【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售使用權(quán)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更高。 投資額高 養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無(wú)障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%50%。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心、商業(yè)購(gòu)物中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重的負(fù)擔(dān)。 回收期長(zhǎng) 在發(fā)達(dá)國(guó)家，老年人入住老年住宅有“倒按揭”、“以租換租”的形式，但在中國(guó)目前尚未有成功案例。目前國(guó)內(nèi)有幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將開(kāi)發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，但使用期限到期后開(kāi)發(fā)商會(huì)收回，實(shí)踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。 目前我國(guó)老年人更青睞于租賃或購(gòu)買（所有權(quán)）的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要投資者進(jìn)行一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)才可以收回投資，這種長(zhǎng)時(shí)間的占用資金一方面增加了機(jī)會(huì)成本，另一方面也在無(wú)形中擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。 后期物業(yè)管理要求高 養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)、保健服務(wù)、活動(dòng)組織、日常課程、特殊飲食護(hù)理服務(wù)等，這些服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說(shuō)是有心無(wú)力。 由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商很少。，前景廣闊目前，全世界60歲以上老年人口總數(shù)已達(dá)6億，有60多個(gè)國(guó)家的老年人口達(dá)到或超過(guò)人口總數(shù)的10%，進(jìn)入了人口老齡化社會(huì)行列。人口老齡化的迅速發(fā)展，引起了聯(lián)合國(guó)及世界各國(guó)政府的重視和關(guān)注。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現(xiàn)的社會(huì)現(xiàn)象”。按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上的人口比率超過(guò)總?cè)丝诘?%，就被稱為老齡化社會(huì)，而超過(guò)了14%就被稱為老齡社會(huì)。根據(jù)有關(guān)資料顯示從老齡化社會(huì)進(jìn)入老齡社會(huì)，法國(guó)用了115 年，英國(guó)用了47 年，德國(guó)用了40 年，而日本只用了24年。我國(guó)的情況則與日本相似，當(dāng)中國(guó)的第一代嬰兒潮在2015年左右進(jìn)入老年期時(shí)，中國(guó)將面臨嚴(yán)重的人口老齡化挑戰(zhàn)。目前，占全國(guó)總?cè)丝诘?1%。預(yù)計(jì)到2050年，占總?cè)丝诮?5%，將是德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、意大利和日本5 國(guó)人口的總和。 根據(jù)相關(guān)研究資料顯示發(fā)達(dá)國(guó)家一般約6%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重滯后，%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前景堪憂，但也帶來(lái)巨大商機(jī)，發(fā)展前景被廣泛看好。　　如何切實(shí)解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問(wèn)題。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務(wù)各方面得到妥善的安置，那么這將是社會(huì)的一大不幸。在一定意義上說(shuō)，養(yǎng)老問(wèn)題得不到妥善解決，和諧社會(huì)就不可能得以有效地構(gòu)建?！　○B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)——新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。有專家說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可使國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值至少增量10%，我國(guó)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值大約是20萬(wàn)億到22萬(wàn)億之間，那就是增加2萬(wàn)億GDP。