【正文】 管理技術(shù)等.(3)素質(zhì)提高培訓(xùn):A，操作層自我開發(fā)培訓(xùn):進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識講座。第三層為監(jiān)控系統(tǒng)。8，嚴(yán)禁載有危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入本區(qū)域或停放。8，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈。6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗干凈。8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險(xiǎn)手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負(fù)責(zé)處理.工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度一，機(jī)電設(shè)備的管理以安全，正常，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作，保養(yǎng)，維修由專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持相應(yīng)的操作證，上崗證.二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄.三，機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好.四，值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修.五，設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生.六，維修設(shè)備時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生.七，在電源干線，低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌.八，做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生.九，供配電設(shè)備房必須具備滅火器材.智能控制中心管理規(guī)定一，智能控制中心實(shí)行專職人員全日值班負(fù)責(zé)制.二，信息值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)主管，遇到重大問題迅速上報(bào)管理處主任.三，控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號，立即核實(shí)信號真?zhèn)吻闆r，如報(bào)警屬實(shí)，按相關(guān)應(yīng)急措施處理，如屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中.四，智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動，手動的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中.五，智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫《智能控制設(shè)備維修申報(bào)表》，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行維修.六，智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報(bào)警，調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.七，智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械.八，嚴(yán)禁外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財(cái)產(chǎn)安全。4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動，運(yùn)行，保養(yǎng)人應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，由主管組織相關(guān)人員進(jìn)行處理.三，保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于自動位置，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄.中央空調(diào)設(shè)備巡視管理制度(根據(jù)實(shí)情定)一，中央空調(diào)開機(jī)成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運(yùn)作，值班員每隔4小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視的主要部位包括:1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V177。8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好。 7，電梯運(yùn)行有無振動，開關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等.三，巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時(shí)，值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯管理員，必要時(shí)可切斷電源暫停使用電梯.四，值班時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時(shí)，必須及時(shí)處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進(jìn)度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開.水泵房運(yùn)行操作規(guī)程一，水泵房為工業(yè)園區(qū)工作，生活，消防供水控制中心，.二，水泵的運(yùn)行操作1，運(yùn)行前應(yīng)檢查進(jìn)出水泵閥門是否打開。3，電動機(jī)內(nèi)或變頻控制柜內(nèi)有火花或冒煙時(shí)。5，病蟲防治:春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進(jìn)行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作。冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等保護(hù)工作。2，根據(jù)計(jì)劃書內(nèi)容按步驟實(shí)施日，月，季的清潔工作。5，各項(xiàng)內(nèi)部清潔完成情況考評資料。2，制定完善的作業(yè)計(jì)劃。2，處理客戶投訴的姿態(tài)A，接到投訴，應(yīng)立即趕往現(xiàn)場，速度越快越好。