基本問(wèn)題概述ppt課件(參考版)
2025-05-01 23:19本頁(yè)面
【正文】 （ 1）先求月還款額為： 償還 5年后，該家庭的貸款余額為： 12%511112%51 0 0 00 0112%5112%5112%51 0 0 00 018012151215?????????????????????????????元）（）（余 4 5 5712%512%511112%5112%5112%511201251512515????????????????????????????????P課后習(xí)題解答 P48的第 19題 已知條件：家庭月收入 1萬(wàn)元，其中 35%可用于償還月供，年利率為 12%，貸款期限為 15年，求能申請(qǐng)的最大貸款額。 （ 1）先求年還款額為： 第 1年應(yīng)還的利息為： 120 10%=12（萬(wàn)元） 第 1年應(yīng)還的本金為： － 12=（萬(wàn)元） 則第 2年應(yīng)還利息為：（ 120－ ） 10%= 第 2年應(yīng)還的本金為： － =（萬(wàn)元） 第 3— 5年以此類(lèi)推。它考慮了還本付息對(duì)自有資金現(xiàn)金流的影響。自有資金的投入通常也叫做權(quán)益投資。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 收益率 （ 2）權(quán)益投資收益率（或稱(chēng)自有資金收益率） 權(quán)益投資收益率是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標(biāo)。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 收益率 （ 1）全部投資收益率 全部投資收益率是在假設(shè)項(xiàng)目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計(jì)算的某個(gè)投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。 內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來(lái)收益的現(xiàn)值等于其當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 收益率 利息率通常針對(duì)信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。這種收益既包括物業(yè)在持有期間預(yù)期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時(shí)所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報(bào)率之間的最大區(qū)別。 就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，投資回收主要是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。 第三節(jié) 常用基本概念 五、關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資回收與投資回報(bào) 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率小于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是不利的。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越大。 （ 1）財(cái)務(wù)杠桿的正向作用。 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 財(cái)務(wù)杠桿的作用 借貸資本與自有資本的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用程度越深。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴(kuò)大自有資本的收益率；一個(gè)小小的不利利差，也會(huì)帶來(lái)自有資本的負(fù)收益率。 ④求第 2年應(yīng)還本金 =A－ 第 2年應(yīng)還的利息 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 財(cái)務(wù)杠桿 利用借貸資金擴(kuò)大自有投資產(chǎn)出通常被稱(chēng)為財(cái)務(wù)杠桿。 ? ?? ? 1212121121121???????????????????n tn trrrAP余A每月還本付息額 P余 貸款余額 第三節(jié) 常用基本概念 （ 4）本息分開(kāi)償付的計(jì)算 有時(shí)為了計(jì)算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開(kāi)計(jì)算： 1）第 1年的本金和利息求取 ①先求每年的還款額 A（每年相同） ②求第 1年應(yīng)還利息：利息 =貸款總額 年利率 ③求第 1年應(yīng)還本金：本金 =A－ 利息。 若按月等額還本付息 ， 則月還款額等于月抵押常數(shù)乘以貸款總額 。 一般有兩種情況： ①給定年利率，要求按年等額償還 ②給定年利率，要求按月等額償還 可利用 EXCEL中的財(cái)務(wù)函數(shù) PMT來(lái)計(jì)算。 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 抵押貸款 （ 1）抵押常數(shù) 每 1元的貸款每月（或年）的償還額定義為抵押常數(shù)。 抵押貸款的利率分為：固定利率和浮動(dòng)利率（或稱(chēng)可調(diào)利率）。 第三節(jié) 常用基本概念 四、關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿 抵押貸款 盡管各種房地產(chǎn)抵押貸款還款方式差別較大，但是關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款的研究，主要從兩個(gè)方面展開(kāi)，一個(gè)是抵押貸款還本付息額，一個(gè)是貸款余額。 對(duì)于開(kāi)發(fā)出售模式的項(xiàng)目而言，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本中去了。 房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。 第三節(jié) 常用基本概念 三、關(guān)于投資與成本 廣義投資與成本的概念 （ 1）投資 廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。此處的現(xiàn)金流量圖與開(kāi)發(fā)后持有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的的現(xiàn)金流量圖類(lèi)似。在持有期或經(jīng)營(yíng)期結(jié)束后，可能會(huì)有轉(zhuǎn)售收益或固定資產(chǎn)余值回收，這些也構(gòu)成了其現(xiàn)金流量的一部分。 ? ?iiAF n 11 ???? ? ?ii n 11 ??? ? 11 ???? niiFA? ? 11 ?? nii0 1 2 3 n1 n F A A A A A 簡(jiǎn)寫(xiě)為 (F/A,i,n) 簡(jiǎn)寫(xiě)為 (A/F,i,n) 0 1 2 3 n1 n F A A A A A 各期在 n期末復(fù)利值： ? ? 21 ?? niA ? ?11 iA ?? ? 11 ?? niA? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ?? ? ? ?? ?? ?? ?iiAiiiAiiiiAiAiAiAiAFnnnnnn111111111111111001210121????????????????????????????????????? ?01 iA ?已知年值 A求終值 F ? ? 31 ?? niA第三節(jié) 常用基本概念 二、現(xiàn)金流量 開(kāi)發(fā)后出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量 對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤(rùn)總額）是項(xiàng)目銷(xiāo)售
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