房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理教案第五章(編輯修改稿)
2025-05-24 22:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 值就不相等。（?。 答疑編號5573050305] 【正確答案】√ 【答案解析】參見教材P156。 【2007年真題】 下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有（ ）?！ ?，年名義利率等于年實際利率 ，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 ，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大 [答疑編號5573050306] 【正確答案】ABD 【答案解析】名義利率越大，計算周期越短，計息期越大，實際利率與名義利率的差異就越大?！ ?名義利率、實際利率和通貨膨脹的關(guān)系 ■ 名義利率包含了通貨膨脹因素 ■ 實際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率 【2011年真題】某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，%。%，%，%，則該項目投資的實際收益率是（?。??！ ? % % % [答疑編號5573050307] 【正確答案】B 【答案解析】名義利率、實際利率和通貨膨脹率的關(guān)系。參見教材P157?！ ?009年真題】 若名義率為10%，通貨膨脹為4%，則實際利率為（?。??！ ? % % % [答疑編號5573050308] 【正確答案】A 【答案解析】 第三節(jié) 資金等效值與復(fù)利計算 ?。ㄑa充） 資金等效值的概念 資金等效中的符號 復(fù)利系數(shù) ■ 在考慮資金時間價值的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金，具有相同的價值 資金等效中的符號（七個符號） ■ P－現(xiàn)值，發(fā)生在資金運動起點或現(xiàn)在時點的值 ■ F－終值（未來值），發(fā)生在資金運動終點或?qū)頃r點的值 ■ A－年值，連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額 ■ G－每一時間間隔收入或支出的等差變化值 ■ s－每一時間間隔收入或支出的等比變化值 ■ n－計息周期數(shù) ■ i－每個計息周期的利率 復(fù)利系數(shù) ■ 用來在P、F、A三個值之間換算的系數(shù) ■ 系數(shù)只與利率和計息期數(shù)有關(guān)，可以直接與一個值相乘求出另一個值的因數(shù) ■ 系數(shù)可以直接計算或查表取得 【復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示方法】 【2008年真題】 下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（?。??！ 答疑編號5573050309] 【正確答案】C 【答案解析】A時值沒有這概念；B終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額；D不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金一般價值不相同。參見教材P158。 ?。?+2+6+4） 現(xiàn)值換算為終值 P～F（一次支付終值） ■ 形象理解 ?。ù婵睿┮淮未驽X，到期本利合計多少 ■ 系數(shù)名稱 一次支付終值系數(shù)（Ｆ/Ｐ，i， n） ■ 公式 【典型例題】 某房地產(chǎn)開發(fā)商向金融機構(gòu)貸款500萬元，按復(fù)利計息，年利率為12%。若第五年末一次還本付息，應(yīng)償還多少萬元？ [答疑編號5573050401] 【答案】 F=P（F/P,i,n）=P（1+i）n＝500（1＋12%）5＝881（萬元） 終值換算為現(xiàn)值 F～P （一次支付現(xiàn)值） ■ 公式 ■ 形象記憶 ☆ （存款）已知到期本利合計數(shù)，求最初本金?！ ?系數(shù)名稱 ☆ 一次支付現(xiàn)值系數(shù)（Ｐ/Ｆ，i, n） 【典型例題】 將一筆資金按年利率6%存入銀行，以復(fù)利計息，要在5年后本利和為100萬元，則現(xiàn)在應(yīng)存款多少元？ [答疑編號5573050402] 【答案】 P=F（P/F，i，n）=F/（1+i）n ＝100247。