【正文】 房地產(chǎn)投資分析 公共郵箱： 密碼： fdctzfx2022 主講人：望 曉 東 電話(huà) ： 02088328109 個(gè)人 EMail: 參 考 教 材 劉秋雁主編 《 房地產(chǎn)投資分析 》 （第二版），東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社（ 2022年） 俞明軒主編 《 房地產(chǎn)投資分析 》 （第二版），首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社（ 2022年） 陳琳、潘蜀健編著 《 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 》 第二版，中國(guó)建筑工業(yè)出版社（ 2022年） 房地產(chǎn)相關(guān)的媒體和網(wǎng)站 ? 報(bào)紙： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、第一財(cái)經(jīng)、金融時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、上海證券報(bào)、中國(guó)證券報(bào) ? 綜合網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、 21CN房產(chǎn)頻道、南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道 ? 地產(chǎn)觀點(diǎn)網(wǎng)、萬(wàn)科周刊、世聯(lián) 《 地產(chǎn)評(píng)論 》 、世聯(lián)地產(chǎn)《 樓市中國(guó) 》 、中國(guó)地產(chǎn)商 ? 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)、廣州市國(guó)土資源與房屋管理局、陽(yáng)光家緣、規(guī)劃在線、廣州市住房公積金管理中心 ? 房策天下、房聯(lián)網(wǎng)、贏房網(wǎng) 課 程 安 排 總學(xué)時(shí)： ? 40學(xué)時(shí)（其中新課 38學(xué)時(shí)，考試 2學(xué)時(shí)） 教學(xué)形式： ? 課堂講授 ? 課堂討論（每次課帶上函數(shù)計(jì)算器） ? 問(wèn)題反饋（以提問(wèn)和作業(yè)的形式） 成 績(jī) 評(píng) 定 ? 期末考試（閉卷）約占 70% ? 平時(shí)成績(jī)約占 30%，其中包括課堂出勤、討論、回答問(wèn)題、作業(yè)等 ? 連續(xù)三次點(diǎn)名一次都沒(méi)到的，或點(diǎn)名有 1/3的時(shí)間沒(méi)來(lái)，不能參加期末考試。 課 程 內(nèi) 容 構(gòu) 成 ? 第 1部分：基礎(chǔ)理論部分 第 1章 ? 第 2部分：基礎(chǔ)分析或數(shù)據(jù)獲得部分 第 2— 5章 ? 第 3部分：投資項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)決策部分 第 6— 9章 ? 第 4部分：案例分析部分（第 10— 11章） 希望大家達(dá)到的能力和水平 ? 能獨(dú)立完成中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資分析主體部分（區(qū)位分析、投資環(huán)境分析、市場(chǎng)供求分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)分析 、不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析、決策分析） ? 一般置業(yè)投資的分析、評(píng)價(jià)和改進(jìn)（基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的獲得、融資方案選擇、內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值計(jì)算） 第一章 基本問(wèn)題概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析中常用基本概念 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 一、房地產(chǎn)投資的含義 （一）投資的含義 投資是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。 投資的幾要素：投資主體、投資目的、投資方式、投資的過(guò)程。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 一、房地產(chǎn)投資的含義 （二）房地產(chǎn)投資的含義 是經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 二、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型 （一）按投資形式分為直接投資和間接投資 直接投資 （投資者直接參與開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)） （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 包括商品房開(kāi)發(fā)投資和土地開(kāi)發(fā)投資 （ 2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 （期房、現(xiàn)房、二手房） 長(zhǎng)期置業(yè)投資可以獲得保值、增值、收益和消費(fèi) 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 二、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型 （一）按投資形式分為直接投資和間接投資 間接投資 （資金投入到房地產(chǎn)相關(guān)的證券、基金） （ 1）投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券和股票 （ 2）投資于房地產(chǎn)投資信托基金（如越秀城建 2022年在香港發(fā)行的內(nèi)地第一支 REITs） （ 3）投資于房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（如“建元 20221”） 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 二、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型 （二）按房地產(chǎn)投資用途不同的劃分 地產(chǎn)投資 住宅房地產(chǎn)投資 商業(yè)房地產(chǎn)投資 工業(yè)房地產(chǎn)投資 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 二、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型 （三）按房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式不同的劃分 出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 房地產(chǎn)投資的目的，就是通過(guò)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)以獲取未來(lái)收益。這些未來(lái)的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷(xiāo)售收益等。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （一）現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因?yàn)榻?jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營(yíng)、租金收入中扣除各種支出后的余額。 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量大小主要取決于以下三個(gè)因素： 其一，房地產(chǎn)租金總額。 其二，房地產(chǎn)的總營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 一般出租經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析的要點(diǎn)見(jiàn)教材 P8。（類(lèi)似于房地產(chǎn)估價(jià)中 收益還原法計(jì)算年凈收益 ） 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （二）避稅收入 是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù) ， 給投資者帶來(lái)的收益 。 它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益 。 在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi) ， 加速折舊是擴(kuò)大稅收好處的基本途徑之一 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （二）避稅收入 所得稅的稅收基數(shù)一般是凈經(jīng)營(yíng)收入扣除貸款利息 、 建筑物折舊后的余額 。 會(huì)計(jì)上的折舊年限一般 （ 稅法規(guī)定房屋最低折舊年限為 20年 ） 短于建筑物實(shí)際耐久年限 ， 賬目上可以通過(guò)加速折舊來(lái)增加收入扣除項(xiàng) ， 從而降低所得稅的基數(shù) 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （二）避稅收入 提高房地產(chǎn)投資避稅收入的途徑： 擴(kuò)大房地產(chǎn)投資規(guī)模 爭(zhēng)取加速折舊 操縱應(yīng)納稅所得額 控制開(kāi)始獲利年度 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （三）銷(xiāo)售收益 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的銷(xiāo)售收益計(jì)算： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的凈銷(xiāo)售利潤(rùn)（稅后） ＝ 銷(xiāo)售收入－ 總成本費(fèi)用 － 銷(xiāo)售稅金及附加 － 土地增值稅 －所得稅 ＝ 稅前利潤(rùn) － 所得稅 其中：所得稅 ＝ 稅前利潤(rùn) 所得稅稅率 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （三）銷(xiāo)售收益 房地產(chǎn)置業(yè)投資的銷(xiāo)售收益計(jì)算： 置業(yè)投資項(xiàng)目的