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2025-04-28 23:19本頁(yè)面
【正文】 抵押貸款 （ 3）抵押貸款余額（ P余 ） 貸款余額是指分期付款的貸款 ， 在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的償還后 ， 尚未償還的貸款本金數(shù)額 。 ? ?? ? 1212121121121???????????????????n tn trrrAP余A每月還本付息額 P余 貸款余額 第三節(jié) 常用基本概念 （ 4）本息分開(kāi)償付的計(jì)算 有時(shí)為了計(jì)算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開(kāi)計(jì)算： 1）第 1年的本金和利息求取 ①先求每年的還款額 A（每年相同） ②求第 1年應(yīng)還利息：利息 =貸款總額 年利率 ③求第 1年應(yīng)還本金：本金 =A－ 利息。 第三節(jié) 常用基本概念 （ 4）本息分開(kāi)償付的計(jì)算 2）第 2年的本金和利息求取 ①先求每年的還款額 A（每年相同） ②求第 1年末貸款余額 =貸款總額 － 第 1年還的本金 ③求第 2年應(yīng)還利息 =第 1年末貸款余額 年利率。 ④求第 2年應(yīng)還本金 =A－ 第 2年應(yīng)還的利息 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 財(cái)務(wù)杠桿 利用借貸資金擴(kuò)大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財(cái)務(wù)杠桿。 資產(chǎn)回報(bào)率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價(jià)稱之為利差。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴(kuò)大自有資本的收益率；一個(gè)小小的不利利差，也會(huì)帶來(lái)自有資本的負(fù)收益率。這使我們認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來(lái)收益。 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 財(cái)務(wù)杠桿的作用 借貸資本與自有資本的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用程度越深。其作用有正向與負(fù)向兩種。 （ 1）財(cái)務(wù)杠桿的正向作用。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率大過(guò)借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是有利的。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越大。 （ 2）財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)向作用。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率小于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是不利的。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資回收與投資回報(bào) 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投資回收是指投資者對(duì)其所投入的資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入資本在使用過(guò)程中所獲得的報(bào)酬（或收益）。 就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 收益率 收益率通常被表示為一個(gè)復(fù)合年百分率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。這種收益既包括物業(yè)在持有期間預(yù)期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時(shí)所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報(bào)率之間的最大區(qū)別。 投資回報(bào)率通常為某年的收益或收入與投資之比。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 收益率 利息率通常針對(duì)信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。 折現(xiàn)率也是收益率的一個(gè)類型，是一個(gè)將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。 內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來(lái)收益的現(xiàn)值等于其當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。 內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益投資收益率。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 收益率 （ 1）全部投資收益率 全部投資收益率是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計(jì)算的某個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。因?yàn)闆](méi)有借款，所以它不考慮還本付息對(duì)現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 收益率 （ 2）權(quán)益投資收益率（或稱自有資金收益率） 權(quán)益投資收益率是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標(biāo)。它是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資由借貸資金和自有資金兩部分構(gòu)成的情況下，針對(duì)其中的自有資金所計(jì)算的收益率。自有資金的投入通常也叫做權(quán)益投資。權(quán)益投資收益率是相對(duì)借貸資金收益率（通常指利息率）而言的，是投資者在投資項(xiàng)目中所投入的自有資本的內(nèi)部收益率。它考慮了還本付息對(duì)自有資金現(xiàn)金流的影響。 課后習(xí)題解答 P48的第 17題 已知條件：年利率為 10%，貸款期限為 10年，年等額還本付息的貸款 120萬(wàn)。 （ 1）先求年還款額為： 第 1年應(yīng)還的利息為： 120 10%=12（萬(wàn)元） 第 1年應(yīng)還的本金為： － 12=（萬(wàn)元） 則第 2年應(yīng)還利息為：（ 120－ ） 10%= 第 2年應(yīng)還的本金為： － =（萬(wàn)元） 第 3— 5年以此類推。 ? ?? ?? ?)(%10111%101201%101%101%10120101010萬(wàn)元????????? P48的第 18題 已知條件：年利率為 5%，貸款期限為 15年，按月等額還本付息的貸款 10萬(wàn)元。 （ 1）先求月還款額為： 償還 5年后，該家庭的貸款余額為： 12%511112%51 0 0 00 0112%5112%5112%51 0 0 00 018012151215?????????????????????????????元）（）（余 4 5 5712%512%511112%5112%5112%511201251512515????????????????????????????????P課后習(xí)題解答 P48的第 19題 已知條件：家庭月收入 1萬(wàn)元，其中 35%可用于償還月供，年利率為 12%，貸款期限為 15年，求能申請(qǐng)的最大貸款額。 （ 1）先求該家庭能償還最大月供為： 10000 35%=3500元 （ 2）再求最大貸款額度為： ? ? %1%1111350012%12112%12112%121350018012151215???????????????????????
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