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場(chǎng)商機(jī)，前景廣闊， 2010年我國(guó)養(yǎng)老年市場(chǎng)需求將達(dá)到1萬(wàn)億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國(guó)才剛剛起步，其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。 有關(guān)專家預(yù)測(cè)，到2025年，%。2050年，將增加到4億老人，60歲以上的老人占人口27%的比例。特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬(wàn)的增長(zhǎng)速度，每四個(gè)人中將有一個(gè)老人，并以每年3%左右的速度增長(zhǎng)的趨向。這些都說(shuō)明：老齡化社會(huì)已是21世紀(jì)最現(xiàn)實(shí)的趨勢(shì)問(wèn)題。對(duì)老年人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老需求日趨旺盛。社會(huì)迫切需要為老年人營(yíng)造一個(gè)休閑養(yǎng)生、修身養(yǎng)性的舒適環(huán)境和凈心場(chǎng)所。隨著改革開(kāi)放的深入，未來(lái)的社會(huì)福利事業(yè)將會(huì)形成以國(guó)家興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為示范，其他多種所有制形式的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為骨干，社區(qū)福利服務(wù)為依托的社會(huì)福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，社會(huì)福利事業(yè)的投資主體將實(shí)現(xiàn)多元化，未來(lái)的社會(huì)福利事業(yè)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等國(guó)家政策都需要有一個(gè)配套的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)來(lái)完善政策的延續(xù)性和落實(shí)性，老年會(huì)所就是根據(jù)此背景建設(shè)的私營(yíng)管理新模式。黨的十七大《報(bào)告》在“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”中強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)老齡工作”。政府、社會(huì)都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問(wèn)題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實(shí)可行的行動(dòng)。 xx縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，以其獨(dú)特新穎的大家庭托管模式，使老一輩創(chuàng)業(yè)者、建設(shè)者不因子女無(wú)法顧及和照顧、不因生活協(xié)調(diào)不好而煩惱；不因喪偶失伴而傷感，不因孤寂無(wú)助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負(fù)累，而且解決了政府無(wú)法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)。**市總體環(huán)境分析。全年城市居民人均可支配收入18563元，%；城市居民家庭人均消費(fèi)支出13486元，%，%。全年農(nóng)村居民人均純收入8479元，%；，%，%。 ，其中。 2010年末全市城鎮(zhèn)福利院5個(gè)，擁有床位654張，收養(yǎng)408人；全市農(nóng)村集體敬老院27個(gè)，擁有床位2386張，收養(yǎng)1661人。建筑業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)。，按可比價(jià)格計(jì)算，%。，，%。 ，%。其中，%；，%。，%；，%；，%，其中，%；，比上年增長(zhǎng)70%，其中，住宅銷售額47億元，%，其中，%。，%。**市目前尚無(wú)規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行。**市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)（1）雙臺(tái)子區(qū)：2005年平均價(jià)格1467元/ m2，%。2006年平均價(jià)格1725元/ m2，%。2007年平均價(jià)格2200元/ m2，%。2008年平均價(jià)格2800元/ m2，%。2009～2010年平均價(jià)格3500元/ m2。（2）興隆臺(tái)區(qū)：2005年平均價(jià)格2051元/ m2，%。2006年平均價(jià)格2285元/ m2，%。2007年平均價(jià)格2800元/ m2，%。2008年平均價(jià)格3200元/ m2，%。2009～2010年平均價(jià)格為3500元/ m2。(1) “421”家庭（四個(gè)老人，兩個(gè)年輕人，一個(gè)小孩）的老年人；(2)現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在50萬(wàn)元以上的家庭；(3)3口家庭、 中青年白領(lǐng)階層；(4)房地產(chǎn)、商業(yè)投資者。以**市的三口家庭、中青年白領(lǐng)階層、現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在50萬(wàn)元以上的家庭、商業(yè)投資者和“421”家庭的老年人為銷售對(duì)象，將該會(huì)所打造成為引領(lǐng)健康、時(shí)尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。