【正文】 凈轉(zhuǎn)售收益（稅后） ＝ 轉(zhuǎn)售收入 － 銷(xiāo)售稅金及附加 － 交易成本 － 所得稅 其中：所得稅 ＝ （銷(xiāo)售收入 － 購(gòu)置成本 － 已折舊部分 － 銷(xiāo)售稅金及附加 － 交易成本） 所得稅稅率 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 四、房地產(chǎn)投資的特性 （一）位置固定性 （二）壽命周期長(zhǎng) （三）適應(yīng)性 （四）個(gè)別性 …… 變現(xiàn)能力差 （五）政策影響性 （六）對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴(lài)性 （七）相互影響性 （八）資金需求量大 （九）風(fēng)險(xiǎn)性 （十）保值增值性 …… 還有如“易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持” 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 一、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析 投資對(duì)象、形式的多樣性和未來(lái)收益的不確定性，要求做出相對(duì)合理的決策，因而需要投資分析。 在可承受的風(fēng)險(xiǎn)程度、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等條件下，使投資獲得最大的效益。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 二、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 為投資者提供投資方向 （地域、地址選擇，物業(yè)類(lèi)型選擇，規(guī)模、期限選擇，合作方選擇等） 為投資者提供運(yùn)作方式 為投資者預(yù)測(cè)投資收益 （預(yù)測(cè)一系列經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)） 為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法 （是不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析要解決的問(wèn)題） 還有社會(huì)效益和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)投資分析者的責(zé)任問(wèn)題。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 三、房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 市場(chǎng)分析 區(qū)位條件分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析 財(cái)務(wù)分析 不確定性分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 決策分析（方案比較選擇分析） 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評(píng)估的不同 可行性分析與投資分析的不同 房地產(chǎn)投資分析，是指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)的前期，投資者運(yùn)用自己及投資分析人員的知識(shí)與能力，全面地調(diào)查投資項(xiàng)目的各方制約因素，對(duì)所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動(dòng)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評(píng)估的不同 可行性分析與投資分析的不同 可行性分析也叫可行性研究，它是在投資決策前，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性進(jìn)行論證、研究、評(píng)價(jià)的分析過(guò)程。其主要目的和任務(wù)是要明確是否值得投資于這個(gè)項(xiàng)目，即目標(biāo)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用、及可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，并通過(guò)具體的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 可行性分析與投資分析的不同 一個(gè)方案可行不一定合適或較優(yōu)。有時(shí)幾個(gè)方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析僅僅是投資分析的一個(gè)起點(diǎn)。回答的只是投資者能做什么，而不是應(yīng)該做什么的問(wèn)題。后者應(yīng)該由投資分析來(lái)解決。面對(duì)市場(chǎng)上眾多的投資機(jī)會(huì)，通過(guò)可行性分析，可能會(huì)找出多個(gè)可行方案。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個(gè)可行方案中，通過(guò)收益、時(shí)間、風(fēng)險(xiǎn)的排序找出一個(gè)方案作為投資者的最后選擇。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個(gè)預(yù)選方案中選擇一個(gè)最適合投資者目的的一個(gè)方案?？梢?jiàn)，可行性分析是投資分析中的一個(gè)重要階段。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評(píng)估的不同 可行性分析的內(nèi)容 ?投資機(jī)會(huì)研究 ?初步可行性研究 ?詳細(xì)可行性研究 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 1）投資機(jī)會(huì)研究 ? 主要任務(wù)：對(duì)投資項(xiàng)目或方向提出建議 ? 研究?jī)?nèi)容：地區(qū)發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、市場(chǎng)情況、建成后對(duì)社會(huì)的影響等 ? 該階段的投資估算精度為 177。 30%，研究費(fèi)用占總投資的2‰ — 8‰ 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 2）初步可行性研究 ? 須解決的問(wèn)題：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研究。 ? 研究主要內(nèi)容：產(chǎn)品市場(chǎng)供求、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周?chē)h(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等。 ? 該階段的投資估算精度為 177。 20%，研究費(fèi)用占總投資的%— %。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 （ 3）詳細(xì)可行性研究 ? 真正的可行性研究 ? 主要內(nèi)容：市場(chǎng)研究、規(guī)劃研究、進(jìn)度安排、成本投資估算、收入估算、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、項(xiàng)目社會(huì)及環(huán)境效益評(píng)價(jià)、結(jié)論。 ? 該階段的投資估算精度為 177。 10%，小型項(xiàng)目的研究費(fèi)用占總投資的 %— %，大型復(fù)雜項(xiàng)目的研究費(fèi)用約占總投資的 %— %。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評(píng)估的不同 可行性分析 （投資者） 與項(xiàng)目評(píng)估 （貸款銀行）的不同 （ 1）行為的主體不同 （ 2）立足點(diǎn)不同 （ 3）所起的作用不同 （ 4）所處的階段不同（先后順序差別） 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資分析概述 四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評(píng)估的不同 可行性分析應(yīng)注意的問(wèn)題 （ 1）防止先入為主的可行性研究 （ 2）選好可行性分析的主角（經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家、工程師（土木、造價(jià)）、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、估價(jià)師等） （ 3）投資決策的結(jié)論首先取決于市場(chǎng)分析的結(jié)果 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值大于其投入的成本費(fèi)用，并在一定的利潤(rùn)水平之上；一個(gè)置業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于其持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 與投資價(jià)值相關(guān)的幾個(gè)概念： 交易價(jià)格 通常交易價(jià)格是指實(shí)際交易過(guò)程中發(fā)生的歷史價(jià)格，即實(shí)際發(fā)生的成交價(jià)，是由買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)議價(jià)過(guò)程決定的。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 與投資價(jià)值相關(guān)的幾個(gè)概念： 最可能銷(xiāo)售價(jià)格 最可能銷(xiāo)售價(jià)格是對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)的一種可能性估計(jì)。它是指現(xiàn)行的市場(chǎng)條件下，按照目前某一物業(yè)的銷(xiāo)售條件，在合理的時(shí)間范圍內(nèi)，對(duì)該類(lèi)物業(yè)未來(lái)交易價(jià)格所作的預(yù)測(cè)。但由于房地產(chǎn)的買(mǎi)方與賣(mài)方各自掌握的信息不同，因此對(duì)同一房地產(chǎn)的最可能銷(xiāo)售價(jià)格的預(yù)測(cè)結(jié)果可能是不一致的。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 與投資價(jià)值相關(guān)的幾個(gè)概念： 市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格是指在一個(gè)具備公平銷(xiāo)售所需要的一切條件下的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放市場(chǎng)中，某一物業(yè)公開(kāi)銷(xiāo)售時(shí)的最可能價(jià)格。 第三節(jié) 常用基本概念 一、投資價(jià)值 與投資價(jià)值相關(guān)的幾個(gè)概念：