安徽宣城鰲峰賓館地塊項目策劃方案(編輯修改稿)
2025-05-25 13:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 增加，供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。在售樓盤數(shù)量增加,二類地段成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)各類需求旺盛，商品住房價格較快增長房地產(chǎn)市場主要存在供求矛盾和結(jié)構(gòu)矛盾 ★ 2007年宣城房地產(chǎn)供求分析: 2007年房價上漲的主要原因：一是建安、土地成本的增加等客觀因素導(dǎo)致房價上漲。原材料價格上漲導(dǎo)致的建安成本增加以及小區(qū)的環(huán)境綠化、基礎(chǔ)配套設(shè)施的提高所帶來的間接成本增加直接帶動了房價上漲。雖然目前市場上在售項目的土地成本大部分都是比較低的，%，這直接抬高了未來房價的預(yù)期,從而推動了房價的上漲。二是通貨膨脹預(yù)期、流動性資金過剩等問題進(jìn)一步加劇了購房需求，推動房價繼續(xù)攀升。一方面,物價上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對具有保值增值能力資產(chǎn)的需求，買房在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種需求；另一方面,2007年年末，%，由于目前資本市場不發(fā)達(dá)，居民投資渠道有限，大量的流動性資金追逐保值增值性良好的房地產(chǎn)。以上這兩部分需求形成了房地產(chǎn)市場上較為強(qiáng)勁的購買力,在供給增加相對一定的情況下，以上兩方面的需求推動著房價的繼續(xù)上揚(yáng)。三是各種需求的集中釋放導(dǎo)致供求矛盾延續(xù)從而引起房價上漲。自住性需求的穩(wěn)定增長，如城市化進(jìn)程加快帶來的新增常住人口的住房需求及結(jié)婚購房等需求穩(wěn)定增長；改善型需求有增無減，高收入家庭支付能力較強(qiáng),有的多次換房，且在購買新建商品房后，原有舊房并沒有在存量房市場立即上市交易，更多的是繼續(xù)持有用于出租投資；預(yù)期需求提前釋放，如市區(qū)有的高收入家庭擔(dān)心房價繼續(xù)上漲，為子女購房時間大大提前，且多為一次性付款，據(jù)了解，綠寶嘉園、美都新城等較為高檔樓盤中，一次性付款的比例約為1520%，多數(shù)是為子女購房；投資性需求積極入市，房價上漲的預(yù)期使人們覺得投資購房可以獲利，參與投資從而引發(fā)了搶購潮，形成了越搶越漲，越漲越搶的循環(huán)。由于以上各種需求的集中釋放,使得市場中供求矛盾延續(xù),從而推高房價?！裥窃谑蹣潜P相關(guān)資料宣城土地地塊分析圖一級地塊樓盤項目名稱在售面積（㎡）住宅均價（元/㎡）商業(yè)均價（元/㎡）其它均價（元/㎡）開盤日期銷售現(xiàn)狀領(lǐng)尚花城3180002008/05/10可售套數(shù)412套/已售套數(shù)215套，銷售率52％綠寶佳園3744002008/01/18可售套數(shù)339套/已售套數(shù)111套，銷售率33％都市人家3192031952007/09/20可售套數(shù)200套/已售套數(shù)116套，銷售率58％梅園金領(lǐng)苑3408002007/06/30可售套數(shù)225套/已售套數(shù)94套，銷售率42％鰲峰錦繡苑3287002007/02/08可售套數(shù)72套/已售套數(shù)72套，銷售率100％紫金嘉園3763002006/12/02可售套數(shù)114套/已售套數(shù)83套，銷售率73％富春公寓2721450002006/07/18可售套數(shù)38套/已售套數(shù)27套，銷售率71％麗景嘉園2308407002006/04/18可售套數(shù)156套/已售套數(shù)156套，銷售率100％二級地塊樓盤項目名稱在售面積（㎡）住宅均價（元/㎡）商業(yè)均價（元/㎡）其它均價（元/㎡）開盤日期銷售現(xiàn)狀翡翠城一期2873002008/04/10可售套數(shù)141套/已售套數(shù)121套，銷售率86％天都花園3159002008/01/10可售套數(shù)133套/已售套數(shù)85套，銷售率64％麗都文華3878002008/01/13可售套數(shù)150套/已售套數(shù)56套，銷售率37％美都新城3180002008/01/16可售套數(shù)449套/已售套數(shù)322套，銷售率72％銀橋灣2721002007/11/26可售套數(shù)580套/已售套數(shù)478套,銷售率82％世紀(jì)新城2712027582008/04/10可售套數(shù)1057套/已售套數(shù)815，銷售率77％三級地塊樓盤項目名稱在售面積（㎡）住宅均價（元/㎡）商業(yè)均價（元/㎡）其它均價（元/㎡）開盤日期銷售現(xiàn)狀建材大市場0337902008/01/08可售套數(shù)316/已售套數(shù)68套，銷售率22％和平雅苑2508002008/01/20可售套數(shù)41套/已售套數(shù)37套，銷售率90％●宣城2008房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測市場需求持續(xù)旺盛一是城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移需求。隨著宣城工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，近幾年來宣城人口將快速聚集。依據(jù)宣城市“十一五”規(guī)劃和城市建設(shè)近期規(guī)劃，今后三年將新增加城市人口約10萬人，按戶均85㎡計，總量約260萬㎡，年均需求約85萬㎡；二是拆遷改造被動需求，即將拉開的北門老城區(qū)改造和市政公共設(shè)施拆遷年均約有20萬㎡的剛性需求；三是改善性需求，每年約有千余戶10萬㎡左右；四是外地來宣置業(yè)投資的需求，宣城市已逐漸成為皖東南中心城市，良好的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)環(huán)境吸引了大量外市、外省家庭來宣投資置業(yè)、安家落戶，2007外地來宣購房比例占15%左右，這部分需求今后三年年均約5萬㎡。以上合計需求總量為年均120萬㎡，考慮到30%左右在二手房市場及租賃市場中實現(xiàn)，年均仍需80萬㎡。另外，根據(jù)《宣城市城市住房建設(shè)規(guī)劃》（20062010），“十一五”期間要完成280萬㎡的建設(shè)目標(biāo)，今后三年住房建設(shè)年均應(yīng)為75萬㎡左右。同時，隨著全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，生態(tài)環(huán)境更加宜人，城市價值的提升空間增大，人均可支配收入及家庭財力明顯增長，本市外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)投資置業(yè)的意愿增強(qiáng)。所以今后幾年，宣城的商品房市場需求將持續(xù)旺盛。2．市場供應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大根據(jù)2007年市規(guī)劃局核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和市建管站核發(fā)《建筑工程施工許可證》的數(shù)據(jù)，及各開發(fā)企業(yè)上報的2008年生產(chǎn)建設(shè)計劃，2008年，市區(qū)新建商品房新開工面積約為115萬㎡（含經(jīng)濟(jì)適用住房）；計劃上市預(yù)售的面積約為75萬㎡（含經(jīng)濟(jì)適用住房），供應(yīng)量將比2007進(jìn)一步擴(kuò)大。但是，制約商品房供應(yīng)甚至土地供應(yīng)的因素仍然存在，一是土地資源的有限性決定因素對土地供應(yīng)總量的控制將是長期的；二是《物權(quán)法》實施
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