同時(shí)以優(yōu)良的配套設(shè)施，絕佳的地理位置，使該會(huì)所成為養(yǎng)老社會(huì)化事業(yè)的經(jīng)典，吸引**市有一定經(jīng)濟(jì)條件的老年人、三口家庭、中青年白領(lǐng)階層及房地產(chǎn)、商業(yè)投資者的目光。具體講有以下價(jià)值點(diǎn)：(1)老年會(huì)所成為活躍和豐富老年人的晚年生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的幸福樂(lè)園。(2)時(shí)尚。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)上銀行、證券、購(gòu)物，e時(shí)代時(shí)尚生活方式，都可以在會(huì)所內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)，真正做到SOHO式家庭辦公；(1)項(xiàng)目的銷售渠道為自主銷售，通過(guò)企業(yè)內(nèi)、外部培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項(xiàng)目的營(yíng)銷工作有杰出表現(xiàn)。依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和銷售費(fèi)用計(jì)劃，不同時(shí)期選擇不同媒體組合運(yùn)用。 (2)實(shí)施概念營(yíng)銷，營(yíng)銷各類別墅概念和該項(xiàng)目的品牌形象。 (3)由于該項(xiàng)目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求量大，因而建議在項(xiàng)目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標(biāo)市場(chǎng)。 (4)各類別墅的營(yíng)銷推廣應(yīng)采取有針對(duì)性的促銷宣傳手段，選擇針對(duì)各階層不同偏好的媒體，并針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)展開(kāi)勸說(shuō)投資的宣傳，避免大規(guī)模無(wú)效的促銷。第四章 項(xiàng)目規(guī)劃【地理區(qū)位】xx縣隸屬于省**市，位于**市的北部，遼河下游，渤海之濱。東與臺(tái)安縣、海城市隔河相望，南與**市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。位于東經(jīng)121176。 27′～22176。29′。 【地貌地質(zhì)】xx縣地勢(shì)，西北和東北高，逐漸向西南傾斜。平均海拔25米。中、南部較低，呈槽狀地形，境內(nèi)低洼平坦，多水無(wú)山，屬下遼河沖積平原，平原地貌是河流長(zhǎng)期沉積的結(jié)果。境內(nèi)除平原外，還有少量的沙包、泡子、崗子等。xx縣地質(zhì)構(gòu)造位于新華夏系第二區(qū)型沉降帶內(nèi)，從地殼結(jié)構(gòu)來(lái)看，是遼東臺(tái)背斜的次一級(jí)構(gòu)造單元遼河臺(tái)凹。從大地構(gòu)造來(lái)看，則是中朝地臺(tái)上的二級(jí)構(gòu)造單元下遼河凹陷。該區(qū)在全國(guó)地震區(qū)劃帶上屬華北地震區(qū)都城一廬江深斷裂地震帶，其地震設(shè)防基本裂度為7度。【氣候特點(diǎn)】xx縣地處北溫帶，屬大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。雨熱同季，干冷同期。光照充足，無(wú)霜期為172天。年平均降水量600700mm，主要集中在58月份。暴雨多發(fā)時(shí)段為7月中旬至8月上旬，高峰值為7月下旬。冬季多西北風(fēng)， / S。春夏季多南風(fēng)和西南風(fēng)。 / s，四月份風(fēng)速最大， / S。本項(xiàng)目選址在xx新縣城府前大道與外環(huán)路處交匯處西北角。東邊是xx縣政府所在地，是xx縣政治、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心。項(xiàng)目建成后該會(huì)所將成為**市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂(lè)園?？h城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開(kāi)，投資8200萬(wàn)元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運(yùn)河橋、溝盤運(yùn)河景觀帶等建設(shè)；、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；詳見(jiàn)下圖 會(huì)所規(guī)劃用地面積172畝（114667m2），地勢(shì)平坦，用地類別主要為現(xiàn)狀為商住用地，使用年限為50～70年。國(guó)道305是xx新縣城對(duì)外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路為新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處。會(huì)所地處xx縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢(shì)，是建設(shè)民生安居工程、老年會(huì)所的宜居首選。該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。優(yōu)勢(shì)分析：（1）良好的政策與機(jī)遇；（2）便利的對(duì)外交通條件；（3）商業(yè)氛圍濃郁；（3）地勢(shì)平坦，易于開(kāi)發(fā)建設(shè)。