2，了解發(fā)生時(shí)間后，應(yīng)及時(shí)報(bào)告客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心將及時(shí)協(xié)調(diào)維修部長，技工跟進(jìn)有關(guān)情況，如果發(fā)現(xiàn)整個轄區(qū)電力，給水，電視信號供應(yīng)中斷，而非本區(qū)域設(shè)施出現(xiàn)故障，應(yīng)立即向有關(guān)供應(yīng)機(jī)構(gòu)查詢及要求盡快搶修。4，如有公眾設(shè)施受損，須立即報(bào)告維修部負(fù)責(zé)人或總經(jīng)理。5，事后須向總經(jīng)理呈交報(bào)告.六，意外受傷處理工作1，當(dāng)在區(qū)域內(nèi)公共地方發(fā)現(xiàn)有人受傷時(shí)，要及時(shí)報(bào)警或叫救護(hù)車。門崗人員在消防車未到達(dá)前守候在重要路段保持道路暢通，以便消防車全速駛達(dá)火場，且做好有關(guān)人員，火警時(shí)間，地點(diǎn)，原因，急救車輛等記錄。協(xié)助組織調(diào)查，做好安撫工作.2)重大火情的處理當(dāng)班人員:第一時(shí)間拔打119火警求援。做好火災(zāi)后的現(xiàn)場清理工作。2，辦公樓地面，樓梯地面清洗用多功能刷地機(jī)配吸水機(jī)清洗.三，清洗技術(shù)要求:1，外墻清洗后潔凈度達(dá)95%以上。我司現(xiàn)場管理人員接到貴公司發(fā)出的緊急情況或突發(fā)事件必須優(yōu)先處理。3，室內(nèi)玻璃清洗價(jià)格:1元/m2。3，對重大事故由維修主管知會相關(guān)部門，按處理程序及時(shí)上報(bào)物業(yè)管理處主任。門崗人員做好相關(guān)人員，火警時(shí)間，地點(diǎn)，原因，急救車輛等記錄.不當(dāng)班人員:由班長帶領(lǐng)本班人員及時(shí)趕到火場，控制火情。拿滅火器，戴防毒面具，拿好消防服趕赴火場進(jìn)行滅火和急救。3，記錄好有關(guān)情況.八，管理處對于以上的特別情況的處理工作，須記錄于《事件報(bào)告》報(bào)告總經(jīng)理.九，具體操作詳見《意外事件處理工作指示》.消防應(yīng)急方案為更好地做好本物業(yè)的消防應(yīng)急工作，特別定本方案:一，成立消防應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組:總指揮:管理處主任副總指揮:保安隊(duì)長下分兩個組:前線組和后援組二，消防組織架構(gòu):三，消防應(yīng)急方案1，火警發(fā)生在任何時(shí)候1)一般火情處理(指還沒有造成危及人生，財(cái)產(chǎn)的小型火災(zāi)).當(dāng)班人員:當(dāng)班人員第一時(shí)間內(nèi)通知總指揮和119。4，切記不可觸動案發(fā)現(xiàn)場內(nèi)的任何物件，以免影響公安機(jī)關(guān)調(diào)查。4，倘有關(guān)人員未能自行將火勢撲滅時(shí)，應(yīng)立即拔打119，并保持馬路及通道暢通，方便消防車全速駛近火場.5，當(dāng)消防員到場后，有關(guān)負(fù)責(zé)人須登記以下資料:1)消防車到達(dá)的時(shí)間2)消防車到場數(shù)目及車牌號碼3)帶隊(duì)的消防隊(duì)長姓名4)消防員收隊(duì)離場時(shí)間6，當(dāng)火勢被撲滅后，有關(guān)人員應(yīng)即時(shí)巡查及記錄公眾地方損壞的情況，倘有公眾設(shè)施受損，須巡查及記錄受影響單位的情況。E，無論人，場所，時(shí)間是否相同，應(yīng)掌握順利處理的技巧。2，定期進(jìn)行現(xiàn)場內(nèi)部的5S整頓。2，現(xiàn)場清潔問題的研究，解決。二，清潔實(shí)施1，向管理處發(fā)出每日清潔完成情況報(bào)告。(8)自然災(zāi)害的防御:雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺風(fēng)，霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時(shí)做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失。草皮澆水時(shí)要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層5厘米以下，澆水以早晚為主。7，危及設(shè)備或人身安全時(shí).綠化養(yǎng)護(hù)制度為搞好室內(nèi)，室外綠化管理，確?；ú輼淠痉泵?，長勢良好，特制訂本制度.一，室內(nèi)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo):1，澆水:根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進(jìn)行澆水，保證苗木不缺水。4，水泵及其它設(shè)備的巡視檢查應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，做到檢查項(xiàng)目不遺漏，并做好記錄.三，泵房衛(wèi)生1，泵房內(nèi)每日交班前進(jìn)行清掃，每星期徹底打掃一次，管道，閥門，水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵。3，指示儀表，指示燈，各繼電器運(yùn)作是否可靠。4，檢查進(jìn)出冷卻水溫度(進(jìn)水溫度35℃，出水溫度40℃)。4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動，銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常。4，嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險(xiǎn)物質(zhì)的車輛進(jìn)場。2，機(jī)動車輛在本區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車。4，嚴(yán)禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道，天臺進(jìn)行噴油漆的危險(xiǎn)作業(yè)。4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通。1217150元2室內(nèi)外走道3化糞池清理維護(hù)4污，雨水井清理維護(hù)5停車場道路維護(hù)6燈具(園林，路燈，樓道燈，高桿燈等)7標(biāo)示牌，宣傳欄等維護(hù)8水泵(含水管閥門)日常維護(hù)9變壓器，配電房維護(hù)10消防設(shè)備維護(hù)11其它設(shè)備設(shè)施維護(hù)12電梯保養(yǎng)，維修，檢測等費(fèi)用13發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)14煤氣站維護(hù)15監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)小計(jì)17150元環(huán) 境 管 理 費(fèi) 用1園林綠化保養(yǎng)，修剪，施肥，噴藥，補(bǔ)種，機(jī)具損耗，用油等綜合測算， 般月費(fèi)用為綠化面積，故為≈8000m22400元不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)2辦公，生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)3個桶350元247。B，員工手冊培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等。3，車輛行駛管理.