【正文】 和貼現(xiàn)兩者是逆運算關(guān)系 第三節(jié) 常用基本概念 0 1 2 3 n1 n P A A A A F （ 4） 現(xiàn)值、終值、年值三者之間的相互換算公式 ① 一次支付終值公式 F=P(1+i)n，即復利公式，則 (1+i)n稱之為“一次支付終值系數(shù)”。橫坐標軸上“ 0”點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。但由于房地產(chǎn)的買方與賣方各自掌握的信息不同，因此對同一房地產(chǎn)的最可能銷售價格的預測結(jié)果可能是不一致的。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個可行方案中，通過收益、時間、風險的排序找出一個方案作為投資者的最后選擇。 在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi) ， 加速折舊是擴大稅收好處的基本途徑之一 。房地產(chǎn)投資分析 公共郵箱： 密碼： fdctzfx2022 主講人：望 曉 東 電話 ： 02088328109 個人 EMail: 參 考 教 材 劉秋雁主編 《 房地產(chǎn)投資分析 》 （第二版），東北財經(jīng)大學出版社（ 2022年） 俞明軒主編 《 房地產(chǎn)投資分析 》 （第二版），首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社（ 2022年） 陳琳、潘蜀健編著 《 房地產(chǎn)項目投資 》 第二版，中國建筑工業(yè)出版社（ 2022年） 房地產(chǎn)相關(guān)的媒體和網(wǎng)站 ? 報紙： 21世紀經(jīng)濟報道、中國經(jīng)營報、第一財經(jīng)、金融時報、經(jīng)濟觀察報、上海證券報、中國證券報 ? 綜合網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、 21CN房產(chǎn)頻道、南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道 ? 地產(chǎn)觀點網(wǎng)、萬科周刊、世聯(lián) 《 地產(chǎn)評論 》 、世聯(lián)地產(chǎn)《 樓市中國 》 、中國地產(chǎn)商 ? 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)、廣州市國土資源與房屋管理局、陽光家緣、規(guī)劃在線、廣州市住房公積金管理中心 ? 房策天下、房聯(lián)網(wǎng)、贏房網(wǎng) 課 程 安 排 總學時： ? 40學時（其中新課 38學時，考試 2學時） 教學形式： ? 課堂講授 ? 課堂討論（每次課帶上函數(shù)計算器） ? 問題反饋（以提問和作業(yè)的形式） 成 績 評 定 ? 期末考試（閉卷）約占 70% ? 平時成績約占 30%，其中包括課堂出勤、討論、回答問題、作業(yè)等 ? 連續(xù)三次點名一次都沒到的，或點名有 1/3的時間沒來，不能參加期末考試。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （二）避稅收入 所得稅的稅收基數(shù)一般是凈經(jīng)營收入扣除貸款利息 、 建筑物折舊后的余額 。也就是說，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個預選方案中選擇一個最適合投資者目的的一個方案。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關(guān)的幾個概念： 市場價格 市場價格是指在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。 ?注意 ：為了簡化計算，公認的習慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。 如要計算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。 房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。 ④求第 2年應(yīng)還本金 =A－ 第 2年應(yīng)還的利息 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財務(wù)杠桿 財務(wù)杠桿 利用借貸資金擴大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財務(wù)杠桿。這種收益既包括物業(yè)在持有期間預期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報率之間的最大區(qū)別。 （ 1）先求月還款額為： 償還 5年后，該家庭的貸款余額為： 12%511112%51 0 0 00 0112%5112%5112%51 0 0 00 018012151215?????????????????????????????元）（）（余 4 5 5712%512%511112%5112%5112%511201251512515????????????????????????????????P課后習題解答 P48的第 19題 已知條件：家庭月收入 1萬元，其中 35%可用于償還月供，年利率為 12%，貸款期限為 15年，求能申請的最大貸款額。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟效果評價指標 收益率 利息率通常針對信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴大自有資本的收益率；一個小小的不利利差，也會帶來自有資本的負收益率。 對于開發(fā)出售模式的項目而言，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去了。 ? ?niFP??10 1 2 3 n1 n P F ? ?ni?11簡寫為 (F/P,i,n) 簡寫為 (P/F,i,n) ③ 等額序列支付現(xiàn)值公式 ，則 稱之為 “ 等額序列支付現(xiàn)值系數(shù) ” ?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。實際成交價格將總是落在這兩個極限之間，這就是交易區(qū)間。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項目可行性分析與投資分析、項目評估的不同 可行性分析的內(nèi)容 ?投資機會研究 ?初步可行性研究 ?詳細可行性研究 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 1）投資機會研究 ? 主要任務(wù)：對投資項目或方向提出建議 ? 研究內(nèi)容：地區(qū)發(fā)展情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、市場情況、建成后對社會的影響等 ? 該階段的投資估算精度為 177。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （二）避稅收入 提高房地產(chǎn)投資避稅收入的途徑： 擴大房地產(chǎn)投資規(guī)模 爭取加速折舊 操縱應(yīng)納稅所得額 控制開始獲利年度 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （三）銷售收益 房地產(chǎn)開發(fā)投資的銷售收益計算： 開發(fā)項目的凈銷售利潤（稅后） ＝ 銷售收入－ 總成本費用 － 銷售稅金及附加 － 土地增值稅 －所得稅 ＝ 稅前利潤 － 所得稅