【文章內(nèi)容簡介】 ，調(diào)研，編寫方案工作(二)，驗收接管1，擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組.2，對項目進行全面驗收，接管，包括資料接管，另附驗收接管相關表格.3，如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接.二，常規(guī)期物業(yè)管理(一)，安全管理1，安全防范管理分為四個層次:第一層為督導層，全面巡查防漏堵漏。第二層為門崗人員進行封閉控制。第三層為監(jiān)控系統(tǒng)。第四層為最里層，實行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行漦??團體組織集會.四，講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場所棄置及堆放雜物，共同維護公共衛(wèi)生.五，愛護公共財物，維護水電，通訊，消防等公共設施.六，愛護花草樹木及公益設施，不攀摘花果，不踐踏草坪.七，加強安全防范意識，認真做好防盜防火工作.八，積極參與公益活動，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護兒童，關心幫助殘疾人.九，積極維護工業(yè)園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項工作，為將工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項目而努力奮斗.安全防范管理規(guī)定為提供優(yōu)質(zhì)保安服務，保障工業(yè)園區(qū)的公共設施及人員生命財產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定.一，糾正.二，物業(yè)管理處的職責和權利1，嚴格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機關維護工業(yè)園區(qū)公共設施及人員生命，財產(chǎn)安全.2，實行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時值班巡邏，處理所有緊急事項.3，負責本區(qū)域的機動車輛，摩托車，自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.4，大件物品離開本區(qū)域，須查驗委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行.5，對不遵守制度的人員，應進行勸阻，制止，情節(jié)嚴重者移交有關部門處理.三，工業(yè)園區(qū)嚴禁下列行為:1，嚴禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險品.2，嚴禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.3，嚴禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.4，禁止窩藏各類犯罪分子.5，不得利用房間為盜竊活動提供方便.6，禁止制造，復制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.7，未經(jīng)批準不得擅自改裝，破壞正常供電線路.8，不得損壞，移動消防器材，標志，挪用消防水泵.9不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設施，設備.有上述行為，物業(yè)管理處有權按《治安管理條例》予以糾正，情節(jié)嚴重交公安機關處理.四，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員職責和義務:1，遵守國家有關法律，法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項規(guī)章制度.2，具備足夠的安全意識，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作.3，勇于制止，舉報破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理.4，正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關治安報警設施的完好及有效使用，并勇于承擔自己造成的相應事故責任.消防安全管理規(guī)定為了加強工業(yè)園區(qū)的消防管理，保障公共設施及人員生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關消防法律，法規(guī)制定本規(guī)定.一，本規(guī)定由物業(yè)管理處和工業(yè)園區(qū)所有人員共同遵照執(zhí)行.二，工業(yè)園區(qū)的防火工作，依據(jù)預防為主，防消結合的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防局的領導和監(jiān)督.三，工業(yè)園區(qū)的防火管理實行分工負責制，由產(chǎn)權單位組織管理，物業(yè)管理處具體負責，由消防部門監(jiān)督實施.四，物業(yè)管理處的防火工作職責:1，宣傳消防法律，法規(guī)和防火安全知識，對客戶進行經(jīng)常性的防火安全教育。2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實施。3，定期組織開展防火自查，及時掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關方面采取相應保障措施。4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通。5，定期對轄區(qū)公共消防設施，器材進行檢查和維修，保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài)。6，正常情況下消防設施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有關人員同意，并及時通知所有人員加強防范。7，領導義務消防組織，進行撲救初期火災和安全疏散演練。8，嚴禁載有危險品的車輛進入本區(qū)域或停放。9，組織人員補救初期火災，對情況嚴重難以撲滅的，應及時打119電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理.