房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理教案第三章(編輯修改稿)
2025-05-24 22:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 能超過批準的概算 招標控制價無需保密 招標人應在招標文件中如實公布控制價 對招標控制價不得上浮或下調(diào) 擬定招標方案，編制和出售招標文件、資格預審文件 審查投標者資格 編制標底 組織投標人勘察現(xiàn)場 組織開標、評標、協(xié)助招標人定標 草擬合同 其它事項 招標工作小組組成人員（三類人員）人員職能決策人員指招標人本身或其授權的代表專業(yè)技術與經(jīng)濟方面的專家負責向開發(fā)商或其授權代表提供咨詢意見，并進行招標的具體事務處理助理人員決策和專業(yè)技術人員的助手 【重點難點】評標委員會 由招標人代表和有關技術、經(jīng)濟方面的專家組成（兩類人員） 成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟、技術方面的專家不少于成員總數(shù)的三分之二 專家成員應從省級以上有關部門的專家?guī)熘写_定 基本程序（七步） ?。ㄈ袃梢眩 ≌袠巳艘呀?jīng)依法成立（有主體） 初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已批準（已審批） 招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的，已核準（已核準） 資金來源已落實（有錢） 有招標所需的設計圖紙及技術資料（有圖紙） 編制招標文件（規(guī)定實質(zhì)性的要求和條件） 招標公告（投標邀請書） 投標人須知 評標辦法 合同條款及格式 工程量清單（或有） 設計圖紙 技術標準和要求 投標文件格式 其它 確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函 公開招標（公告的內(nèi)容） 招標人的名稱和地址 招標項目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源 招標項目的實施地點和工期 獲取招標文件或者資格預審文件的地點和時間 文件的收費標準 對投標人的資格等級要求 邀請招標 向三個以上具備條件的法人或組織發(fā)出邀請書 投標人資格審查 投標（投標文件的內(nèi)容） 投標函及附錄 法定代表人身份證明或授權委托書 聯(lián)合體協(xié)議書 投標保證金 已標價工程量清單 施工組織設計 項目管理機構 擬分包項目情況表 資格審查資料 其它 開標、評標和定標 ■ 開標時間 在投標文件的截止時間的同一時間公開進行 ■ 招標人不予受理投標文件的情形 逾期送達或者未送達指定地點 未按招標文件密封 ■ 開標程序 評標程序 初步評審 詳細評審 投標文件的澄清與補正 提交評標結果 ■ 定標 在評標后15日內(nèi)確定中標人，并發(fā)出中標通知書 【重點難點】下列情況按廢標處理 蓋章簽字有問題的 未按規(guī)定的格式填寫 內(nèi)容不全或者在一份投標文件中有多個報價，且未聲明哪一個有效的 投標人名稱或組織結構與資格預審時不一致的 未按招標文件要求提交投標保證金的 聯(lián)合體投標未附聯(lián)合體共同投標協(xié)議的 簽訂合同 簽訂合同的時間 招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)簽訂書面合同 提交投標書面報告 招標人在中標通知書發(fā)出之日起15日內(nèi)向有關行政部門提交招標投標情況書面報告 招標投標書面報告的內(nèi)容 招標范圍 招標方式和發(fā)布招標公告的媒介 招標文件中投標人須知、技術條款、評標標準和方法、合同主要條款等 評標委員會的組成和評標報告 中標結果 時間－在招標工作結束后，工程施工前 申領單位－建設單位（注意不是施工單位） 核發(fā)單位－工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管理部門 審查內(nèi)容－工程是否符合法定的開工條件 【2006年真題】 房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由（ ）向發(fā)證機關申請領取。 [答疑編號5573030202] 【答案】B 【解析】施工許可證的申領主體是建設單位，不是施工單位。參見教材P80?！ 。?個） 已辦理建筑工程用地批準手續(xù)，獲得了兩證——有地 在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工程，已取得《建設工程規(guī)劃許可證》——有規(guī)劃 拆遷進度符合施工要求——地可以施工 已簽署了施工合同——有施工的人 有滿足施工需要的圖紙及技術資料（有+通過審查）——有圖 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施——有安全保證 應該監(jiān)理的，簽署了監(jiān)理合同——有監(jiān)理的人 建設資金已落實（落實的標準）（是落實而非到位）——有錢 其它——辦了該辦的手續(xù)，交了該交的錢 【重點難點】 不要求拆遷全部完成，只要求拆遷進度符合施工要求 關于圖紙和技術資料，除了有以外，還要求必須通過有關部門的審核。同時不要求圖紙全部完成，只要求滿足施工需要即可 要求資金已落實，不要求資金全部到位 工期不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的50% 工期超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30% 建設單位領取《申請表》 建設單位在《申請表》上加蓋印鑒，并附加相關證明文件，向發(fā)證機會提出申請 發(fā)證機會批復 符合條件的，自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證 對于證明文件有問題的，限期要求補正，審批時間自證明文件補正齊全后順延 不符合條件的，自收到申請之日起15日內(nèi)書面通知建設單位并說明理由 在施工過程中，建設單位或施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請施工許可證。 內(nèi)容 征地、拆遷、安置、補償 三通一平 市政設施的談判與協(xié)議 安排短期和長期信貸 尋找預租（售）客戶 進一步分析市場狀況 制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略 洽談開發(fā)項目保險事宜等 前期工作完成后，開發(fā)商再進行一次財務評價 開發(fā)商必須保持“健康的懷疑”態(tài)度，本著謹慎的原則（即不高估收益，不低估成本） 【2006年真題】 將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于（?。┑墓ぷ鳌? [答疑編號5573030203] 【答案】B 【解析】開工之前均屬于前期階段。前期階段與投資機會研究的界線是獲取土地或項目。參見教材P81?！ ?011年真題】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是（?。??！ ? 《建設用地規(guī)劃許可證》 [答疑編號5573030204] 【正確答案】D 【答案解析】A土地儲備是政府行為，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，前期應是獲取土地。B屬于租售階段；C屬于建設階段的工作內(nèi)容。 第四節(jié) 建設階段 ?。梼?nèi)容：三控兩管一驗收） 質(zhì)量控制 進度控制 成本控制 合同管理 安全管理 竣工驗收 質(zhì)量控制 包括決策階段、設計階段和施工階段三方面的質(zhì)量控制 施工階段的質(zhì)量控制的主要內(nèi)容（四方面） 對原材料的檢驗 對工程采用的配套設備進行檢驗 確立施工中控制質(zhì)量的具體措施 確立有關質(zhì)量文件的檔案制度 【2011年真題】 房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（ ）。 [答疑編號5573030301] 【正確答案】D 【答案解析】本題可用排除法。ABC全是與質(zhì)量有關的，而只有D是與成本（投資）有關的，不屬于同一類。參見教材P82－83?！ ? ?。?項內(nèi)容） ?。?項內(nèi)容） 對項目建設總周期的論證與分析
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