【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 擾著商鋪區(qū)的整體發(fā)展。對(duì)于如何指導(dǎo)并制約產(chǎn)權(quán)商鋪未來(lái)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，能夠按著統(tǒng)一規(guī)劃開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一步調(diào)，經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)，集合優(yōu)勢(shì)，共創(chuàng)市場(chǎng)強(qiáng)吸引力經(jīng)營(yíng)主題從而獲得更廣闊的市場(chǎng)空間。在商鋪區(qū)規(guī)劃上應(yīng)該有所區(qū)分和界定。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題核心區(qū)域品類只租不售；對(duì)輔助服務(wù)業(yè)種品類，可以銷售，并且用產(chǎn)權(quán)銷售合同附加合同規(guī)定，限制未來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)接受商鋪區(qū)統(tǒng)一指導(dǎo)范圍，不得與整體商鋪區(qū)經(jīng)營(yíng)主題相抵觸。商鋪區(qū)是在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題狀態(tài)下的自由互補(bǔ)復(fù)合式經(jīng)營(yíng)發(fā)展，這也是對(duì)大眾國(guó)際商鋪區(qū)的美好期望。2）.針對(duì)威脅的彌補(bǔ)方案A、針對(duì)T1－T5：發(fā)揮現(xiàn)有某開發(fā)區(qū)政策和發(fā)展優(yōu)勢(shì)結(jié)合大眾國(guó)際商鋪區(qū)自身優(yōu)勢(shì)的同時(shí)并勇于出新在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，唯有發(fā)揮地域優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)有自身優(yōu)勢(shì)，以自身強(qiáng)項(xiàng)、不斷學(xué)習(xí)提高自身管理團(tuán)隊(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)素養(yǎng)，集中優(yōu)勢(shì)兵力才能取得比較好的成績(jī)。而商鋪區(qū)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化、規(guī)?；⑾盗谢瘜?duì)于人流的吸引也有著積極的作用。對(duì)于原有購(gòu)物習(xí)慣的阻隔，應(yīng)該積極開展吸引人氣的活動(dòng)，如恰當(dāng)?shù)尼槍?duì)目標(biāo)顧客的企劃宣傳、適時(shí)舉辦目標(biāo)顧客喜愛的促銷活動(dòng)等。商業(yè)經(jīng)營(yíng)輻射范圍有多大，它的市場(chǎng)就有多大，只有創(chuàng)造極具吸引力的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，才能更好的生存與發(fā)展。招商的引力亮點(diǎn)注重：開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠優(yōu)勢(shì)、省級(jí)專業(yè)技術(shù)集結(jié)地優(yōu)勢(shì)、商鋪物業(yè)全方位服務(wù)優(yōu)勢(shì)、新跨江大橋即將貫通對(duì)江北發(fā)展大提速的心理共振優(yōu)勢(shì)。勇于立大旗，才會(huì)有大事業(yè)！B、針對(duì)T2：在招商和日后經(jīng)營(yíng)中做好心理準(zhǔn)備，循序漸進(jìn)某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)消費(fèi)者專業(yè)商品在江南商圈習(xí)慣購(gòu)物，消費(fèi)人群回流將是一個(gè)逐漸的過(guò)程，且是部分人群或者是部分人群的部分購(gòu)物行為，所以是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。所以在招商時(shí)要做好充分準(zhǔn)備，利于日后調(diào)整。 產(chǎn)品定位結(jié)合本項(xiàng)目自身規(guī)劃、規(guī)模條件、某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)格局特征以及上述因素，我們認(rèn)為本項(xiàng)目定位必須結(jié)合城市的遠(yuǎn)期規(guī)劃與發(fā)展，用前瞻性的思考去定位本項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的初步分析與綜合考慮，我們將本項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)定位為：在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)主題狀態(tài)下的自由互補(bǔ)復(fù)合式經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式的商業(yè)地產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)在于資源共生、聚合增值。