【文章內容簡介】 ，所以可能需要一個適應期，再加上老年人風險意識很強、行事謹慎等原因，使得養(yǎng)老地產的投資者可能出現面對著巨大的消費群體卻賣不出房子的風險，而且出售使用權的項目風險更高。 投資額高 養(yǎng)老地產消費群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時，要投入比普通住宅項目更多的資金。如養(yǎng)老地產社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%50%。另外，養(yǎng)老地產項目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè)購物中心等大量的醫(yī)護及配套設施設備，對企業(yè)來說是很重的負擔。 回收期長 在發(fā)達國家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租”的形式，但在中國目前尚未有成功案例。目前國內有幾個養(yǎng)老地產項目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權，老年人去世后，房屋使用權可轉給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會收回，實踐證明這種出售使用權的方式并不成功。 目前我國老年人更青睞于租賃或購買（所有權）的方式入住養(yǎng)老地產，因養(yǎng)老地產配套設施較多，養(yǎng)老地產項目需要投資者進行一定時期的經營才可以收回投資，這種長時間的占用資金一方面增加了機會成本，另一方面也在無形中擴大了投資者的風險。 后期物業(yè)管理要求高 養(yǎng)老地產入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務，包括為老年人提供管家式服務、醫(yī)護服務、保健服務、活動組織、日常課程、特殊飲食護理服務等，這些服務對房地產企業(yè)而言，可以說是有心無力。 由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產公司在研究養(yǎng)老地產，但介入養(yǎng)老地產的開發(fā)商很少。，前景廣闊目前，全世界60歲以上老年人口總數已達6億，有60多個國家的老年人口達到或超過人口總數的10%，進入了人口老齡化社會行列。人口老齡化的迅速發(fā)展，引起了聯合國及世界各國政府的重視和關注。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現的社會現象”。按照聯合國的標準，65歲以上的人口比率超過總人口的7%，就被稱為老齡化社會，而超過了14%就被稱為老齡社會。根據有關資料顯示從老齡化社會進入老齡社會，法國用了115 年，英國用了47 年，德國用了40 年，而日本只用了24年。我國的情況則與日本相似，當中國的第一代嬰兒潮在2015年左右進入老年期時，中國將面臨嚴重的人口老齡化挑戰(zhàn)。目前，占全國總人口的11%。預計到2050年，占總人口近25%，將是德國、法國、英國、意大利和日本5 國人口的總和。 根據相關研究資料顯示發(fā)達國家一般約6%的老人在養(yǎng)老機構養(yǎng)老，我國養(yǎng)老設施嚴重滯后，%的老人在養(yǎng)老機構，前景堪憂，但也帶來巨大商機，發(fā)展前景被廣泛看好?！　∪绾吻袑嵔鉀Q好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質量，成了擺在政府面前的大問題。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務各方面得到妥善的安置，那么這將是社會的一大不幸。在一定意義上說，養(yǎng)老問題得不到妥善解決，和諧社會就不可能得以有效地構建?！　○B(yǎng)老產業(yè)——新的經濟增長點。有專家說，養(yǎng)老產業(yè)可使國民經濟總值至少增量10%，我國現在國內生產總值大約是20萬億到22萬億之間，那就是增加2萬億GDP。養(yǎng)老地產是養(yǎng)老產業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。養(yǎng)老產業(yè)與養(yǎng)老地產蘊藏巨大市場商機，前景廣闊， 2010年我國養(yǎng)老年市場需求將達到1萬億，但每年為老年人提供的產品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其長遠的經濟和社會效益不容忽視。 有關專家預測，到2025年，%。2050年，將增加到4億老人，60歲以上的老人占人口27%的比例。特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬的增長速度，每四個人中將有一個老人，并以每年3%左右的速度增長的趨向。這些都說明：老齡化社會已是21世紀最現實的趨勢問題。對老年人的生活照料、康復護理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老需求日趨旺盛。社會迫切需要為老年人營造一個休閑養(yǎng)生、修身養(yǎng)性的舒適環(huán)境和凈心場所。