【正文】 %） 2=106 （ 1+6%） ）。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。 第三節(jié) 常用基本概念 二、現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量的相關(guān)概念 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把各個時間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。如果一個交易要成功，買方所認(rèn)為的投資價值必須大于賣方。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評估的不同 可行性分析 （投資者） 與項(xiàng)目評估 （貸款銀行）的不同 （ 1）行為的主體不同 （ 2）立足點(diǎn)不同 （ 3）所起的作用不同 （ 4）所處的階段不同（先后順序差別） 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評估的不同 可行性分析應(yīng)注意的問題 （ 1）防止先入為主的可行性研究 （ 2）選好可行性分析的主角（經(jīng)濟(jì)專家、工程師（土木、造價）、注冊會計師、估價師等） （ 3）投資決策的結(jié)論首先取決于市場分析的結(jié)果 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 一個開發(fā)項(xiàng)目的投資價值在于開發(fā)完成后的價值大于其投入的成本費(fèi)用，并在一定的利潤水平之上；一個置業(yè)項(xiàng)目的投資價值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。 30%，研究費(fèi)用占總投資的2‰ — 8‰ ?？尚行苑治鰞H僅是投資分析的一個起點(diǎn)。 在可承受的風(fēng)險程度、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等條件下，使投資獲得最大的效益。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 投資的幾要素：投資主體、投資目的、投資方式、投資的過程。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 一、房地產(chǎn)投資的含義 （二）房地產(chǎn)投資的含義 是經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。 一般出租經(jīng)營類項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析的要點(diǎn)見教材 P8。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 二、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 為投資者提供投資方向 （地域、地址選擇，物業(yè)類型選擇，規(guī)模、期限選擇，合作方選擇等） 為投資者提供運(yùn)作方式 為投資者預(yù)測投資收益 （預(yù)測一系列經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)） 為投資者描述風(fēng)險及提供避險方法 （是不確定性分析和風(fēng)險分析要解決的問題） 還有社會效益和環(huán)境效益評價?；卮鸬闹皇峭顿Y者能做什么，而不是應(yīng)該做什么的問題。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 2）初步可行性研究 ? 須解決的問題：分析機(jī)會研究的結(jié)論，做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行專項(xiàng)研究。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關(guān)的幾個概念： 交易價格 通常交易價格是指實(shí)際交易過程中發(fā)生的歷史價格，即實(shí)際發(fā)生的成交價，是由買賣雙方通過議價過程決定的。（簡要看一下教材 P2829的交易區(qū)間的圖示分析） 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關(guān)的幾個概念： 投資價值 投資價值是預(yù)期的未來收益的價值，該價值是根據(jù)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的 稅后現(xiàn)金流量 和投資者所能接受的 最低收益率 ，計算所得到的投資者購置該資產(chǎn)所支付的最大款額。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量。 0 1 2 3 4 5 － ＋ 現(xiàn)金流量 第 1個計息周期 第 5個計息周期 P F A1 第三節(jié) 常用基本概念 （ 2）資金時間價值 在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的，即資金的價值會隨時間發(fā)生變化。 經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為，現(xiàn)在的 100元和 2年末時的 實(shí)際價值上是相等的。 ④ 資金回收公式 ，則 稱之為 “ 資金回收系數(shù) ” 。此處的現(xiàn)金流量圖與開發(fā)后持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的的現(xiàn)金流量圖類似。 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財務(wù)杠桿 抵押貸款 盡管各種房地產(chǎn)抵押貸款還款方式差別較大，但是關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的研究，主要從兩個方面展開，一個是抵押貸款還本付息額，一個是貸款余額。 若按月等額還本付息 ， 則月還款額等于月抵押常數(shù)乘以貸款總額 。 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財務(wù)杠桿 財務(wù)杠桿的作用 借貸資本與自有資本的比例越大，財務(wù)杠桿的作用程度越深。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo) 投資回收與投資回報 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報兩部分。 內(nèi)部收益率是一個使得該項(xiàng)投資未來收益的現(xiàn)值等于其當(dāng)前所投入資本價值的收益率。它考慮了還本付息對自有資金現(xiàn)金流的影響。 （ 1）先求年還款額為： 第 1年應(yīng)還的利息為： 120 10%=12（萬元） 第 1年應(yīng)還的本金為： － 12=（萬元） 則第 2年應(yīng)還利息為：（ 120－ ） 10%= 第 2年應(yīng)還的本金為： － =（萬元） 第 3— 5年以此類推。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo) 收益率 （ 1）全部投資收益率 全部投資收益率是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計算的某個投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。 就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。 （ 1）財務(wù)杠桿的正向作用。 ? ?? ? 1212121121121???????????????????n tn trrrAP余A每月還本付息額 P余 貸款余額 第三節(jié) 常用基本概念 （ 4）本息分開償付的計算 有時為了計算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開計算： 1）第 1年的本金和利息求取 ①先求每年的還款額 A（每年相同） ②求第 1年應(yīng)還利息：利息 =貸款總額 年利率 ③求第 1年應(yīng)還本金：本金 =A－ 利息。 抵押貸款的利率分為：固定利率和浮動利率（或稱可調(diào)利率）。 第三節(jié) 常用基本概念 三、關(guān)于投資與成本 廣義投資與成本的概念 （ 1）投資 廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計劃，以獲取所期望的報酬。如計算某人每月把工資的一定數(shù)額存到