【正文】 和貼現(xiàn)兩者是逆運(yùn)算關(guān)系 第三節(jié) 常用基本概念 0 1 2 3 n1 n P A A A A F （ 4） 現(xiàn)值、終值、年值三者之間的相互換算公式 ① 一次支付終值公式 F=P(1+i)n，即復(fù)利公式，則 (1+i)n稱之為“一次支付終值系數(shù)”。橫坐標(biāo)軸上“ 0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。但由于房地產(chǎn)的買方與賣方各自掌握的信息不同，因此對(duì)同一房地產(chǎn)的最可能銷售價(jià)格的預(yù)測(cè)結(jié)果可能是不一致的。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個(gè)可行方案中，通過(guò)收益、時(shí)間、風(fēng)險(xiǎn)的排序找出一個(gè)方案作為投資者的最后選擇。 在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi) ， 加速折舊是擴(kuò)大稅收好處的基本途徑之一 。房地產(chǎn)投資分析 公共郵箱： 密碼： fdctzfx2022 主講人：望 曉 東 電話 ： 02088328109 個(gè)人 EMail: 參 考 教 材 劉秋雁主編 《 房地產(chǎn)投資分析 》 （第二版），東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社（ 2022年） 俞明軒主編 《 房地產(chǎn)投資分析 》 （第二版），首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社（ 2022年） 陳琳、潘蜀健編著 《 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 》 第二版，中國(guó)建筑工業(yè)出版社（ 2022年） 房地產(chǎn)相關(guān)的媒體和網(wǎng)站 ? 報(bào)紙： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、第一財(cái)經(jīng)、金融時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、上海證券報(bào)、中國(guó)證券報(bào) ? 綜合網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、 21CN房產(chǎn)頻道、南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道 ? 地產(chǎn)觀點(diǎn)網(wǎng)、萬(wàn)科周刊、世聯(lián) 《 地產(chǎn)評(píng)論 》 、世聯(lián)地產(chǎn)《 樓市中國(guó) 》 、中國(guó)地產(chǎn)商 ? 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)、廣州市國(guó)土資源與房屋管理局、陽(yáng)光家緣、規(guī)劃在線、廣州市住房公積金管理中心 ? 房策天下、房聯(lián)網(wǎng)、贏房網(wǎng) 課 程 安 排 總學(xué)時(shí)： ? 40學(xué)時(shí)（其中新課 38學(xué)時(shí)，考試 2學(xué)時(shí)） 教學(xué)形式： ? 課堂講授 ? 課堂討論（每次課帶上函數(shù)計(jì)算器） ? 問(wèn)題反饋（以提問(wèn)和作業(yè)的形式） 成 績(jī) 評(píng) 定 ? 期末考試（閉卷）約占 70% ? 平時(shí)成績(jī)約占 30%，其中包括課堂出勤、討論、回答問(wèn)題、作業(yè)等 ? 連續(xù)三次點(diǎn)名一次都沒(méi)到的，或點(diǎn)名有 1/3的時(shí)間沒(méi)來(lái)，不能參加期末考試。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （二）避稅收入 所得稅的稅收基數(shù)一般是凈經(jīng)營(yíng)收入扣除貸款利息 、 建筑物折舊后的余額 。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個(gè)預(yù)選方案中選擇一個(gè)最適合投資者目的的一個(gè)方案。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 與投資價(jià)值相關(guān)的幾個(gè)概念： 市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格是指在一個(gè)具備公平銷售所需要的一切條件下的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放市場(chǎng)中，某一物業(yè)公開(kāi)銷售時(shí)的最可能價(jià)格。 ?注意 ：為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。 如要計(jì)算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。 房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。 ④求第 2年應(yīng)還本金 =A－ 第 2年應(yīng)還的利息 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 財(cái)務(wù)杠桿 利用借貸資金擴(kuò)大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財(cái)務(wù)杠桿。這種收益既包括物業(yè)在持有期間預(yù)期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時(shí)所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報(bào)率之間的最大區(qū)別。 （ 1）先求月還款額為： 償還 5年后，該家庭的貸款余額為： 12%511112%51 0 0 00 0112%5112%5112%51 0 0 00 018012151215?????????????????????????????元）（）（余 4 5 5712%512%511112%5112%5112%511201251512515????????????????????????????????P課后習(xí)題解答 P48的第 19題 已知條件：家庭月收入 1萬(wàn)元，其中 35%可用于償還月供，年利率為 12%，貸款期限為 15年，求能申請(qǐng)的最大貸款額。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 收益率 利息率通常針對(duì)信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴(kuò)大自有資本的收益率；一個(gè)小小的不利利差，也會(huì)帶來(lái)自有資本的負(fù)收益率。 對(duì)于開(kāi)發(fā)出售模式的項(xiàng)目而言，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本中去了。 ? ?niFP??10 1 2 3 n1 n P F ? ?ni?11簡(jiǎn)寫(xiě)為 (F/P,i,n) 簡(jiǎn)寫(xiě)為 (P/F,i,n) ③ 等額序列支付現(xiàn)值公式 ，則 稱之為 “ 等額序列支付現(xiàn)值系數(shù) ” 。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。實(shí)際成交價(jià)格將總是落在這兩個(gè)極限之間，這就是交易區(qū)間。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評(píng)估的不同 可行性分析的內(nèi)容 ?投資機(jī)會(huì)研究 ?初步可行性研究 ?詳細(xì)可行性研究 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 1）投資機(jī)會(huì)研究 ? 主要任務(wù)：對(duì)投資項(xiàng)目或方向提出建議 ? 研究?jī)?nèi)容：地區(qū)發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、市場(chǎng)情況、建成后對(duì)社會(huì)的影響等 ? 該階段的投資估算精度為 177。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （二）避稅收入 提高房地產(chǎn)投資避稅收入的途徑： 擴(kuò)大房地產(chǎn)投資規(guī)模 爭(zhēng)取加速折舊 操縱應(yīng)納稅所得額 控制開(kāi)始獲利年度 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （三）銷售收益 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的銷售收益計(jì)算： 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的凈銷售利潤(rùn)（稅后） ＝ 銷售收入－ 總成本費(fèi)用 － 銷售稅金及附加 － 土地增值稅 －所得稅 ＝ 稅前利潤(rùn) － 所得稅