從世界各國(guó)大、中型城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可以看出，城市的發(fā)展已經(jīng)走過(guò)了功能單一、條塊分割布局的時(shí)代，未來(lái)的趨勢(shì)是以某一突出功能為主導(dǎo)，復(fù)合辦公、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、居住、文化、旅游等要素的大體量綜合性產(chǎn)品。178。 高可達(dá)性HOPSCA通常位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城市功能相對(duì)集中的區(qū)域，如位于城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來(lái)發(fā)展新區(qū)，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò)。本項(xiàng)目的位置位于城市的未來(lái)發(fā)展新區(qū)地段，符合復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段的要求。178。 高集約性178。 整體統(tǒng)一性建筑風(fēng)格統(tǒng)一，復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系；建筑群體與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。178。 功能復(fù)合性自身可以實(shí)現(xiàn)完整的工作、生活配套運(yùn)營(yíng)體系。其擁有城市的多種功能：商務(wù)辦公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商業(yè)、文化、購(gòu)物餐飲娛樂(lè)消費(fèi)、物資集散、旅游、展覽、交通等，形成復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)功能的多樣性和復(fù)合性，同時(shí)各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充。178。 土地使用均衡性復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過(guò)分集中于某一特定功能。不同種類的土地相對(duì)均衡地分布于不同功能的建筑群。兼顧不同時(shí)段對(duì)綜合體中各個(gè)功能的不同使用，例如晝夜之間、工作日和周末之間的不同時(shí)段，會(huì)對(duì)商務(wù)、商業(yè)、居住、娛樂(lè)消費(fèi)產(chǎn)生不同的需求。178。 內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部擁有復(fù)雜、完善的通道體系，通過(guò)多樣通道網(wǎng)絡(luò)的建立，使內(nèi)部各不同功能的建筑有機(jī)結(jié)合；復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)對(duì)外界的交通依賴較強(qiáng)，其外界的交通體系直接影響綜合體內(nèi)部不同功能的使用效率和規(guī)模。178。 巨大的升值潛力一個(gè)成功的復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，會(huì)帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值，為開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)巨大的品牌價(jià)值，同時(shí)作為地產(chǎn)物業(yè)的復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)，隨著城市的不斷發(fā)展，其物業(yè)自身也具有升值潛力。通過(guò)其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)辦公、會(huì)所、居住等多種功能的組合，通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，創(chuàng)造了新的盈利模式；臨街鋪位及步行街高價(jià)銷售獲利；住宅則通過(guò)成功銷售獲利。通過(guò)成功商業(yè)運(yùn)營(yíng)，自身價(jià)值也必會(huì)有所提升，開發(fā)商更通過(guò)此項(xiàng)目巨大的社會(huì)效應(yīng)，產(chǎn)生良好的口碑和巨大品牌效應(yīng)。 結(jié)論復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)，是當(dāng)代城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)相互交融、有機(jī)聯(lián)系的必然結(jié)果。城市本身就是一個(gè)巨大的、復(fù)雜的多功能綜合體。在其內(nèi)部，由于各類功能要素空間組合的差異，大型復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)可視為城市大系統(tǒng)中的一個(gè)重要組成部分。HOPSCA概念，就是一個(gè)將辦公、酒店、住宅、商場(chǎng)、景觀結(jié)合到一起進(jìn)行綜合性開發(fā)的地產(chǎn)模式，從社會(huì)發(fā)展的角度上來(lái)說(shuō)，這種模式必然成為未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展的主流方向。 市場(chǎng)定位根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特殊屬性，目標(biāo)市場(chǎng)客戶的定位應(yīng)分為投資者和消費(fèi)者兩大類，下面就這兩大目標(biāo)市場(chǎng)客戶群體分別進(jìn)行定位闡述。 