息方式：利息不再生息 復利計息方式：利滾利 即 Fn=P(1＋ i) n1＋ P(1＋ i) n1i=P(1＋ i) n ?名義利率（ r）和復利計息的實際利率 (i) 名義利率 (r)=周期利率 每年的計息周期數(shù) (m) 實際利率 i=(1＋ r247。 m)m－ 1 ?資金等值（如果年利率為 10%，則現(xiàn)在的 100元和 1年后的 110元具有相等的實際經(jīng)濟價值） ?現(xiàn)值 P、終值 F、年值 A（或年金） (見下頁圖 ) 對復利和貼現(xiàn)的解釋 舉例：一投資者現(xiàn)在將 100元存入到銀行，假設(shè)年存款利率為 6%，那么在 2年后得到本利和為 （即 2年的復利值為 =100 （ 1+6%） 2=106 （ 1+6%） ）。 經(jīng)濟學上認為，現(xiàn)在的 100元和 2年末時的 實際價值上是相等的。 那么我們把 2年末的 6%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)到現(xiàn)在價值即為 100元（即 100=247。 （ 1+6%） 2 ）。 注意：復利計算和貼現(xiàn)兩者是逆運算關(guān)系 第三節(jié) 常用基本概念 0 1 2 3 n1 n P A A A A F （ 4） 現(xiàn)值、終值、年值三者之間的相互換算公式 ① 一次支付終值公式 F=P(1+i)n，即復利公式，則 (1+i)n稱之為“一次支付終值系數(shù)”。 如要計算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。 ② 一次支付現(xiàn)值公式 即貼現(xiàn)公式 則 稱之為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。 ? ?niFP??10 1 2 3 n1 n P F ? ?ni?11簡寫為 (F/P,i,n) 簡寫為 (P/F,i,n) ③ 等額序列支付現(xiàn)值公式 ，則 稱之為 “ 等額序列支付現(xiàn)值系數(shù) ” 。 如要計算每月一定收入的居民家庭能申請最大抵押貸款額度。 ④ 資金回收公式 ，則 稱之為 “ 資金回收系數(shù) ” 。 ? ?? ?nniiiAP?????1110 1 2 3 n1 n P A A A A A ? ?? ?nniii???111? ?? ? 111?????nniiiPA ? ?? ?111???nniii簡寫為 (P/A,i,n) 簡寫為 (A/P,i,n) 0 1 2 3 n1 n P A A A A A 各期貼現(xiàn)值： ? ?21 iA? ? ?31 iA? ? ? 11 ?? niAiA?1? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ?? ?nnnnnnniiiAiiiAiiiiiAiAiAiAiAi