基本問題概述ppt課件-閱讀頁
2025-05-13 23:19本頁面
【正文】 iiiAiiiAiiiiiAiAiAiAiAiAP??????????????????????????????????????????????????11111111111111111111111111132132??? ?niA?1已知年值 A求現(xiàn)值 P ⑤ 等額序列支付終值公式 ，則 稱之為 “ 等額序列支付終值系數(shù) ” 。即“零存整取” ⑥ 儲(chǔ)存基金公式 ，則 稱之為 “ 儲(chǔ)存基金系數(shù) ” 。 1 2 3 4 5 R1 R2 I1 開發(fā)后出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量圖 0 I2 第三節(jié) 常用基本概念 二、現(xiàn)金流量 開發(fā)后持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量 此時(shí)凈現(xiàn)金流量主要與凈租金收入或凈經(jīng)營收入有關(guān)，同時(shí)考慮每年還本付息因素。 0 1 2 3 n1 n r1 I r2 r3 rn1 Rn 開發(fā)后 持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量圖 第三節(jié) 常用基本概念 二、現(xiàn)金流量 置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量 置業(yè)投資的現(xiàn)金流量通常是由兩部分構(gòu)成：一部分是持有期間內(nèi)物業(yè)每年的凈經(jīng)營收益；另一部分是持有期末物業(yè)的凈轉(zhuǎn)售收益。 第三節(jié) 常用基本概念 二、現(xiàn)金流量 各類投資的分析的重點(diǎn) 無論是開發(fā)后出售、出租經(jīng)營，還是置業(yè)投資出租經(jīng)營，當(dāng)對(duì)這些投資項(xiàng)目進(jìn)行投資分析以判斷其投資價(jià)值的時(shí)候，有些動(dòng)態(tài)指標(biāo)需要考慮折現(xiàn) 因素，即把上述的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項(xiàng)目投資的起始點(diǎn)，然后與項(xiàng)目的投入或支出進(jìn)行比較，從而判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。 （ 2）成本 成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。 第三節(jié) 常用基本概念 三、關(guān)于投資與成本 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大的差異。 房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念較為相似。要想了解這兩個(gè)重要因素，首先要計(jì)算的就是抵押貸款常數(shù)。 這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計(jì)算方法。其實(shí)質(zhì)是 已知年金現(xiàn)值（即貸款額）求解年金 。 第三節(jié) 常用基本概念 （ 1）抵押常數(shù)（ M） ①按年等額還本付息，抵押常數(shù)的計(jì)算公式： ②按月等額還本付息，抵押常數(shù)的計(jì)算公式： ? ?? ? （以年為單位）111????nnrrrM（以月為單位）1121121121212??????????????????nnrrrMr是貸款年利率 n是貸款期年數(shù) 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 抵押貸款 （ 2）抵押貸款還本付息（ A） 在較為常見的固定利率抵押貸款償還方式下 ， 世界各地均普遍采用等額還本付息法 ， 也叫本息均攤法 。 即： 1121121121212???????????????????nnrrrPAA每月還本付息額 P貸款總額 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 抵押貸款 （ 3）抵押貸款余額（ P余 ） 貸款余額是指分期付款的貸款 ， 在經(jīng)過一段時(shí)期的償還后 ， 尚未償還的貸款本金數(shù)額 。 第三節(jié) 常用基本概念 （ 4）本息分開償付的計(jì)算 2）第 2年的本金和利息求取 ①先求每年的還款額 A（每年相同） ②求第 1年末貸款余額 =貸款總額 － 第 1年還的本金 ③求第 2年應(yīng)還利息 =第 1年末貸款余額 年利率。 資產(chǎn)回報(bào)率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價(jià)稱之為利差。這使我們認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。其作用有正向與負(fù)向兩種。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率大過借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是有利的。 （ 2）財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)向作用。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。投資回收是指投資者對(duì)其所投入的資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報(bào)酬（或收益）。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 收益率 收益率通常被表示為一個(gè)復(fù)合年百分率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。 投資回報(bào)率通常為某年的收益或收入與投資之比。 折現(xiàn)率也是收益率的一個(gè)類型，是一個(gè)將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。 內(nèi)部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權(quán)益投資收益率。因?yàn)闆]有借款，所以它不考慮還本付息對(duì)現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。它是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資由借貸資金和自有資金兩部分構(gòu)成的情況下，針對(duì)其中的自有資金所計(jì)算的收益率。權(quán)益投資收益率是相對(duì)借貸資金收益率（通常指利息率）而言的，是投資者在投資項(xiàng)目中所投入的自有資本的內(nèi)部收益率。 課后習(xí)題解答 P48的第 17題 已知條件：年利率為 10%，貸款期限為 10年，年等額還本付息的貸款 120萬。 ? ?? ?? ?)(%10111%101201%101%101%10120101010萬元????????? P48的第 18題 已知條件：年利率為 5%，貸款期限為 15年，按月等額還本付息的貸款 10萬元。 （ 1）先求該家庭能償還最大月供為： 10000 35%=3500元 （ 2）再求最大貸款額度為： ? ? %1%1111350012%12112%12112%121350018012151215???????????????????????
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