【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 該類物業(yè)需求增長(zhǎng)的客觀因素仍然存在并有發(fā)展跡象，近期它的市場(chǎng)需求加大將是不爭(zhēng)的事實(shí)。住宅流行“本體創(chuàng)新論” 與去年樓市狂炒概念不同，今年樓市開始注重建筑本體的創(chuàng)新。以往，許多開發(fā)商把功夫用在廣告上，今年，越來越多的開發(fā)商開始把心思花在了建筑本體之上，有力地提高了住宅品質(zhì)。朝陽園的塔樓首推“風(fēng)車式造型”，被譽(yù)為塔樓的全新解決方案，令采光充分、通風(fēng)良好、視野通透。新起點(diǎn)嘉園力倡“筒中筒結(jié)構(gòu)”，使分戶墻可以隨意拆改，為業(yè)主創(chuàng)造了一個(gè)百變空間。前不久，似海怡家與世紀(jì)陽光公寓相繼舉辦了產(chǎn)品說明會(huì)，圍繞工程進(jìn)度、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、電力配置等方面向業(yè)主細(xì)細(xì)講述，似海怡家還為每位業(yè)主派發(fā)了《樓盤技術(shù)手冊(cè)》。這種注重住宅本體創(chuàng)新的風(fēng)氣，與過去的概念炒作形成鮮明對(duì)比。今年下半年，此風(fēng)有愈刮愈盛的苗頭。一位開發(fā)商指出，這是住宅業(yè)真正走向成熟的標(biāo)志。六、區(qū)域市場(chǎng)分析廣安大街改造工程是北京市年度五十項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，工程建設(shè)及拆遷工作動(dòng)用資金近50億元人民幣，現(xiàn)在正值政府大力改造南城之即，宣武區(qū)推出了國(guó)際傳媒大道、文化一條街、奧林匹克精品走廊等項(xiàng)目。擬建的傳媒大道位于宣武門至南二環(huán)路之間，道路規(guī)劃寬度70米，東西縱深開發(fā)寬度100至300米，其中規(guī)劃籌建有國(guó)際新聞中心、莊勝文化廣場(chǎng)、移動(dòng)通訊樞紐等大型項(xiàng)目。奧林匹克精品走廊位于由瓷器口至珠市口路段的南北兩側(cè)，長(zhǎng)500米、營(yíng)業(yè)面積7000平方米。集展覽和銷售為一體，是薈萃各類體育名牌和精品的商業(yè)區(qū)，永不落幕的體育用品博覽會(huì)，在未來亞太地區(qū)乃至國(guó)際上具有影響。 目前廣安大街的商業(yè)建設(shè)還處在初級(jí)階段，對(duì)商業(yè)整體規(guī)劃不理想，道路兩旁的商鋪規(guī)劃比較混亂無序，沒有大型的、密集的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。隨著國(guó)際傳媒大道、奧林匹克精品走廊和文化一條街等大型項(xiàng)目的建成，不僅可以徹底改變廣安大街的落后形象，還將使北京的整體形象得以提升，更可以成為宣武區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并使當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和工作環(huán)境得以大幅改善。未來的廣安大街，將與日益擴(kuò)張的金融街融為一體，成為繼金融街之后的北京又一條標(biāo)志性大街，是廣安大街的商業(yè)經(jīng)濟(jì)迎來繁榮的新契機(jī)。時(shí)值政府大力改造南城、宣武區(qū)全力建設(shè)廣安門地區(qū)辦公商務(wù)區(qū)，廣內(nèi)大街各項(xiàng)目的建成和硬件設(shè)施的完善，以及各種利好因素的存在，這個(gè)原來的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)換為一個(gè)現(xiàn)代化的集辦公和商業(yè)于一體的現(xiàn)代化辦公商務(wù)區(qū)。已經(jīng)吸引總部企業(yè)20余家到此落戶，更有數(shù)家駐京辦事處在此辦公，現(xiàn)在宣武區(qū)已經(jīng)把廣安門辦公商務(wù)區(qū)作為發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的中心地區(qū)。廣安門地區(qū)臨街大型公共建筑就有20多家，建筑面積達(dá)30多萬平方米，完工后的廣安大街將形成獨(dú)特的人文及商業(yè)特色，與長(zhǎng)安街、平安街并駕齊驅(qū)成為北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大主動(dòng)脈。七、酒店式公寓市場(chǎng)分析　 目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的物業(yè)項(xiàng)目主要分為公寓（住宅）、寫字樓、酒店三大類型。其中，公寓可以分為商住、商務(wù)兩種類型。