隨著改革開放的深入，未來的社會福利事業(yè)將會形成以國家興辦的社會福利機構為示范，其他多種所有制形式的社會福利機構為骨干，社區(qū)福利服務為依托的社會福利服務網絡，社會福利事業(yè)的投資主體將實現多元化，未來的社會福利事業(yè)、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等國家政策都需要有一個配套的服務管理機構來完善政策的延續(xù)性和落實性，老年會所就是根據此背景建設的私營管理新模式。黨的十七大《報告》在“加快推進以改善民生為重點的社會建設”中強調要“加強老齡工作”。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實可行的行動。 盤山縣“頤康園老年會所”建設項目，以其獨特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創(chuàng)業(yè)者、建設者不因子女無法顧及和照顧、不因生活協(xié)調不好而煩惱；不因喪偶失伴而傷感，不因孤寂無助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負累，而且解決了政府無法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂。全年城市居民人均可支配收入18563元，%；城市居民家庭人均消費支出13486元，%，%。全年農村居民人均純收入8479元，%；，%，%。 ，其中。 2010年末全市城鎮(zhèn)福利院5個，擁有床位654張，收養(yǎng)408人；全市農村集體敬老院27個，擁有床位2386張，收養(yǎng)1661人。建筑業(yè)和房地產開發(fā)業(yè)。，按可比價格計算，%。，，%。 ，%。其中，%；，%。，%；，%；，%，其中，%；，比上年增長70%，其中，住宅銷售額47億元，%，其中，%。，%。盤錦市目前尚無規(guī)模的養(yǎng)老地產開發(fā)項目運行。（1）雙臺子區(qū)：2005年平均價格1467元/ m2，%。2006年平均價格1725元/ m2，%。2007年平均價格2200元/ m2，%。2008年平均價格2800元/ m2，%。2009～2010年平均價格3500元/ m2。（2）興隆臺區(qū)：2005年平均價格2051元/ m2，%。2006年平均價格2285元/ m2，%。2007年平均價格2800元/ m2，%。2008年平均價格3200元/ m2，%。2009～2010年平均價格為3500元/ m2。(1) “421”家庭（四個老人，兩個年輕人，一個小孩）的老年人；(2)現金儲蓄在50萬元以上的家庭；(3)3口家庭、 中青年白領階層；(4)房地產、商業(yè)投資者。以盤錦市的三口家庭、中青年白領階層、現金儲蓄在50萬元以上的家庭、商業(yè)投資者和“421”家庭的老年人為銷售對象，將該會所打造成為引領健康、時尚、自由、現代生活的健康形象。同時以優(yōu)良的配套設施，絕佳的地理位置，使該會所成為養(yǎng)老社會化事業(yè)的經典，吸引盤錦市有一定經濟條件的老年人、三口家庭、中青年白領階層及房地產、商業(yè)投資者的目光。具體講有以下價值點：(1)老年會所成為活躍和豐富老年人的晚年生活，使其老有所學、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂的幸福樂園。(2)時尚。商業(yè)網點、網上銀行、證券、購物，e時代時尚生活方式，都可以在會所內輕松實現，真正做到SOHO式家庭辦公；(1)項目的銷售渠道為自主銷售，通過企業(yè)內、外部培訓，充分發(fā)揮現有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項目的營銷工作有杰出表現。依據項目進度和銷售費用計劃，不同時期選擇不同媒體組合運用。 (2)實施概念營銷，營銷各類別墅概念和該項目的品牌形象。 (3)由于該項目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網點的需求量大，因而建議在項目推廣初期將商業(yè)、房地產投資者作為首攻的目標市場。 (4)各類別墅的營銷推廣應采取有針對性的促銷宣傳手段，選擇針對各階層不同偏好的媒體，并針對目標市場展開勸說投資的宣傳，避免大規(guī)模無效的促銷。第四章 項目規(guī)劃【地理區(qū)位】盤山縣隸屬于遼寧省盤錦市，位于盤錦市的北部，遼河下游，渤海之濱。東與臺安縣、海城市隔河相望，南與盤錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。位于東經121176。 27′～22176。29′。 【地貌地質】盤山縣地勢，西北和東北高，逐漸向西南傾斜。平均海拔25米。中、南部較低，呈槽狀地形，境內低洼平坦，多水無山，屬下遼河沖積平原，平原地貌是河流長期沉積的結果。境內除平原外，還有少量的沙包、泡子、崗子等。盤山縣地質構造位于新華夏系第二區(qū)型沉降帶內，從地殼結構來看，是遼東臺背斜的次一級構造單元遼河臺凹。從大地構造來看，則是中朝地臺上的二級構造單元下遼河凹陷。該區(qū)在全國地震區(qū)劃帶上屬華北地震區(qū)都城一廬江深斷裂地震帶，其地震設防基本裂度為7度。【氣候特點】盤山縣地處北溫帶，屬大陸性半濕潤季風氣候。雨熱同季，干冷同期。光照充足，無霜期為172天。年平均降水量600700mm，主要集中在58月份。暴雨多發(fā)時段為7月中旬至8月上旬，高峰值為7月下旬。冬季多西北風， / S。春夏季多南風和西南風。 / s，四月份風速最大， / S。本項目選址在盤山新縣城府前大道與外環(huán)路處交匯處西北角。東邊是盤山縣政府所在地，是盤山縣政治、經濟活動的中心。