接管驗(yàn)收后開始5清潔衛(wèi)生管理1，清潔衛(wèi)生管理。4，險(xiǎn)情應(yīng)急管理。3，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。工業(yè)園物業(yè)管理方案 目 錄前言眾信物業(yè)管理公司簡介工業(yè)園物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃第二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況第三節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施第四節(jié) 管理人員的配備，人員培訓(xùn)及人員管理第五節(jié) 管理規(guī)章制度，建筑及附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理第六節(jié) 便民服務(wù)第七節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算第八節(jié) 日常物業(yè)管理部分公眾制度及應(yīng)急措施精神文明公約安全防范方法管理規(guī)定消防安全管理規(guī)定道路及車輛管理規(guī)定工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行制度智能控制中心管理規(guī)定消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度空調(diào)設(shè)備巡視管理制度電梯巡視監(jiān)控管理制度水泵房運(yùn)行操作規(guī)程水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng)綠化養(yǎng)護(hù)制度清潔衛(wèi)生管理規(guī)定清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測方法意外事件處理辦法消防應(yīng)急方案停水及事故處理方案物業(yè)管理委托合同工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報(bào)價(jià)結(jié)束語第一章 前言 物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活，工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施更是有力的促進(jìn)了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時(shí)，也使更多商，產(chǎn)，住，用物業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場. 廣州眾信物業(yè)管理有限公司在順應(yīng)市場需要，提出內(nèi)部精細(xì)管理，對外穩(wěn)健發(fā)展%的滿意度，我們不追求高額的短期回報(bào)，我們相信的是只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強(qiáng)大.我們企業(yè)做好，做大，做強(qiáng)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，也是對客戶的最好回報(bào).第二章 眾信物業(yè)管理公司簡介眾信物業(yè)管理有限公司是在廣州市物業(yè)管理市場逐漸走向規(guī)范化，市場化，:要讓物業(yè)管理行業(yè)真正市場化運(yùn)作，我們應(yīng)按國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定——鼓勵和支持專業(yè)物業(yè)管理公司的成立，逐步扭轉(zhuǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司的父子關(guān)系現(xiàn)狀，從而改變廣州物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進(jìn)物管行業(yè)發(fā)展.公司自注冊前，就從公司的規(guī)范，專業(yè)，發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神。4，致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。5，水池水泵管理。2，環(huán)保管理。C，管理處概況培訓(xùn):工業(yè)園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等。36個月=29元3個桶180元轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)=540569元生產(chǎn)垃圾另定方案3除四害消殺費(fèi)用180元/月與相關(guān)單位簽合同180元4保潔工具，清潔用品損耗，材料物資綜合測算2000元5外墻清洗費(fèi)用與甲方單獨(dú)結(jié)算小計(jì)5149元共 用 水 電 費(fèi)1所有用水用電費(fèi)用(樓梯燈，路燈，園林燈，水泵運(yùn)行，綠化用水，其它)由物業(yè)使用人直接繳付無物業(yè)公司可代收代繳，收取時(shí)加損耗費(fèi)用小計(jì)無其 它 支 出 費(fèi) 用1文化宣傳費(fèi)500元2物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)30000元247。5，定期對轄區(qū)公共消防設(shè)施，器材進(jìn)行檢查和維修，保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài)。5，嚴(yán)禁損壞，盜用消防設(shè)施，器材，挪用消防設(shè)施及消防水源。3，車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車輛安全。5，車輛有滴漏機(jī)油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈。5，泵軸及時(shí)添加潤滑油，使其保持轉(zhuǎn)運(yùn)靈活等.二，啟動檢查消防泵加壓是否可靠1，轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動位置。5，檢查進(jìn)出冷凍水溫度(冷凍水進(jìn)水溫度0～18℃，溫度6～8℃)。4，變壓器，變頻器，電抗器等是否過熱。2，泵房內(nèi)，水池井蓋周邊應(yīng)保持清潔，人離開時(shí)，房門必須上鎖.四，發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班.水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng)一，值班員巡查時(shí)應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查機(jī)組運(yùn)行情況，做到三勤(勤聽聲音，勤看儀表，勤測溫表).二，啟動水泵時(shí)嚴(yán)格按《水泵操作程序》進(jìn)行。2，花木除雜:及時(shí)消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時(shí)刻保持盆內(nèi)無明顯雜草，雜物。(3)花木除雜:及時(shí)消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地，花叢內(nèi)磚頭，紙屑等雜物，時(shí)刻保持綠地，花壇整潔，