近一時(shí)期，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上又出現(xiàn)了一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種，即酒店式商務(wù)公寓。剛一面世，這個(gè)“三合一”的新生代公寓便勢(shì)頭強(qiáng)勁，銷售業(yè)績(jī)不俗，打破了商務(wù)、商住兩類公寓幾乎平分天下的格局。那么，這種公寓新生代與商住、商務(wù)公寓究竟有何區(qū)別？三類公寓將會(huì)誰與爭(zhēng)鋒？ 比商住有氛圍 比商務(wù)更便捷　 酒店式商務(wù)公寓與商住公寓相比，更有良好的商務(wù)氛圍。CBD、中關(guān)村地區(qū)及周邊地帶大中小型、高中低檔企業(yè)聚集，商務(wù)氣氛濃郁，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、各種配套設(shè)施齊全的生活環(huán)境形成了這里獨(dú)特的商務(wù)環(huán)境。例如新世界太華公寓位于崇外大街的黃金地段；都會(huì)國(guó)際位于CBD的周邊地帶東四環(huán)華堂商場(chǎng)附近，不僅避免了CBD核心區(qū)域的擁擠，商務(wù)氛圍亦絲毫不差。商住公寓雖然商務(wù)環(huán)境還不錯(cuò)，但卻沒有寫字樓、商務(wù)公寓的那種商務(wù)氣氛。商與住混合在一座樓中，辦公環(huán)境自然大打折扣?！?同時(shí)，在同樣品質(zhì)的環(huán)境與氛圍中，酒店式商務(wù)公寓在生活與工作上又比商務(wù)公寓更便捷。在生活上，新生代有一般商住公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，工作上有大多商住公寓不可能具備的一流的辦公、商務(wù)設(shè)施，再加上商務(wù)公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細(xì)致的服務(wù)項(xiàng)目和全天候商務(wù)服務(wù)，它可以作為老板或高級(jí)員工的日常居住場(chǎng)所，為人們贏得了較多的工作與休息時(shí)間?！?　比商住形象好 比商務(wù)更高檔　 事實(shí)上，酒店式商務(wù)公寓屬于商務(wù)公寓的一種類型，只是將商務(wù)公寓加上了酒店式服務(wù)的功能，比單純的商務(wù)公寓增加了一些人性化的色彩。所以完全可以把它單分出一類。 酒店式商務(wù)公寓中有高檔外銷公寓和普通商務(wù)公寓之分。一般來說，在商務(wù)公寓辦公的公司要比在正規(guī)寫字樓辦公的公司在形象上稍遜一籌，商住公寓更因成本低、價(jià)位低、居住辦公環(huán)境較差、未形成成熟的商務(wù)氛圍而在形象上不如寫字樓及商務(wù)公寓。對(duì)于一些注重公司形象、資金實(shí)力又比較強(qiáng)的正規(guī)公司來說，寫字樓或高檔外銷公寓仍是其首選。由京港物業(yè)公司推出的都會(huì)華庭二期——都會(huì)國(guó)際等高檔外銷公寓則因具有５Ａ級(jí)的裝修標(biāo)準(zhǔn)、成熟的商務(wù)社區(qū)與高檔的人文環(huán)境而顯示出自身的高品質(zhì)，給無論是投資、自用還是辦公的客戶以高檔次的感覺。 比商住功能多 比商務(wù)項(xiàng)目全 　 商住公寓為中小公司及居家辦公的soho一族提供了一個(gè)“商+住”的場(chǎng)所，然而，商住公寓一般只有一些生活配套設(shè)施，也有個(gè)別商住公寓設(shè)置了商務(wù)層或提供一兩間會(huì)議室、商務(wù)中心等商務(wù)設(shè)施，但只是提供設(shè)施而已?，F(xiàn)代城等項(xiàng)目也有一些幫助業(yè)主購(gòu)置物品、上門維修等服務(wù)項(xiàng)目。而通常意義上的商務(wù)公寓也只是有一定的商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍?！?酒店式商務(wù)公寓則既有先進(jìn)的商務(wù)設(shè)施和齊全的商務(wù)功能，同時(shí)又能提供高檔、細(xì)致、周全的酒店式服務(wù)。可以說，它是ｓｏｈｏ和酒店式公寓的組合體。在為“商”服務(wù)方面，硬件設(shè)施完全能滿足不同客戶群體的不同商務(wù)需求。全天候的多功能商務(wù)中心包括提供２４小時(shí)中不同時(shí)段的商務(wù)會(huì)議、商務(wù)秘書、翻譯、金融、郵政、票務(wù)、打印、復(fù)印、傳真、信息查尋等服務(wù)；程控交換系統(tǒng)能滿足居家商務(wù)的需求；２４小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)、進(jìn)口處樓宇可視對(duì)講、戶門防盜開關(guān)和緊急呼叫按鈕；多功能會(huì)所；充足的車位等。在為“住”服務(wù)方面，酒店式商務(wù)公寓能夠?yàn)榭蛻籼峁┣鍧?、叫早、送餐、訂票、洗衣、代?gòu)物品等比酒店更周全細(xì)致的高檔、貼身、繁瑣的５０多種服務(wù)。 