投資者定位商業(yè)市場(chǎng)成熟且相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)者與購(gòu)鋪出租者的比例約為3:7，具有購(gòu)鋪不經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)不購(gòu)鋪的成熟商業(yè)特點(diǎn)；商業(yè)市場(chǎng)不成熟且相對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)者與購(gòu)鋪出租者的比例約為7:3，還沒有形成通過(guò)有效投資進(jìn)行收益回報(bào)獲利的理財(cái)理念。某的商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀應(yīng)屬于后者，需要進(jìn)行合理有效的培養(yǎng)與引導(dǎo)。178。 購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)者：私營(yíng)業(yè)主；178。 購(gòu)鋪出租者：企業(yè)家、 自由職業(yè)者、 企事業(yè)高層、高薪行業(yè)從業(yè)者； 178。 租賃經(jīng)營(yíng)者：經(jīng)營(yíng)商戶； 消費(fèi)者定位消費(fèi)者定位是結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)種和業(yè)態(tài)定位進(jìn)行考慮的，本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)以專業(yè)行業(yè)集合為主導(dǎo)，其它業(yè)種生活服務(wù)配套的形式出現(xiàn)，那么，本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位即可涵蓋社會(huì)各階層的消費(fèi)群體。 業(yè)態(tài)定位根據(jù)復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)(HOPSCA)概念，本項(xiàng)目應(yīng)具有業(yè)務(wù)承攬商務(wù)辦公、專營(yíng)專賣、商業(yè)街鋪、會(huì)所、餐飲休閑、文化娛樂(lè)、美容健身等組合。 功能定位 購(gòu)物功能：涵蓋專業(yè)品類多樣化國(guó)內(nèi)外品牌，滿足不同階層人群的購(gòu)物需求。 集散功能：滿足周邊消費(fèi)者對(duì)專業(yè)行業(yè)商品與服務(wù)的需求，并具有輻射更廣泛區(qū)域的功能。 娛樂(lè)體驗(yàn)功能：體現(xiàn)在各類體驗(yàn)式、享受型消費(fèi)活動(dòng)中，如餐飲、醫(yī)療醫(yī)藥、美容、美發(fā)、運(yùn)動(dòng)、健身、電信、干洗店、社區(qū)社區(qū)綜合超市、汽車維修、等。 辦公功能：提供5A級(jí)配套服務(wù)，做某開發(fā)區(qū)的CBD黃金寶地。 居住功能：滿足城市較高層人群居住于環(huán)境優(yōu)良地區(qū)的心理需求。 形象定位 案名大眾家居室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)施工園區(qū)（家裝設(shè)計(jì)施工園區(qū)） 主題定位語(yǔ)專業(yè)精湛家裝設(shè)計(jì)服務(wù)和施工服務(wù)一站式全流程服務(wù)/全新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)薈萃裝材飾材良品名店/集結(jié)馳名家裝隊(duì)伍室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)引領(lǐng)時(shí)尚前沿 推廣定位語(yǔ)投入有限/收獲無(wú)限美好生活/大眾締造品位/時(shí)尚/格調(diào)/魅力滿足顧客需求并超越顧客期望引領(lǐng)消費(fèi)文化潮流/提升時(shí)尚生活品質(zhì)舒適/安全/快捷/便利優(yōu)質(zhì)商品/優(yōu)質(zhì)服務(wù)/優(yōu)質(zhì)環(huán)境/優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)3. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃理念商業(yè)應(yīng)該是最終屬于商家、屬于消費(fèi)者的。本商業(yè)項(xiàng)目要著力營(yíng)造商業(yè)的交易性、多元性、服務(wù)性、體驗(yàn)性、趣味性、休閑性、娛樂(lè)性的功能。我們基于以下的角度制定商業(yè)規(guī)劃理念。 從市場(chǎng)的角度給予專業(yè)的、符合各級(jí)經(jīng)營(yíng)商家要求的建議。 從消費(fèi)角度給予有效聚集人流及合理客流動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。 從發(fā)展商利潤(rùn)最大化的角度，給予專業(yè)的建議。 從符合商業(yè)性質(zhì)及專業(yè)性設(shè)計(jì)施工園區(qū)合理布局的角度，給予專業(yè)的建議。 業(yè)態(tài)布局 專業(yè)家裝設(shè)計(jì)施工全流程公司街區(qū)178。 某省百吉裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司 TEL: 178。 某省藝術(shù)裝飾工程公司 TEL： 178。 某西方裝飾工程有限公司（中外合資） TEL： 178。 