（1+6%）5＝ 年值換算為終值 A～F（等額序列） ■ 公式 ■ 形象記憶 ☆ （存款）等額零存整取 ■ 系數(shù)名稱 ☆ 等額序列支付終值系數(shù)（Ｆ/Ａ，i,n），也叫等額序列支付資金回收系數(shù) 【典型例題】 若每年年末存入銀行10萬元，年利率為6%，則5年后的復(fù)本利和為多少元？ [答疑編號5573050403] 【答案】 F＝A（F/A,i,n）=10＝（萬元） 終值換算為年值F～A ■ 公式 ■ 形象記憶 ☆ （存款、養(yǎng)老保險）已知最后要取出一筆錢，每年應(yīng)等額存入多少錢。年青時定期等額支付養(yǎng)老金，想到一定年齡一次性取出一定錢數(shù)，問年青時每月或每月應(yīng)存入多少錢。 ■ 系數(shù)名稱 ☆ 等額序列支付儲存基金系數(shù)（Ａ/Ｆ，i, n） 【典型例題】 計劃每年年末存入銀行等額數(shù)額的資金（等額零存），欲在7年后整取為1000元，若存款利率為8%，則每年末存入金額為多少？ [答疑編號5573050404] 【答案】 A＝Ｆ（Ａ/F，i，n）＝1000（A/F，8%，7）=1000＝（元） 年值換算為現(xiàn)值A(chǔ)～P ■ 公式 ■ 形象記憶 ☆ （養(yǎng)老金,房地產(chǎn)估價收益法，房奴的法寶之一；按揭算貸款額度）一次性存入一得筆錢，以后每年可獲得等額的養(yǎng)老金，如已知養(yǎng)老金的數(shù)額，問最初一次性需存入多少錢?！ ?系數(shù)名稱 ☆ 等額支付序列現(xiàn)值系數(shù)（Ｐ/Ａ，i,n） 【特殊情況】永續(xù)年值（n趨于無窮時） ■ 概念 如果年值一直持續(xù)到永遠(yuǎn)，是相同時間間隔的無限期等額收付款項 ■ 公式 【永續(xù)年值的應(yīng)用】 馬克思的地租地價理論 房地產(chǎn)估價收益還原法 【2006年真題】 某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入地30%來支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是（?。┰ ? [答疑編號5573050405] 【答案】C【解析】 【例5－3】 ◆ 某家庭預(yù)計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？ [答疑編號5573050406] 【答案】先理清題中的經(jīng)濟內(nèi)涵。已知A，求P 該家庭每月還款額A=1600030%=4800元 現(xiàn)值換算為年值 P～A ■ 公式 ■ 形象記憶 ☆ （房奴的法寶之二：按揭算月供）住房按揭貸款，已知貸款額，求月供或年供 ■ 系數(shù)名稱 ☆ 等額序列支付資金回收系數(shù)（Ａ/Ｐ，i，n） 【典型例題】 ◆ 某人貸款12萬元，分10年攤還，年利率為6%，按月計息，則每月的償還金額為多少？ [答疑編號5573050407] 【答案】已知P（現(xiàn)值），要求的是A（年值） 注意計息期，已知的是年利率，但求的是月還款額，P＝12萬元，i＝6%247。12＝%，n＝1012＝120 A＝P（A/P，6%/12，120）＝12＝（萬元） 【例5－4】教材P163 某家庭以抵押貸款方式購買了一套價值為25萬元的住宅，首付款為房價的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%，問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭月收入多少，才能購買上述住宅？ [答疑編號5573050408] 【答案】 月家庭收入為：247。25%=（萬元） 【2011年真題】 張某用1000萬元購買了一間商鋪用于出租經(jīng)營，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營期為20年，如果每年經(jīng)營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（?。┤f元。 [答疑編號5573050409] 【答案】B【解析】有限年期現(xiàn)值折算為年值的計算。參見教材P159。 等差年值換算為現(xiàn)值 ■ 等差序列現(xiàn)值系數(shù) 【形象理解】酒店持有出租，第1年租金為100萬元，以后每年的租金上漲5萬元，出租10年，問這10年收回租金的現(xiàn)值是多少？ 等差年值換算為等額年值 ■ 等差序列年費用系數(shù) 【形象理解】酒店持有出租10年，有兩種出租方案，第一種方案是第1年租金為100萬元，以后每年的租金上漲5萬元；第二種方案是每年租金不變，問如采用方案二要與方案一有相同的經(jīng)濟收益，則這個不變的租金應(yīng)該是多少？ 等比年值換算為現(xiàn)值 ■ 等比序列現(xiàn)值系數(shù)
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