項目建成后該會所將成為盤錦市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂園。縣城基礎設施投資全面鋪開，投資8200萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運河橋、溝盤運河景觀帶等建設；、供暖、供氣等基礎設施建設；詳見下圖 會所規(guī)劃用地面積172畝（114667m2），地勢平坦，用地類別主要為現狀為商住用地，使用年限為50～70年。國道305是盤山新縣城對外交通聯系的主要道路，用地范圍內的現狀道路為新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處。會所地處盤山縣政治、經濟和文化活動的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢，是建設民生安居工程、老年會所的宜居首選。該項目周圍基礎設施達到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。優(yōu)勢分析：（1）良好的政策與機遇；（2）便利的對外交通條件；（3）商業(yè)氛圍濃郁；（3）地勢平坦，易于開發(fā)建設。、原則與建設規(guī)模《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《城市規(guī)劃編制辦法》建設部（2006年4月1日）；城市規(guī)劃技術標準、規(guī)范；《盤山縣總體規(guī)劃》（2010－2020）；（1）會所空間規(guī)劃布局堅持科學定位，合理布局，功能完善，宜居頤養(yǎng)的原則。（2）會所的規(guī)劃結合城市社會經濟發(fā)展，做到經濟效益、社會效益、環(huán)境效益結合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。（3）會所按照社會化服務、市場化經營、合理布局的原則完善基礎設施建設。（4）會所以人為本，強化生態(tài)意識，美化會所景觀，創(chuàng)建人性化、生態(tài)型的居住環(huán)境。該項目占地面積114667 m2，總建筑面積97290m2，其中,道路面積17200m2；景點綠化面積63537m2。 該項目分為老年會所居住區(qū)和商品住宅區(qū) 一、老年會所該會所是各類別墅交錯，老年人會所內住宿、休閑、娛樂康體中心配套工程、公用設施、綠化景觀、道路配套的現代化會所。項目占地82867㎡，總建筑面積38100㎡。獨棟別墅：30棟/2層、420 m2/棟、建筑面積10500m2；雙拼別墅：20棟/2層、720 m2/棟、建筑面積11200m2；合院別墅：4棟/2套/2層、每棟900m3600m2/2套；康體中心：4500m2/1棟/2層；球館、游泳館：3000 m2/1棟。二、商業(yè)區(qū)為方便老年會所起居生活，規(guī)劃商業(yè)區(qū)占地面積45畝/30000㎡，建筑面積54300㎡。商住開發(fā)：8棟/5層（地下一層）、6000m2/棟、建筑面積48000m2；地下層為車庫和倉庫為9600 m2，其余38400 m2為住宅。商網開發(fā)：6棟2層、1050 m2/棟、建筑面積6300 m2。三、物業(yè)工程園區(qū)形成“供水、供電、供熱、供氣”一體化，形成公用工程“島”。以高效率、低成本向用戶提供可靠的電力通訊、生活用水、污水集約排放、轉供送熱、等服務項日，實現集約化管理。本項目規(guī)劃物業(yè)的服務系統(tǒng)，其中包括：熱力站、污水泵房、變配電間、供水泵房、物業(yè)管理及維修。規(guī)劃占地1800㎡/，物業(yè)用房：1棟/3層；建筑面積1890㎡。 規(guī)劃用地（各項指標見下表）表41 規(guī)劃用地及各項指標匯總表指標用地性質 使用年限 （年）占地面積 （㎡）建筑面積 （㎡）容積率構物占地面積/㎡建 筑密度%綠化景點道路㎡%㎡%商業(yè)用地 5030000 54300 1275012750 450015會所用地 70 82867 38100 20550 2549887601243015物業(yè)用地 50 1800 1890 630 35 90050 27015 合 計 114667 94290 33930 3063537551720015規(guī)劃范圍內的商業(yè)用地總面積為30000m2，%，商業(yè)用地的規(guī)劃集中體現“集中性”和“關聯性”的原則，根據整個園區(qū)的規(guī)劃結構，每個地塊都保持了比較均等的區(qū)位優(yōu)勢。 住宅用地規(guī)劃范圍內的住宅用地面積為82867 m2，％，靠近府前大道和西側路。規(guī)劃用地面積為1800 m2，％，靠近府前大道和西側路。規(guī)劃范圍內的商業(yè)景點綠化用地：以住宅樓的間距綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠化綠化景點面積為12750 m2，%。規(guī)劃范圍內的住宅景點綠化用地：以住宅樓的間距綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為49887m2，占住宅用地規(guī)劃面積和60%。規(guī)劃范圍內的物業(yè)景點綠化用地：以物業(yè)樓的周邊綠化景點為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為900m2，占物業(yè)用