【文章內(nèi)容簡介】 成林,是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤,構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨特的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設施,這都為高檔別壁開發(fā)提供了有利條件。北京市最早的別墅大多建于該區(qū),別墅市場已經(jīng)具有明顯規(guī)模,很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍苑別墅等都分布在此區(qū)。房地產(chǎn) E 網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 東北區(qū)別墅的最大優(yōu)勢在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國貿(mào)商圈等涉外商務使館區(qū)相鄰,而 CBD 區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用 ,忙亂與緊張很難為高節(jié)奏的商務人士提供一個寬松、舒適的居住環(huán)境。東北區(qū)別墅正是以毫不遜色的商務氣息和更勝一籌的生活舒適度成為 CBD 和燕莎商圈內(nèi)國際人士首選的居住區(qū)。 東北軍團代表作棕櫚泉國際公寓開發(fā)商曾偉先生坦言,棕櫚泉國際公寓的客戶絕大部分都是有國際生活背景的人士,其中很多是國際大公司的行政人員。在位于京城東北部的京順路沿線的高科別墅業(yè)主中,70%是歐美人士,多數(shù)還是跨國公司的 CE0,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士在此置業(yè)的也不在少數(shù),這為東北區(qū)別墅帶來了相對穩(wěn)定的高利益回報。正是鑒于此,許多開發(fā)商紛紛搶灘京城東北,特別是朝陽公園周邊,短短的一兩年時間果,棕櫚泉國際公寓、國際使館村等十幾個城市別墅項日已經(jīng)將朝陽公園周邊地產(chǎn)打造成一個較為成熟的豪華別墅區(qū),無論是建筑形式、湖區(qū)景觀、戶型設計、會所功能等均已具有了精品別墅的特質(zhì)?？磥?正如曾偉先生所說的那樣,如今的別墅隨著國際文化交流和新時代觀念的沖擊,已經(jīng)從以往的彰顯身份、標榜財富,成為現(xiàn)在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。由于東北區(qū)域的地產(chǎn)項目基本上都定位為高檔別墅,這從某種程度上帶動了京城東北地產(chǎn)項目的升級。以朝陽公園周邊為例,近兩年,從景園大廈到博雅園,再到棕櫚泉國際公寓,朝陽公園周邊地產(chǎn)正在不斷升級。一度熱銷的博雅園,雖然項目規(guī)模、規(guī)劃設計都難房地產(chǎn) E 網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 以與現(xiàn)在的棕櫚泉國際公寓相匹敵,但推出后即以朝陽公園和高爾夫球場為賣點,成為東部高價樓盤最旺銷的典型物業(yè)之一,棕櫚泉國際公寓的推出無疑又使中央公園主題社區(qū)達到了一個新的高度。據(jù)悉,在朝陽公園東風橋東側(cè)的一處待建別墅項目的預售價將達到每平方米 3000 美元,有可能創(chuàng)下朝陽公園區(qū)域地產(chǎn)項目的天價。依托 IT 產(chǎn)業(yè)西北區(qū)別墅營建新經(jīng)濟別墅由于經(jīng)濟、政府政策和需求等方面的原因,西北區(qū)別墅發(fā)展相對滯后,曾一度出現(xiàn)了僅有玫瑰園、翠湖、碧水莊園等幾個高檔項目的局面。然而,近幾年隨著政府的支持與開發(fā)政策的完善,加上別墅市場整體回暖，西北區(qū)域別墅市場開始升溫。先是香山板板的崛起讓人看到了蓄積已久的西北區(qū)別墅購買潛力,緊接著就是西山的門頭溝區(qū)在今年底明年初也將會有大片別墅項日破土動工,西北區(qū)別墅再一次成為人們關(guān)注的焦點。據(jù)了解,目前西北區(qū)域?qū)⒔?2022 套的供應量已經(jīng)開始叫板東北別墅的老大地位,價格也直追東北別墅。如翠湖別墅 2022 年 8 月重新開報后,銷售均價由8500 元每平方米上漲到 9600 元/平方米；玫瑰園一期現(xiàn)房 1200 美元/ 平方米,二期環(huán)湖別墅就成倍漲至 2750 美元/ 平方米,即使是不環(huán)湖別墅也在 2022 美元/平方米；碧水莊園一期均價 1400 美元/ 平方米,環(huán)湖別墅達到了 2022 美元/平方米,而二期環(huán)湖別墅已經(jīng)高達2500 美元/平方米:最近入市的姜莊湖出現(xiàn)了 3000 美元/平方米的高價,基本上與東北區(qū)別墅不相上下。西北部在地理區(qū)位上與中關(guān)村科技園關(guān)系密切,隨著政府對 IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟的傾力支持,地區(qū)經(jīng)濟迅速發(fā)展,也造就了一批依靠知識技能快速積累財富的精英,這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場房地產(chǎn) E 網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 提供了巨大的市場需求,并且這種需求正在加速發(fā)展之中。