【正文】 22 主講人：望 曉 東 電話 ： 02088328109 個人 EMail: 參 考 教 材 劉秋雁主編 《 房地產(chǎn)投資分析 》 （第二版），東北財經(jīng)大學(xué)出版社（ 2022年） 俞明軒主編 《 房地產(chǎn)投資分析 》 （第二版），首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社（ 2022年） 陳琳、潘蜀健編著 《 房地產(chǎn)項目投資 》 第二版，中國建筑工業(yè)出版社（ 2022年） 房地產(chǎn)相關(guān)的媒體和網(wǎng)站 ? 報紙： 21世紀(jì)經(jīng)濟報道、中國經(jīng)營報、第一財經(jīng)、金融時報、經(jīng)濟觀察報、上海證券報、中國證券報 ? 綜合網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、 21CN房產(chǎn)頻道、南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道 ? 地產(chǎn)觀點網(wǎng)、萬科周刊、世聯(lián) 《 地產(chǎn)評論 》 、世聯(lián)地產(chǎn)《 樓市中國 》 、中國地產(chǎn)商 ? 住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)、廣州市國土資源與房屋管理局、陽光家緣、規(guī)劃在線、廣州市住房公積金管理中心 ? 房策天下、房聯(lián)網(wǎng)、贏房網(wǎng) 課 程 安 排 總學(xué)時： ? 40學(xué)時（其中新課 38學(xué)時，考試 2學(xué)時） 教學(xué)形式： ? 課堂講授 ? 課堂討論（每次課帶上函數(shù)計算器） ? 問題反饋（以提問和作業(yè)的形式） 成 績 評 定 ? 期末考試（閉卷）約占 70% ? 平時成績約占 30%，其中包括課堂出勤、討論、回答問題、作業(yè)等 ? 連續(xù)三次點名一次都沒到的，或點名有 1/3的時間沒來，不能參加期末考試。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 一、房地產(chǎn)投資的含義 （二）房地產(chǎn)投資的含義 是經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （一）現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因為經(jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營、租金收入中扣除各種支出后的余額。 一般出租經(jīng)營類項目現(xiàn)金流量分析的要點見教材 P8。 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 三、房地產(chǎn)投資的目的 （二）避稅收入 所得稅的稅收基數(shù)一般是凈經(jīng)營收入扣除貸款利息 、 建筑物折舊后的余額 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 二、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 為投資者提供投資方向 （地域、地址選擇，物業(yè)類型選擇，規(guī)模、期限選擇，合作方選擇等） 為投資者提供運作方式 為投資者預(yù)測投資收益 （預(yù)測一系列經(jīng)濟效益指標(biāo)） 為投資者描述風(fēng)險及提供避險方法 （是不確定性分析和風(fēng)險分析要解決的問題） 還有社會效益和環(huán)境效益評價。其主要目的和任務(wù)是要明確是否值得投資于這個項目，即目標(biāo)項目在技術(shù)上是否先進、實用、及可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務(wù)上是否盈利，并通過具體的指標(biāo)進行評價和判斷?；卮鸬闹皇峭顿Y者能做什么，而不是應(yīng)該做什么的問題。也就是說，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個預(yù)選方案中選擇一個最適合投資者目的的一個方案。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 2）初步可行性研究 ? 須解決的問題：分析機會研究的結(jié)論，做出是否投資的決定；是否有進行詳細可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進行專項研究。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 3）詳細可行性研究 ? 真正的可行性研究 ? 主要內(nèi)容：市場研究、規(guī)劃研究、進度安排、成本投資估算、收入估算、財務(wù)分析、項目經(jīng)濟效益評價、項目社會及環(huán)境效益評價、結(jié)論。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關(guān)的幾個概念： 交易價格 通常交易價格是指實際交易過程中發(fā)生的歷史價格，即實際發(fā)生的成交價，是由買賣雙方通過議價過程決定的。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關(guān)的幾個概念： 市場價格 市場價格是指在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。（簡要看一下教材 P2829的交易區(qū)間的圖示分析） 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關(guān)的幾個概念： 投資價值 投資價值是預(yù)期的未來收益的價值，該價值是根據(jù)項目所能產(chǎn)生的 稅后現(xiàn)金流量 和投資者所能接受的 最低收益率 ，計算所得到的投資者購置該資產(chǎn)所支付的最大款額。 投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量。 ?注意 ：為了簡化計算，公認的習(xí)慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。 0 1 2 3 4 5 － ＋ 現(xiàn)金流量 第 1個計息周期 第 5個計息周期 P F A1 第三節(jié) 常用基本概念 （ 2）資金時間價值 在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的，即資金的價值會隨時間發(fā)生變化。也就是說，這 60元就是 1000元在 1年中的時間價值。 經(jīng)濟學(xué)上認為，現(xiàn)在的 100元和 2年末時的 實際價值上是相等的。 如要計算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。 ④ 資金回收公式 ，則 稱之為 “ 資金回收系數(shù) ” 。 ? ?iiAF n 11 ???? ? ?ii n 11 ??? ? 11 ???? niiFA? ? 11 ?? nii0 1 2 3 n1 n F A A A A A 簡寫為 (F/A,i,n) 簡寫為 (A/F,i,n) 0 1 2 3 n1 n F A A A A A 各期在 n期末復(fù)利值： ? ? 21 ?? niA ? ?11 iA ?? ? 11 ?? niA? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ?? ? ? ?? ?? ?? ?iiAiiiAiiiiAiAiAiAiAFnnnnnn111111111111111001210121????????????????????????????????????? ?01 iA ?已知年值 A求終值 F ? ? 31 ?? niA第三節(jié) 常用基本概念 二、現(xiàn)金流量 開發(fā)后出售房地產(chǎn)項目時的現(xiàn)金流量 對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤總額）是項目銷售收入扣除總投資（或總成本費用）及償還貸款本息之后的余額。此處的現(xiàn)金流量圖與開發(fā)后持有的房地產(chǎn)項目的的現(xiàn)金流量圖類似。