【正文】 22 主講人：望 曉 東 電話 ： 02088328109 個(gè)人 EMail: 參 考 教 材 劉秋雁主編 《 房地產(chǎn)投資分析 》 （第二版），東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社（ 2022年） 俞明軒主編 《 房地產(chǎn)投資分析 》 （第二版），首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社（ 2022年） 陳琳、潘蜀健編著 《 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 》 第二版，中國(guó)建筑工業(yè)出版社（ 2022年） 房地產(chǎn)相關(guān)的媒體和網(wǎng)站 ? 報(bào)紙： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、第一財(cái)經(jīng)、金融時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、上海證券報(bào)、中國(guó)證券報(bào) ? 綜合網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、 21CN房產(chǎn)頻道、南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道 ? 地產(chǎn)觀點(diǎn)網(wǎng)、萬(wàn)科周刊、世聯(lián) 《 地產(chǎn)評(píng)論 》 、世聯(lián)地產(chǎn)《 樓市中國(guó) 》 、中國(guó)地產(chǎn)商 ? 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)、廣州市國(guó)土資源與房屋管理局、陽(yáng)光家緣、規(guī)劃在線、廣州市住房公積金管理中心 ? 房策天下、房聯(lián)網(wǎng)、贏房網(wǎng) 課 程 安 排 總學(xué)時(shí)： ? 40學(xué)時(shí)（其中新課 38學(xué)時(shí)，考試 2學(xué)時(shí)） 教學(xué)形式： ? 課堂講授 ? 課堂討論（每次課帶上函數(shù)計(jì)算器） ? 問(wèn)題反饋（以提問(wèn)和作業(yè)的形式） 成 績(jī) 評(píng) 定 ? 期末考試（閉卷）約占 70% ? 平時(shí)成績(jī)約占 30%，其中包括課堂出勤、討論、回答問(wèn)題、作業(yè)等 ? 連續(xù)三次點(diǎn)名一次都沒(méi)到的，或點(diǎn)名有 1/3的時(shí)間沒(méi)來(lái)，不能參加期末考試。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 一、房地產(chǎn)投資的含義 （二）房地產(chǎn)投資的含義 是經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （一）現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因?yàn)榻?jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營(yíng)、租金收入中扣除各種支出后的余額。 一般出租經(jīng)營(yíng)類項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析的要點(diǎn)見(jiàn)教材 P8。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （二）避稅收入 所得稅的稅收基數(shù)一般是凈經(jīng)營(yíng)收入扣除貸款利息 、 建筑物折舊后的余額 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 二、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 為投資者提供投資方向 （地域、地址選擇，物業(yè)類型選擇，規(guī)模、期限選擇，合作方選擇等） 為投資者提供運(yùn)作方式 為投資者預(yù)測(cè)投資收益 （預(yù)測(cè)一系列經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)） 為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法 （是不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析要解決的問(wèn)題） 還有社會(huì)效益和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。其主要目的和任務(wù)是要明確是否值得投資于這個(gè)項(xiàng)目，即目標(biāo)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用、及可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，并通過(guò)具體的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷?；卮鸬闹皇峭顿Y者能做什么，而不是應(yīng)該做什么的問(wèn)題。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個(gè)預(yù)選方案中選擇一個(gè)最適合投資者目的的一個(gè)方案。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 2）初步可行性研究 ? 須解決的問(wèn)題：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行專項(xiàng)研究。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 3）詳細(xì)可行性研究 ? 真正的可行性研究 ? 主要內(nèi)容：市場(chǎng)研究、規(guī)劃研究、進(jìn)度安排、成本投資估算、收入估算、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、項(xiàng)目社會(huì)及環(huán)境效益評(píng)價(jià)、結(jié)論。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 與投資價(jià)值相關(guān)的幾個(gè)概念： 交易價(jià)格 通常交易價(jià)格是指實(shí)際交易過(guò)程中發(fā)生的歷史價(jià)格，即實(shí)際發(fā)生的成交價(jià)，是由買賣雙方通過(guò)議價(jià)過(guò)程決定的。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 與投資價(jià)值相關(guān)的幾個(gè)概念： 市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格是指在一個(gè)具備公平銷售所需要的一切條件下的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放市場(chǎng)中，某一物業(yè)公開(kāi)銷售時(shí)的最可能價(jià)格。（簡(jiǎn)要看一下教材 P2829的交易區(qū)間的圖示分析） 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 與投資價(jià)值相關(guān)的幾個(gè)概念： 投資價(jià)值 投資價(jià)值是預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值，該價(jià)值是根據(jù)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的 稅后現(xiàn)金流量 和投資者所能接受的 最低收益率 ，計(jì)算所得到的投資者購(gòu)置該資產(chǎn)所支付的最大款額。 投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場(chǎng)可能不同。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量。 ?注意 ：為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。 0 1 2 3 4 5 － ＋ 現(xiàn)金流量 第 1個(gè)計(jì)息周期 第 5個(gè)計(jì)息周期 P F A1 第三節(jié) 常用基本概念 （ 2）資金時(shí)間價(jià)值 在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的，即資金的價(jià)值會(huì)隨時(shí)間發(fā)生變化。也就是說(shuō)，這 60元就是 1000元在 1年中的時(shí)間價(jià)值。 經(jīng)濟(jì)學(xué)上認(rèn)為，現(xiàn)在的 100元和 2年末時(shí)的 實(shí)際價(jià)值上是相等的。 如要計(jì)算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。 ④ 資金回收公式 ，則 稱之為 “ 資金回收系數(shù) ” 。 ? ?iiAF n 11 ???? ? ?ii n 11 ??? ? 11 ???? niiFA? ? 11 ?? nii0 1 2 3 n1 n F A A A A A 簡(jiǎn)寫為 (F/A,i,n) 簡(jiǎn)寫為 (A/F,i,n) 0 1 2 3 n1 n F A A A A A 各期在 n期末復(fù)利值： ? ? 21 ?? niA ? ?11 iA ?? ? 11 ?? niA? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ?? ? ? ?? ?? ?? ?iiAiiiAiiiiAiAiAiAiAFnnnnnn111111111111111001210121????????????????????????????????????? ?01 iA ?已知年值 A求終值 F ? ? 31 ?? niA第三節(jié) 常用基本概念 二、現(xiàn)金流量 開(kāi)發(fā)后出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤(rùn)總額）是項(xiàng)目銷售收入扣除總投資（或總成本費(fèi)用）及償還貸款本息之后的余額。此處的現(xiàn)金流量圖與開(kāi)發(fā)后持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的的現(xiàn)金流量圖類似。