與商住性質(zhì)有別 與商務(wù)立項(xiàng)不同　 都會(huì)國(guó)際起初的定位是公寓，卻是按照寫字樓項(xiàng)目立項(xiàng)的，銀行辦按揭時(shí)也要按照寫字樓的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，而且，開發(fā)商是按寫字樓而不是按住宅樓的標(biāo)準(zhǔn)交的地價(jià)。同一地段的寫字樓，比住宅的地價(jià)要高大約20%到30%。與公寓不同的是，按照寫字樓立項(xiàng)，銀行給做的按揭最高限為15年，比按住宅立項(xiàng)銀行給做的按揭年限要低。另外，如果住宅立項(xiàng)的是商務(wù)公寓，買房人只能住而不能經(jīng)商，即不能注冊(cè)公司?！?需要提醒投資型買家注意的是，買房前先調(diào)查清楚房屋的用途和性質(zhì)再做決定，以免日后帶來安全等方面的一系列問題，甚至與物業(yè)管理公司發(fā)生分歧。如果項(xiàng)目是商住樓，銷售合同中會(huì)注明此住宅的用途為“商住”，租戶既可以自住，又可以經(jīng)商。如果是按照住宅項(xiàng)目立的項(xiàng)，租住此房的租戶是不能注冊(cè)公司的。而以寫字樓立項(xiàng)的酒店式商務(wù)公寓則既能住，又可商，方便靈活。 只在特定區(qū)域內(nèi)生存 　 目前，京城東部中關(guān)村、CBD圈內(nèi)打“宜商宜住”商住公寓牌子的項(xiàng)目實(shí)在太多，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)引起爭(zhēng)議。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商住公寓對(duì)“住”不太公平。其物業(yè)功能模糊，辦公、居住混合，環(huán)境雜亂。辦公的人經(jīng)常能聞見鄰居住戶家里飄出的炒菜味；而住戶每天都要提心吊膽地面對(duì)川流不息的陌生面孔。通訊、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這里的客戶滿意。對(duì)于需要安全、安靜、安寧生活的住戶來說，商住樓的社區(qū)氛圍根本無從談起?！?但從另一個(gè)角度說，既然那么多的發(fā)展商爭(zhēng)著往“商住”概念上“貼”，表明這類住宅的市場(chǎng)需求是相當(dāng)大的。因?yàn)樯套」⑼度肷?、成本低、資金回收快、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，以中小戶型為主，房款總價(jià)不高，使其在市場(chǎng)上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，甚至從中低檔寫字樓市場(chǎng)上分得了一杯羹，這不能不說明商住公寓受人青睞是有其獨(dú)特的背景與生存空間的。有人說，商住公寓是中關(guān)村、ＣＢＤ等特定區(qū)域的現(xiàn)象，不會(huì)在市場(chǎng)上長(zhǎng)久生存下去。由于它的上述弱點(diǎn)，它對(duì)主流寫字樓并沒有較大的影響和威脅。 功能多而全 也有不利面 　 酒店式商務(wù)公寓的模式可以說是一種新的嘗試，雖然它有那么多、那么全的功能和服務(wù)，集眾多的精華于一身，但有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心：兼顧面太多、功能及服務(wù)項(xiàng)目太全，是否會(huì)讓人覺得定位不太明晰。據(jù)悉，雖然酒店式商務(wù)公寓目前的銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁，都會(huì)國(guó)際開盤兩個(gè)多月即賣出百余套公寓，中關(guān)村一帶的幾個(gè)新項(xiàng)目也頗得買房人的眼球……但也有客戶對(duì)這種物業(yè)模式的定位有點(diǎn)兒模糊：到底是寫字樓還是公寓？　 　 不管怎樣說，集眾家所長(zhǎng)的酒店式商務(wù)公寓占據(jù)多大的公寓市場(chǎng)份額，會(huì)有多大的升值空間，有待我們繼續(xù)觀望。八、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析（一）市場(chǎng)調(diào)研目的本次市場(chǎng)調(diào)研的目的是針對(duì)項(xiàng)目的綜合定位，而側(cè)重于識(shí)別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)本案的產(chǎn)品進(jìn)行策略性分析。 通過代表性樓盤了解北京兩廣路沿線市場(chǎng)的總體特征。 通過暢銷樓盤反映出被市場(chǎng)接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價(jià)格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實(shí)、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為“大東華國(guó)際公寓”制定整合營(yíng)銷企劃方案提供可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。 