【正文】 %） 2=106 （ 1+6%） ）。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。 第三節(jié) 常用基本概念 二、現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量的相關(guān)概念 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。如果一個(gè)交易要成功，買(mǎi)方所認(rèn)為的投資價(jià)值必須大于賣(mài)方。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評(píng)估的不同 可行性分析 （投資者） 與項(xiàng)目評(píng)估 （貸款銀行）的不同 （ 1）行為的主體不同 （ 2）立足點(diǎn)不同 （ 3）所起的作用不同 （ 4）所處的階段不同（先后順序差別） 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評(píng)估的不同 可行性分析應(yīng)注意的問(wèn)題 （ 1）防止先入為主的可行性研究 （ 2）選好可行性分析的主角（經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家、工程師（土木、造價(jià)）、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、估價(jià)師等） （ 3）投資決策的結(jié)論首先取決于市場(chǎng)分析的結(jié)果 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值大于其投入的成本費(fèi)用，并在一定的利潤(rùn)水平之上；一個(gè)置業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。 30%，研究費(fèi)用占總投資的2‰ — 8‰ ?？尚行苑治鰞H僅是投資分析的一個(gè)起點(diǎn)。 在可承受的風(fēng)險(xiǎn)程度、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等條件下，使投資獲得最大的效益。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 投資的幾要素：投資主體、投資目的、投資方式、投資的過(guò)程。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 一、房地產(chǎn)投資的含義 （二）房地產(chǎn)投資的含義 是經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 一般出租經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析的要點(diǎn)見(jiàn)教材 P8。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 二、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 為投資者提供投資方向 （地域、地址選擇，物業(yè)類(lèi)型選擇，規(guī)模、期限選擇，合作方選擇等） 為投資者提供運(yùn)作方式 為投資者預(yù)測(cè)投資收益 （預(yù)測(cè)一系列經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)） 為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法 （是不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析要解決的問(wèn)題） 還有社會(huì)效益和環(huán)境效益評(píng)價(jià)?；卮鸬闹皇峭顿Y者能做什么，而不是應(yīng)該做什么的問(wèn)題。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 2）初步可行性研究 ? 須解決的問(wèn)題：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研究。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 與投資價(jià)值相關(guān)的幾個(gè)概念： 交易價(jià)格 通常交易價(jià)格是指實(shí)際交易過(guò)程中發(fā)生的歷史價(jià)格，即實(shí)際發(fā)生的成交價(jià)，是由買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)議價(jià)過(guò)程決定的。（簡(jiǎn)要看一下教材 P2829的交易區(qū)間的圖示分析） 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 與投資價(jià)值相關(guān)的幾個(gè)概念： 投資價(jià)值 投資價(jià)值是預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值，該價(jià)值是根據(jù)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的 稅后現(xiàn)金流量 和投資者所能接受的 最低收益率 ，計(jì)算所得到的投資者購(gòu)置該資產(chǎn)所支付的最大款額。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量。 0 1 2 3 4 5 － ＋ 現(xiàn)金流量 第 1個(gè)計(jì)息周期 第 5個(gè)計(jì)息周期 P F A1 第三節(jié) 常用基本概念 （ 2）資金時(shí)間價(jià)值 在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的，即資金的價(jià)值會(huì)隨時(shí)間發(fā)生變化。 經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為，現(xiàn)在的 100元和 2年末時(shí)的 實(shí)際價(jià)值上是相等的。 ④ 資金回收公式 ，則 稱(chēng)之為 “ 資金回收系數(shù) ” 。此處的現(xiàn)金流量圖與開(kāi)發(fā)后持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的的現(xiàn)金流量圖類(lèi)似。 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 抵押貸款 盡管各種房地產(chǎn)抵押貸款還款方式差別較大，但是關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的研究，主要從兩個(gè)方面展開(kāi)，一個(gè)是抵押貸款還本付息額，一個(gè)是貸款余額。 若按月等額還本付息 ， 則月還款額等于月抵押常數(shù)乘以貸款總額 。 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 財(cái)務(wù)杠桿的作用 借貸資本與自有資本的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用程度越深。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資回收與投資回報(bào) 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。 內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來(lái)收益的現(xiàn)值等于其當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。它考慮了還本付息對(duì)自有資金現(xiàn)金流的影響。 （ 1）先求年還款額為： 第 1年應(yīng)還的利息為： 120 10%=12（萬(wàn)元） 第 1年應(yīng)還的本金為： － 12=（萬(wàn)元） 則第 2年應(yīng)還利息為：（ 120－ ） 10%= 第 2年應(yīng)還的本金為： － =（萬(wàn)元） 第 3— 5年以此類(lèi)推。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 收益率 （ 1）全部投資收益率 全部投資收益率是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計(jì)算的某個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。 就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。 （ 1）財(cái)務(wù)杠桿的正向作用。 ? ?? ? 1212121121121???????????????????n tn trrrAP余A每月還本付息額 P余 貸款余額 第三節(jié) 常用基本概念 （ 4）本息分開(kāi)償付的計(jì)算 有時(shí)為了計(jì)算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開(kāi)計(jì)算： 1）第 1年的本金和利息求取 ①先求每年的還款額 A（每年相同） ②求第 1年應(yīng)還利息：利息 =貸款總額 年利率 ③求第 1年應(yīng)還本金：本金 =A－ 利息。 抵押貸款的利率分為：固定利率和浮動(dòng)利率（或稱(chēng)可調(diào)利率）。 第三節(jié) 常用基本概念 三、關(guān)于投資與成本 廣義投資與成本的概念 （ 1）投資 廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。如計(jì)算某人每月把工資的一定數(shù)額存到