五，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責和義務:1，遵守電器安全使用規(guī)定，嚴禁亂拉臨時電氣線路，嚴禁超負荷使用電器。2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴禁亂扔煙頭，嚴禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾。3，酒精，香蕉水等易燃品。4，嚴禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺出品或其他疏散口，嚴禁在樓道，天臺進行噴油漆的危險作業(yè)。5，嚴禁損壞，盜用消防設施，器材，挪用消防設施及消防水源。6，嚴禁封閉或損壞安全疏散標識，事故照明設施及消防標志。7，遇強雷天氣，盡量關閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災。8，發(fā)生火災時，應及時告知物業(yè)管理處或撥打119，并關閉電閘，應盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈。9，學習消防常識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時報警，積極撲救。10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設施，器材的行為，應及時勸阻，制止或向物業(yè)管理處報告。11，所有人員必須服從消防機關和物業(yè)管理處有關消防方面的管理，監(jiān)督，不得刁難，辱罵或以暴力，將依法追究刑事責任.六，物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權單位需要改變的用途時，其防火安全必須符合國家有關法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門審核同意，方可使用.七，在執(zhí)行滅火救災任務中受傷，致殘或犧牲的人員其醫(yī)療，撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費用，由發(fā)生火警的肇事者按照國家有關規(guī)定給予補償.八，公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行.九，凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關法律，法規(guī)及有關規(guī)定報請消防主管部門進行處理.道路及車輛管理規(guī)定為了加強區(qū)域內(nèi)交通管理，維護交通秩序，根據(jù)交通有關法規(guī)，特制定本規(guī)定:一，各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定:1，遵守交通管理規(guī)定，愛護道路，共用設施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標志等公共設施。2，機動車輛在本區(qū)域行駛，時速不得超過安全標準，嚴禁超車。3，車輛停放應服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車輛安全。4，車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負。5，不準在行車道，消防道上停放車輛，不準將車輛駛進人行道。6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習駕駛，有滴漏機油等必須清洗干凈。7，除執(zhí)行任務的消防車，警車，軍車，救護車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行.二，停車場管理規(guī)定1，服從保安員指揮，嚴格按照標識有序行駛及停放。2，工程車，履帶式車輛不得駛入停車場。3，不得損壞車場設施，正確使用停車卡，對沖關者一律嚴懲。4，嚴禁運載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險物質(zhì)的車輛進場。5，車輛有滴漏機油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈。6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi)。7，管理處只負責協(xié)助車主進行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險公司索賠。8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負責處理.工業(yè)園區(qū)設備安全運行制度一，機電設備的管理以安全，正常，經(jīng)濟運行為標準，機電設備的操作，保養(yǎng)，維修由專業(yè)技術人員實施，維修人員須持相應的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設備管理實行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄.三，機電設備嚴格按照設備維修保養(yǎng)規(guī)程進行維護，保證設備完好.四，值班員和維修人員應嚴格按照安全操作管理規(guī)程進行操作和維修.五，設備管理人員應了解和掌握設備運行規(guī)律，貫徹以預防為主的方針，防止事故發(fā)生.六，維修設備時，應準備好材料和采取相應的安全措施和技術措施，防止觸電及設備事故的發(fā)生.七，在電源干線，低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌.八，做好設備運行和維修記錄，建立設備臺帳，定期對設備進行清潔衛(wèi)生.九，供配電設備房必須具備滅火器材.智能控制中心管理規(guī)定一，智能控制中心實行專職人員全日值班負責制.二，信息值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應立即查清原因，上報主管，遇到重大問題迅速上報管理處主任.三，控制中心出現(xiàn)報警信號，立即核實信號真?zhèn)吻闆r，如報警屬實，按相關應急措施處理，如屬誤報應進行復位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中.四，智能控制系統(tǒng)在正常情況下應處于自動狀態(tài)，每半月進行一次自動，手動的操作檢查，以確認設備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結果記錄在《智能控制值班記錄表》中.