【正文】 凈轉售收益（稅后） ＝ 轉售收入 － 銷售稅金及附加 － 交易成本 － 所得稅 其中：所得稅 ＝ （銷售收入 － 購置成本 － 已折舊部分 － 銷售稅金及附加 － 交易成本） 所得稅稅率 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 四、房地產(chǎn)投資的特性 （一）位置固定性 （二）壽命周期長 （三）適應性 （四）個別性 …… 變現(xiàn)能力差 （五）政策影響性 （六）對專業(yè)管理的依賴性 （七）相互影響性 （八）資金需求量大 （九）風險性 （十）保值增值性 …… 還有如“易于獲得金融機構的支持” 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 一、為什么要進行房地產(chǎn)投資分析 投資對象、形式的多樣性和未來收益的不確定性，要求做出相對合理的決策，因而需要投資分析。 在可承受的風險程度、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等條件下，使投資獲得最大的效益。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 二、房地產(chǎn)投資分析的任務 為投資者提供投資方向 （地域、地址選擇，物業(yè)類型選擇，規(guī)模、期限選擇，合作方選擇等） 為投資者提供運作方式 為投資者預測投資收益 （預測一系列經(jīng)濟效益指標） 為投資者描述風險及提供避險方法 （是不確定性分析和風險分析要解決的問題） 還有社會效益和環(huán)境效益評價。 房地產(chǎn)投資分析者的責任問題。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 三、房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 市場分析 區(qū)位條件分析 基礎數(shù)據(jù)估算分析 財務分析 不確定性分析 風險分析 決策分析（方案比較選擇分析） 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項目可行性分析與投資分析、項目評估的不同 可行性分析與投資分析的不同 房地產(chǎn)投資分析，是指在房地產(chǎn)投資活動的前期，投資者運用自己及投資分析人員的知識與能力，全面地調(diào)查投資項目的各方制約因素，對所有可能的投資方案進行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項目可行性分析與投資分析、項目評估的不同 可行性分析與投資分析的不同 可行性分析也叫可行性研究，它是在投資決策前，對項目在技術上、經(jīng)濟上、工程上的可行性進行論證、研究、評價的分析過程。其主要目的和任務是要明確是否值得投資于這個項目，即目標項目在技術上是否先進、實用、及可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務上是否盈利，并通過具體的指標進行評價和判斷。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 可行性分析與投資分析的不同 一個方案可行不一定合適或較優(yōu)。有時幾個方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析僅僅是投資分析的一個起點?；卮鸬闹皇峭顿Y者能做什么，而不是應該做什么的問題。后者應該由投資分析來解決。面對市場上眾多的投資機會，通過可行性分析，可能會找出多個可行方案。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個可行方案中，通過收益、時間、風險的排序找出一個方案作為投資者的最后選擇。也就是說，房地產(chǎn)投資分析關心的是從多個預選方案中選擇一個最適合投資者目的的一個方案。可見，可行性分析是投資分析中的一個重要階段。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項目可行性分析與投資分析、項目評估的不同 可行性分析的內(nèi)容 ?投資機會研究 ?初步可行性研究 ?詳細可行性研究 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 1）投資機會研究 ? 主要任務：對投資項目或方向提出建議 ? 研究內(nèi)容：地區(qū)發(fā)展情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、市場情況、建成后對社會的影響等 ? 該階段的投資估算精度為 177。 30%，研究費用占總投資的2‰ — 8‰ 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 2）初步可行性研究 ? 須解決的問題：分析機會研究的結論，做出是否投資的決定；是否有進行詳細可行性研究的必要；有哪些關鍵問題需要進行專項研究。 ? 研究主要內(nèi)容：產(chǎn)品市場供求、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務評價等。 ? 該階段的投資估算精度為 177。 20%，研究費用占總投資的%— %。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 3）詳細可行性研究 ? 真正的可行性研究 ? 主要內(nèi)容：市場研究、規(guī)劃研究、進度安排、成本投資估算、收入估算、財務分析、項目經(jīng)濟效益評價、項目社會及環(huán)境效益評價、結論。 ? 該階段的投資估算精度為 177。 10%，小型項目的研究費用占總投資的 %— %，大型復雜項目的研究費用約占總投資的 %— %。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項目可行性分析與投資分析、項目評估的不同 可行性分析 （投資者） 與項目評估 （貸款銀行）的不同 （ 1）行為的主體不同 （ 2）立足點不同 （ 3）所起的作用不同 （ 4）所處的階段不同（先后順序差別） 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項目可行性分析與投資分析、項目評估的不同 可行性分析應注意的問題 （ 1）防止先入為主的可行性研究 （ 2）選好可行性分析的主角（經(jīng)濟專家、工程師（土木、造價）、注冊會計師、估價師等） （ 3）投資決策的結論首先取決于市場分析的結果 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 一個開發(fā)項目的投資價值在于開發(fā)完成后的價值大于其投入的成本費用，并在一定的利潤水平之上；一個置業(yè)項目的投資價值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關的幾個概念： 交易價格 通常交易價格是指實際交易過程中發(fā)生的歷史價格，即實際發(fā)生的成交價，是由買賣雙方通過議價過程決定的。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關的幾個概念： 最可能銷售價格 最可能銷售價格是對未來交易中成交價的一種可能性估計。它是指現(xiàn)行的市場條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時間范圍內(nèi)，對該類物業(yè)未來交易價格所作的預測。但由于房地產(chǎn)的買方與賣方各自掌握的信息不同，因此對同一房地產(chǎn)的最可能銷售價格的預測結果可能是不一致的。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關的幾個概念： 市場價格 市場價格是指在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價值 與投資價值相關的幾個概念：