業(yè)內(nèi)人士這樣分析西北區(qū)別墅市場。北京西北部位于京城上風上水也是其別墅市場迅速崛起的一個原因。據(jù)記者了解,除了本身的自然條件優(yōu)越外,西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設,良好的綠化環(huán)境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊,自動調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。西北區(qū)別墅市場的環(huán)境牌絲毫不亞于東北區(qū)別墅。其實,一直以來,交通都是西北區(qū)別墅市場發(fā)展的一個瓶頸,然而,西北部地區(qū)正在迅速完善的交通設施正在縮短它與東北別墅群的交通差距。目前,從京昌高速公路的市區(qū)起點馬甸橋或健翔橋到達東部 CBD 或使館區(qū)、金融街和中關(guān)村西區(qū)都不過三十分鐘的車程,北四環(huán)路、公路一環(huán)、臼頤路、學清路、輕軌鐵路、地鐵五號線以及從西直門到北四環(huán)的城市快速公路、公路一環(huán)聯(lián)結(jié)京昌高速與機場高速段都將使西北部道路暢通。正是由于政府的這種投資改造,迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件,使得道路交通更加便利。種種跡象表明,西北區(qū)有可能成為別墅市場潛力巨大的熱門區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士普遍這樣認為,區(qū)域高檔別墅供應有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。順義區(qū)別墅市場基本分析供應情況? 順義、機場路周邊有 20 幾個別墅，規(guī)劃總供應量達到 230 萬平方米，約 5400 套別墅；房地產(chǎn) E 網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 ? 溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于別墅項目；? 去化量:目已經(jīng)售出的別墅量應在 3000 套左右，已建未能售出量約為 600 套左右；? 本區(qū)域未來潛在供應量約有１５００多套。需求分析:? 本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺占 60%以上,包括駐華使館人員,國際知名公司高層主管人員,如香江花園和龍苑別墅歐美人士占 75%以上。? 隨著經(jīng)濟的發(fā)展,國內(nèi)人士購買力在持續(xù)上升,重點是金融、IT 行業(yè)造就的新貴,高科技產(chǎn)業(yè)的知本家,房地產(chǎn)業(yè)的精英,海外回國人員,國內(nèi)高收入的管理人員。? 投資客數(shù)量增多,特別是國內(nèi)投資客日益增多。? 客層特征:收入豐厚,經(jīng)濟實力強,追求生活品質(zhì),講究個性,基本上都有國外經(jīng)歷,對別墅有一定的理解,特別是對環(huán)境、交通考慮比較高。本區(qū)域別墅價位因素分析? 市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減,東北部別墅價大多集中在１０００－3000 美元之間,平均售價以城區(qū)為中心,由里向外遞減,東北四環(huán)附近平均售價在 2700 美元/平方米左右,首都機場附近約為 2022 美元/平方米,馬坡地區(qū)約為 1200 美元/ 平方米。由此可見,別墅的區(qū)域位置仍然是影響別墅價格的決定性因素。房地產(chǎn) E 網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 ? 同一區(qū)域的別墅的設計風格、配套設施及會所、綠化等水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類型對價格有重大影響。如首都機場 8 個項目,售價最高為 3300 美元/平方米,最低為 1000 美元/ 平方米。? 別墅的內(nèi)裝修程度對別墅租金的影響較大。北京別墅市場前景展望北京別墅經(jīng)歷了五六年的低谷,從 2022 年下半年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖,特別是 2022 年的 TOWNHOUSE 項目,更是使市場迅速升溫,有關(guān)人士分析,近年來京城出現(xiàn)的別墅開發(fā)熱,主要是由于我國加入世界貿(mào)易組織和舉辦 2022 年奧運會兩大利好的有力推動及中高收入群體的不斷擴大,二次置業(yè)者的不斷增加。前些年北京最早的別墅發(fā)育地溫榆河畔和機場路附近的別墅,大部分被在京工作的外國人作為第一居所使用。而近年來,別墅的購買群體已開始逐步擴