通過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。 通過調(diào)研，對(duì)比自身項(xiàng)目與其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣勢(shì)，借鑒可取之處，提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。（二）市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容 本 次 調(diào) 研 在 參 考 了 周 邊 項(xiàng) 目 的 數(shù) 據(jù) 分 析 ， 依 據(jù) 本 案 的 市 場(chǎng) 定 位 ， 有 針 對(duì) 性地 選 取 了 下 列 5個(gè) 樣 板 樓 盤 ：似海怡家 廣信嘉園蝶翠華庭 朗琴園楓樺豪景物業(yè)名稱 似海怡家 物業(yè)類型 公寓 地理位置 廣安門內(nèi)大街與長(zhǎng)椿街交匯路口東南角 項(xiàng)目描述 位于牛街和廣安大街相交路口西南的似海怡家，以45～120平方米的小戶型為主。該項(xiàng)目借海洋主題將自然與生態(tài)引入每一角落。走入售樓處，你會(huì)感受到用負(fù)氧離子發(fā)生器模擬出的清新海風(fēng)，巨型水族箱、公共走道墻面和地面上鑲嵌的貝殼以及海洋主題背景音樂系統(tǒng)24小時(shí)不間斷播放的海水涌潮聲、海鳥鳴叫聲，讓人身心得以完全放松。 主力戶型 二室一廳一櫥一衛(wèi) 均價(jià)：7000元/平方米起價(jià)：6250元/平方米最高價(jià)：7550元/平方米 主力建筑面積:94平方米付款方式 一次性付款（），按揭：建行8成25年按揭 車位 500個(gè) 裝修 簡(jiǎn)單裝修 設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn) 電熱膜輻射 公共交通 613路、822路、201路、50路、6路、19路、917路、38路、40路、109路物業(yè)名稱 廣信嘉園 物業(yè)類型 普通住宅 地理位置 菜百新世界向西500米路北 項(xiàng)目描述 小區(qū)綠化設(shè)計(jì)為中式園林，精雕細(xì)琢，面積為２３００平方米，綠化率為２５％ 主力戶型 二室二廳二衛(wèi) 均價(jià)：6400元/平方米起價(jià)：5900元/平方米最高價(jià)：7400元/平方米 主力建筑面積:107平方米付款方式 一次性付款（），按揭：工行30年 車位 400個(gè) 裝修 簡(jiǎn)單裝修 設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn) 散熱器 公共交通 19路物業(yè)名稱 蝶翠華庭 物業(yè)類型 普通住宅 地理位置 宣武區(qū)廣安門外大街305號(hào) 項(xiàng)目描述 巨資筑造豪華精裝修大型社區(qū)，位居宣武區(qū)廣安門外305號(hào),占地超過13公頃，總建筑面積約34萬平方米。其規(guī)模盛大，足以傲視京城。由11幢樓高2129的華宅組成，通體采用帶色隔熱中空玻璃落地飄窗，陽光映襯，璀璨輝煌，盡現(xiàn)尊貴氣質(zhì)度。整個(gè)項(xiàng)目分4期落成。首期將興建3幢華廈，共788套豪華單元，戶型面積為70150300平方米。蝶翠華庭必將成為北京新世紀(jì)豪華邸宅的經(jīng)典之作。 主力戶型 一室一廳一衛(wèi) 均價(jià)：6326元/平方米起價(jià)：5040元/平方米最高價(jià)：7185元/平方米 付款方式 一次性付款，銀行按揭 車位 1500個(gè) 裝修 毛坯 設(shè)備和裝修標(biāo)準(zhǔn) 散熱器 公共交通 122路、46路、42路、390路、48路、50路、63路、 620路物業(yè)名稱： 朗琴園 物業(yè)位置： 廣安門外手帕口甲一號(hào) 物業(yè)屬性： 普通住宅 物業(yè)狀態(tài)： 期房 銷售價(jià)格： 均價(jià)：6000元 /平方米 付款方式： 按揭八成三十年 發(fā)展商： 北京潤(rùn)博房地產(chǎn)開發(fā)公司 設(shè)計(jì)單位 ：北京建筑設(shè)計(jì)所 物業(yè)管理費(fèi)： [交通狀況] 雄踞西南的40萬平方米超大社區(qū)與東部CBD、北部亞運(yùn)村遙相呼應(yīng)。交通便利有公共汽車709350、6 等公交車經(jīng)過小區(qū)，主要公路有：廣安門外，西二環(huán)，西三環(huán)，白云路等。 占地面積 ： 99000平方米 建筑面積 ： 400000平方米 綠化率 ： 30%~50% 建筑單體及層數(shù)： 17棟/229層 使用率 ：84% 工程進(jìn)度：開工日期：2022年11月；開盤日期：2022年4月5日；最早入住時(shí)間：2022年6月；全面入住時(shí)間：2022年 物業(yè)名稱： 楓樺豪景 物業(yè)位置： 宣武區(qū)菜市口十字路口西南角 物業(yè)屬性： 普通住宅 物業(yè)狀態(tài)： 期房 銷售價(jià)格： 均