、原則與建設(shè)規(guī)?！吨腥A人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（2006年4月1日）；城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；《xx縣總體規(guī)劃》（2010－2020）；（1）會(huì)所空間規(guī)劃布局堅(jiān)持科學(xué)定位，合理布局，功能完善，宜居頤養(yǎng)的原則。（2）會(huì)所的規(guī)劃結(jié)合城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益結(jié)合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。（3）會(huì)所按照社會(huì)化服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、合理布局的原則完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（4）會(huì)所以人為本，強(qiáng)化生態(tài)意識(shí)，美化會(huì)所景觀，創(chuàng)建人性化、生態(tài)型的居住環(huán)境。該項(xiàng)目占地面積114667 m2，總建筑面積97290m2，其中,道路面積17200m2；景點(diǎn)綠化面積63537m2。 該項(xiàng)目分為老年會(huì)所居住區(qū)和商品住宅區(qū) 一、老年會(huì)所該會(huì)所是各類別墅交錯(cuò)，老年人會(huì)所內(nèi)住宿、休閑、娛樂(lè)康體中心配套工程、公用設(shè)施、綠化景觀、道路配套的現(xiàn)代化會(huì)所。項(xiàng)目占地82867㎡，總建筑面積38100㎡。獨(dú)棟別墅：30棟/2層、420 m2/棟、建筑面積10500m2；雙拼別墅：20棟/2層、720 m2/棟、建筑面積11200m2；合院別墅：4棟/2套/2層、每棟900m3600m2/2套；康體中心：4500m2/1棟/2層；球館、游泳館：3000 m2/1棟。二、商業(yè)區(qū)為方便老年會(huì)所起居生活，規(guī)劃商業(yè)區(qū)占地面積45畝/30000㎡，建筑面積54300㎡。商住開(kāi)發(fā)：8棟/5層（地下一層）、6000m2/棟、建筑面積48000m2；地下層為車庫(kù)和倉(cāng)庫(kù)為9600 m2，其余38400 m2為住宅。商網(wǎng)開(kāi)發(fā)：6棟2層、1050 m2/棟、建筑面積6300 m2。三、物業(yè)工程園區(qū)形成“供水、供電、供熱、供氣”一體化，形成公用工程“島”。以高效率、低成本向用戶提供可靠的電力通訊、生活用水、污水集約排放、轉(zhuǎn)供送熱、等服務(wù)項(xiàng)日，實(shí)現(xiàn)集約化管理。本項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)的服務(wù)系統(tǒng)，其中包括：熱力站、污水泵房、變配電間、供水泵房、物業(yè)管理及維修。規(guī)劃占地1800㎡/，物業(yè)用房：1棟/3層；建筑面積1890㎡。 規(guī)劃用地（各項(xiàng)指標(biāo)見(jiàn)下表）表41 規(guī)劃用地及各項(xiàng)指標(biāo)匯總表指標(biāo)用地性質(zhì) 使用年限 （年）占地面積 （㎡）建筑面積 （㎡）容積率構(gòu)物占地面積/㎡建 筑密度%綠化景點(diǎn)道路㎡%㎡%商業(yè)用地 5030000 54300 1275012750 450015會(huì)所用地 70 82867 38100 20550 2549887601243015物業(yè)用地 50 1800 1890 630 35 90050 27015 合 計(jì) 114667 94290 33930 3063537551720015規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)用地總面積為30000m2，%，商業(yè)用地的規(guī)劃集中體現(xiàn)“集中性”和“關(guān)聯(lián)性”的原則，根據(jù)整個(gè)園區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，每個(gè)地塊都保持了比較均等的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 住宅用地規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅用地面積為82867 m2，％，靠近府前大道和西側(cè)路。規(guī)劃用地面積為1800 m2，％，靠近府前大道和西側(cè)路。規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)景點(diǎn)綠化用地：以住宅樓的間距綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠化綠化景點(diǎn)面積為12750 m2，%。規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅景點(diǎn)綠化用地：以住宅樓的間距綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為49887m2，占住宅用地規(guī)劃面積和60%。規(guī)劃范圍內(nèi)的物業(yè)景點(diǎn)綠化用地：以物業(yè)樓的周邊綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為900m2，占物業(yè)用地規(guī)劃面積和50%。景點(diǎn)綠化總面積63537㎡，占總占地面積的55%。規(guī)劃范圍內(nèi)的道路用地為