五，智能控制設備出現(xiàn)故障時，值班員應填寫《智能控制設備維修申報表》，并立即通知客戶服務中心以調(diào)度專業(yè)技術人員進行維修.六，智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報警，調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃易爆等危險物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴禁外人進入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.消防給水設備保養(yǎng)制度消防給水設備是有效撲滅火災的重要設備，設備是否保持良好預備狀態(tài)，關系到客戶的生命及財產(chǎn)安全。為此，維修部每月必須對消防設備定期做好保養(yǎng)工作，確保設備完好.一，每月對消防給水設備做好維護保養(yǎng)工作1，檢查緊固控制柜電氣節(jié)點，觸頭有無氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無積塵，蜘蛛網(wǎng)等異物。2，檢查進出水閥門開，關狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常開啟狀態(tài)。3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對泵軸填料做適當調(diào)整，使其保持正常。4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動，銹蝕并做適當調(diào)整，使其保持正常。5，泵軸及時添加潤滑油，使其保持轉(zhuǎn)運靈活等.二，啟動檢查消防泵加壓是否可靠1，轉(zhuǎn)換開關是否在自動位置。2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時，消防泵是否安全啟動。3，消防泵安全運行5分鐘，關閉排水閥，觀察壓力表達到正常壓力值時，消防泵是否停止運行。4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動，運行，保養(yǎng)人應及時報告主管，由主管組織相關人員進行處理.三，保養(yǎng)結束后，將轉(zhuǎn)換開關置于自動位置，清掃設備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄.中央空調(diào)設備巡視管理制度(根據(jù)實情定)一，中央空調(diào)開機成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運作，值班員每隔4小時巡視一次中央空調(diào)機組，巡視的主要部位包括:1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V177。10%。2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流。3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150pa。4，檢查進出冷卻水溫度(進水溫度35℃，出水溫度40℃)。5，檢查進出冷凍水溫度(冷凍水進水溫度0～18℃，溫度6～8℃)。6，主機運轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪音。7，冷卻塔風機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常。8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好。9，檢查控制柜各元件運作是否正常，有無異常的氣味或噪聲。10，各種標識工具是否完好等.二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設備有缺陷存在時，聯(lián)系相關技術人員處理，如缺陷較嚴重時，可按操作程序停機，并通知相關人員，說明情況.三，值班員對巡視的情況認真做好記錄，如設備故障正在處理時，未經(jīng)維修部主管同意不準離開.四，為了防止意外事故，機房應隨時上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準私自配鑰匙，下班時，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).電梯巡視監(jiān)控管理制度為確保電梯安全，可靠運行，電梯管理員負責對電梯設備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行:一，值班人員每日對電梯機房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設備巡視記錄》.二，巡視時按以下內(nèi)容認真巡視檢查:1，曳引機是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動。2，減速箱的油位，油色是否正常，連軸器是否可靠。3，指示儀表，指示燈，各繼電器運作是否可靠。4，變壓器，變頻器，電抗器等是否過熱。5，制動器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常。6，通訊設施，標示牌，盤車手輪，開閘板手等求援工具是否放在指定位置。 7，電梯運行有無振動，開關門是否順暢，底坑限速器是否正常等.三，巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時，值班人員應及時報告電梯管理員，必要時可切斷電源暫停使用電梯.四，值班時發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開.水泵房運行操作規(guī)程一，水泵房為工業(yè)園區(qū)工作，生活，消防供水控制中心，.二，水泵的運行操作1，運行前應檢查進出水泵閥門是否打開。水池內(nèi)儲水是否充足。泵的轉(zhuǎn)運是否靈活等等。2，泵的填料部分允許有少量滴水(10～20滴/分鐘)，如出現(xiàn)大量滴水，如出現(xiàn)滴水，應擰緊相應的螺栓.3，供水時應經(jīng)常檢查水箱水位，嚴禁漏水跑水。4，水泵及其它設備的巡視檢查應認真仔細，做到檢查項目不遺漏，并做好記錄.三，泵房衛(wèi)生1，泵房內(nèi)每日交班前進行清掃，每星期徹底打掃一次，管道，閥門，水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵。2，泵房內(nèi)，水池井蓋周邊應保持清潔，人離開時，房門必須上鎖.四，發(fā)生事故時，應沉著冷靜，迅速判斷事故