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【正文】 課后習(xí)題解答 P48的第 17題 已知條件：年利率為 10%，貸款期限為 10年，年等額還本付息的貸款 120萬。 內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益投資收益率。投資回收是指投資者對其所投入的資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬（或收益）。其作用有正向與負(fù)向兩種。 即： 1121121121212???????????????????nnrrrPAA每月還本付息額 P貸款總額 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財務(wù)杠桿 抵押貸款 （ 3）抵押貸款余額（ P余 ） 貸款余額是指分期付款的貸款 ， 在經(jīng)過一段時期的償還后 ， 尚未償還的貸款本金數(shù)額 。要想了解這兩個重要因素，首先要計算的就是抵押貸款常數(shù)。 第三節(jié) 常用基本概念 二、現(xiàn)金流量 各類投資的分析的重點 無論是開發(fā)后出售、出租經(jīng)營，還是置業(yè)投資出租經(jīng)營，當(dāng)對這些投資項目進(jìn)行投資分析以判斷其投資價值的時候，有些動態(tài)指標(biāo)需要考慮折現(xiàn) 因素，即把上述的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項目投資的起始點，然后與項目的投入或支出進(jìn)行比較，從而判斷項目在財務(wù)上的可行性。 ? ?? ?nniiiAP?????1110 1 2 3 n1 n P A A A A A ? ?? ?nniii???111? ?? ? 111?????nniiiPA ? ?? ?111???nniii簡寫為 (P/A,i,n) 簡寫為 (A/P,i,n) 0 1 2 3 n1 n P A A A A A 各期貼現(xiàn)值： ? ?21 iA? ? ?31 iA? ? ? 11 ?? niAiA?1? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ?? ?nnnnnnniiiAiiiAiiiiiAiAiAiAiAiAP??????????????????????????????????????????????????11111111111111111111111111132132??? ?niA?1已知年值 A求現(xiàn)值 P ⑤ 等額序列支付終值公式 ，則 稱之為 “ 等額序列支付終值系數(shù) ” 。 那么我們把 2年末的 6%的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)到現(xiàn)在價值即為 100元（即 100=247。 同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。 第三節(jié) 常用基本概念 （ 1）現(xiàn)金流量圖 ?現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。 但某一特定物業(yè)的投資價值對于不同的投資者而言，結(jié)論 不是唯一的 。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關(guān)的幾個概念： 最可能銷售價格 最可能銷售價格是對未來交易中成交價的一種可能性估計。 ? 研究主要內(nèi)容：產(chǎn)品市場供求、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)評價等。后者應(yīng)該由投資分析來解決。 房地產(chǎn)投資分析者的責(zé)任問題。（類似于房地產(chǎn)估價中 收益還原法計算年凈收益 ） 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （二）避稅收入 是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù) ， 給投資者帶來的收益 。 房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。 其二，房地產(chǎn)的總營運費用。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （二）避稅收入 提高房地產(chǎn)投資避稅收入的途徑： 擴(kuò)大房地產(chǎn)投資規(guī)模 爭取加速折舊 操縱應(yīng)納稅所得額 控制開始獲利年度 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （三）銷售收益 房地產(chǎn)開發(fā)投資的銷售收益計算： 開發(fā)項目的凈銷售利潤（稅后） ＝ 銷售收入－ 總成本費用 － 銷售稅金及附加 － 土地增值稅 －所得稅 ＝ 稅前利潤 － 所得稅 其中：所得稅 ＝ 稅前利潤 所得稅稅率 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （三）銷售收益 房地產(chǎn)置業(yè)投資的銷售收益計算： 置業(yè)投資項目的凈轉(zhuǎn)售收益（稅后） ＝ 轉(zhuǎn)售收入 － 銷售稅金及附加 － 交易成本 － 所得稅 其中：所得稅 ＝ （銷售收入 － 購置成本 － 已折舊部分 － 銷售稅金及附加 － 交易成本） 所得稅稅率 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 四、房地產(chǎn)投資的特性 （一）位置固定性 （二）壽命周期長 （三）適應(yīng)性 （四）個別性 …… 變現(xiàn)能力差 （五）政策影響性 （六）對專業(yè)管理的依賴性 （七）相互影響性 （八）資金需求量大 （九）風(fēng)險性 （十）保值增值性 …… 還有如“易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持” 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 一、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析 投資對象、形式的多樣性和未來收益的不確定性，要求做出相對合理的決策，因而需要投資分析。有時幾個方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項目可行性分析與投資分析、項目評估的不同 可行性分析的內(nèi)容 ?投資機(jī)會研究 ?初步可行性研究 ?詳細(xì)可行性研究 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 1）投資機(jī)會研究 ? 主要任務(wù)：對投資項目或方向提出建議 ? 研究內(nèi)容：地區(qū)發(fā)展情
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