某省室內(nèi)裝飾工程公司 TEL: 178。 某省喜盈門建筑裝飾工程有限公司 TEL： 178。 某省金達(dá)裝飾公司 TEL： 178。 某雅戈裝飾工程處 TEL：045184228442178。 某省鴻宇建筑裝飾工程有限公司 TEL: 178。 某正興建筑裝飾有限責(zé)任公司 TEL： 178。 某名都建筑裝飾工程有限公司 TEL： 178。 某省龍港裝修有限責(zé)任公司 TEL： 178。 某室內(nèi)裝飾集團(tuán)股份有限公司 TEL： 178。 某志陽(yáng)裝飾有限公司 TEL： 178。 大寒工程裝飾有限公司 TEL: 178。 某融澤裝飾工程公司 TEL： 178。 某三馬家裝公司 TEL： 178。 某國(guó)光建筑裝飾工程有限公司 TEL: 室內(nèi)裝修材料名店街區(qū)178。 電工電料：配線器（開關(guān)、插座、裝飾用面板、）電線電纜（護(hù)套線、多心線）視聽制品（音頻、視頻、數(shù)據(jù)專用線）線管/線槽/線盒（PVC電線盒、PVC線管及配件、防雨盒）線路保護(hù)器（配電箱、漏電保護(hù)器、適配器、放大器）工具及配件178。 管材管件：暖氣設(shè)備（散熱器）非金屬管材（UPVC排水管材、PPR管材）金屬管 材（不銹鋼波紋軟管、鋁塑復(fù)合管管件、不銹鋼管件、銅管件）水嘴及配件（銅水嘴、不銹鋼水嘴）閥門（冷水球閥、熱水球閥、熱水截止閥、三角閥、燃?xì)馇蜷y、閘板閥）潔具配件（地漏、其它潔具配件）178。 五金工具：鎖類（球型門鎖、執(zhí)手鎖、外裝門鎖、掛鎖）門窗家具五金（軌道/滑道、門吸/類似品、合頁(yè)、鉸鏈/防盜扣、櫥柜小五金配件、支架/掛鉤、腳輪、插銷、鉤/衣鉤/環(huán)）拉手（櫻花拉手、百式可拉手）手用工具（鉗子、扳手、一字槽螺釘旋具、十字槽螺釘旋具、工具箱/工具盒、鋼鋸架/手鋸/其鋸片、手工刨/刨刃/鑿子、錘子/斧子/銼子、手動(dòng)管/類似工具、夾持類工具）電動(dòng)工具（電鉆、電錘、電動(dòng)鋸、電刨焊接工具）梯子（鋁質(zhì)梯、鋼質(zhì)梯）量具刃具（鋼卷尺、專業(yè)切割性用刀/其刀片、壁紙刀/美工刀/其刀片）電動(dòng)氣動(dòng)工具附件（鉆頭/電錘鑿/電錘鏟、合金圓鋸片/云石片、切片/磨片/磨杯/磨刷、起子頭/螺絲批頭、開孔器/玻璃鉆、組套電動(dòng)氣動(dòng)工具附件）氣動(dòng)工具（氣釘槍、噴漆槍/吹塵槍）建筑五金（拉鉚釘、木螺釘、機(jī)螺釘、家具釘、自攻螺釘、水泥鋼釘、螺栓與緊固件、碼釘直釘、蚊釘、地板釘、螺絲、纖維板釘、其它五金178。 墻地面材料：地磚、墻磚、木地板、石材、地毯/地墊、工具及配件、地面清潔有品178。 廚房用品：水槽及配件、龍頭及配件、灶具、廚用電器178。 衛(wèi)浴產(chǎn)品：座廁及配件、面盆及配件、浴缸及配件、淋浴房及配件、龍頭、花灑及配件、浴室用品及五金件、浴室用小電器、浴室專用密封膠178。 油漆涂料：墻面、頂棚涂料、木器、金屬涂料、粘合劑、涂料輔料、專用功能涂料、涂裝工具、地面涂料、其它工具178。 門、窗：門、窗及附件、密封制品、窗簾桿及軌道、窗簾/布料178。 基礎(chǔ)建材：板材類（細(xì)木工板、膠合板、集成材、中密度纖維板、刨花板）裝飾板材（木皮飾面板）吊頂材料（鋁扣板、屬件、龍骨）木飾品（扣板/墻板、封邊條）木線 鋸材（龍骨、木方）石膏類（石膏線） 防水劑 室內(nèi)裝飾用品名店街區(qū)178。 整體櫥柜：178。 窗簾布藝：178。 照明用品：特種燈、吊燈、吸頂燈、臺(tái)燈、管燈、格柵燈、射燈、壁燈、光源、落地?zé)?、燈具配?78。 廚衛(wèi)電器：熱水器、抽油煙機(jī)、灶具、小家電（消毒柜、多用電鍋/電爐、飲水機(jī)/濾水器、家用中央空調(diào)系統(tǒng) 風(fēng)情美食街區(qū)178。 東方餃子王 TEL： 178。 天天漁村 TEL： 178。 毛毛春餅 TEL： 178。 川友餐飲 TEL： 178。 小肥羊 TEL： 178。 白家館（清真）TEL： 178。 大清華 TEL： 178。 滿漢樓 TEL： 178。 迪加迪量販?zhǔn)終TV TEL： 生活配套街區(qū)178。 社區(qū)綜合超市 樂(lè)買超市： TEL： 中央紅小月亮超市：TEL： 178。 醫(yī)藥保健 哈藥集團(tuán)人民同泰醫(yī)藥連鎖店 聯(lián)系人：于美杰 TEL： 某寶豐醫(yī)藥連鎖店 TEL： 178。 干洗店 某宅急便洗衣連鎖機(jī)構(gòu) TEL： 某碧潔洗衣連鎖店 TEL 178。 移動(dòng)、電信服務(wù)/金融服務(wù)/178。 美容美發(fā)： 某天宇美容美發(fā)連鎖機(jī)構(gòu) TEL： 某市燕妮國(guó)際美容美體連鎖機(jī)構(gòu) TEL 178。 洗浴： 某金沙灘大眾休閑浴館 TEL： 佳軒足療休閑小站 TEL： 小結(jié)為了符合新興城區(qū)既經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)專業(yè)主題經(jīng)營(yíng)園區(qū)的規(guī)劃布局的要求、填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)業(yè)種的空白以及提升區(qū)域商業(yè)環(huán)境的豐富內(nèi)涵，更為了提升本項(xiàng)目二期住宅物業(yè)品質(zhì)與價(jià)值的升值空間；我們結(jié)合了本項(xiàng)目的建筑格局、二期住宅項(xiàng)目的位置，給出了上述業(yè)態(tài)規(guī)劃建議。4. 招商策略 招商目標(biāo)根據(jù)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)定位、功能定位及形象定位，我們將本項(xiàng)目的招商目標(biāo)定位為全省以及國(guó)內(nèi)，與消費(fèi)者家庭室內(nèi)裝修裝飾息息相關(guān)的、全方位的、多檔次的、國(guó)內(nèi)知名