【正文】 物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則，ISO9001質(zhì)量標準采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實責任，責任到人，建立完善的區(qū)域日檢，周檢，月檢制度，健全檔案記錄2房屋零修，急修及時率96%全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則，ISO9001質(zhì)量標準建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修工程及時完成，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實行小時值班制度3維修工程質(zhì)量合格率99%全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則，ISO9001質(zhì)量標準建立維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量4大型及重要機電設(shè)備完好率99%全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則，ISO9001質(zhì)量標準完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除5疾呼完好及使用率95%全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則，ISO9001質(zhì)量標準落實責任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由維修部落實，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用6停車場完好率95%7路燈安好率95%8消防設(shè)備完好率98%9治安案件發(fā)生率1%以下全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則，ISO9001質(zhì)量標準實行24小時保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人身財產(chǎn)安全10財產(chǎn)被盜率1%以下11違章發(fā)生率1%以下全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則，ISO9001質(zhì)量標準建立交叉巡查制度，跟蹤管理，對私設(shè)攤點，廣告牌，廣告字畫，亂貼亂畫等現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應的回訪制度12違章處理率90%以下13火災發(fā)生率1%以下(年)全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則，ISO9001質(zhì)量標準全員義務(wù)消防員制，確定消防應急方案，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保安全14綠化完好率無全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則，ISO9001質(zhì)量標準建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護隊伍，責任到人，區(qū)域負責與巡查制度相結(jié)合，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露。室內(nèi)綠化常青.第四節(jié):管理人員的配備，人員培訓一，物業(yè)管理處人員配備該管理處人員配備因考慮對外形象和設(shè)備配置情況，幫我們在人員配備上堅持以公司精干，高效，敬業(yè)的用人原則為基礎(chǔ)，確定重學歷也重能力，重水平更重品德的用人標準，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，嚴格管理，考核，并實行淘汰制，才能確保管理目標實現(xiàn).(一)，管理處人員配備圖(二)，物業(yè)管理處人員崗位分布說明1，管理處 主任:1名，負責全面工作.2，文 員:負責前臺服務(wù)，和處理行政，物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負責檔案管理，會務(wù)管理等工作.3，品 管:1名，負責各部門，各崗位的工作質(zhì)量的檢查，監(jiān)督.4，維 修 部:2名，負責工業(yè)園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，維修檢查監(jiān)督等工作.5，保安隊中隊長:1名，負責保安隊全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作.保 安:13名，分三班24小時值班(其中一名輪休)，負責當班期間的安保工作.6，環(huán)境管理部部長:1名，負責清潔，綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作.綠化技師:2名，負責綠化養(yǎng)護工作.環(huán)衛(wèi)工人:8名負責工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生.(三)，人員培訓企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了全員培訓，全過程考核的培訓方針，使培訓真正落實到實處.1，培訓的目標:通過培訓，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效.2，培訓內(nèi)容:(1)新員工入職培訓:A，企業(yè)培訓:企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標，企業(yè)理念，企業(yè)精神等。B，員工手冊培訓:員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等。C，管理處概況培訓:工業(yè)園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等。D，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強化服務(wù)意識的專題培訓。E，軍訓與參觀學習.(2)崗位專業(yè)技能培訓:A，基本技能培訓:相應崗位的專業(yè)知識，ISO9001文件(包括質(zhì)量手冊，程序文件，工作指示，記錄表格等)。B，新技術(shù)(能)培訓:智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等.(3)素質(zhì)提高培訓:A，操作層自我開發(fā)培訓:進行有關(guān)學歷，職稱的外送培訓，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識講座。B，管理人員實行四個一常規(guī)培訓，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書，參加一次講座，參與一次競賽.(4)新政策，新理論培訓:物業(yè)管理理論動態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動向等.(5)培訓者培訓:培訓者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓工作思路的培訓.3，培訓計劃(不具體闡述)4，培訓的評估考核(1)培訓中考核:根據(jù)實情，邊培訓，邊考察，理論與實踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓要求和標準指導工作，對沒有按要求做的員工進行監(jiān)督和指正.(2)培訓后考核:分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓績效，把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù).第五節(jié):管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理一，管理規(guī)章制度科學完善，也是提高服務(wù)品質(zhì)，接管后，我們將嚴格按照ISO9001國際標準人，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對項目實施專業(yè)化，ISO9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等.二，檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面，豐富，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù).三，檔案管理運作環(huán)節(jié)1，資料的收集，，堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實際全面收集，小到一盆花都有詳細的資料收集.2，資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點進行細分，做到條理清晰，分類合理.3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進，出檔案室都有嚴格的規(guī)定，三防，即防火，防潮，防變質(zhì).四，檔案資料的分類1，接管移交資料:名 稱資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A:規(guī)劃圖紙，項目批文，用地批文B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證C:拆遷安置資料工程技術(shù)資料A:紅線圖，總平面圖B:地質(zhì)勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告C:工程合同，工程預決算D:工程設(shè)計變更，通知及技術(shù)核算單E:竣工圖:，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗收證明書G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料K:砂漿，混凝土試塊，試壓報告L:綠化工程竣工圖M:其它技術(shù)資料2，管理檔案資料名 稱資 料 內(nèi) 容物業(yè)資料A:基本資料 B:標識資料事務(wù)管理資料A:事務(wù)值班表 B:事務(wù)交接記錄表C:物品搬出(入)登記表 D:日常事務(wù)巡視記錄E:事務(wù)回訪登記表維修資料A:維修申報表 B:維修服務(wù)派工單C:維修回訪記錄本 D:公共設(shè)施維修記錄安全防范及交通管理資料A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄B:查崗記錄 C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄D:車輛管理記錄，車輛詳細資料，車輛出入記錄設(shè)備管理資料A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 D:設(shè)備檢查記錄員工管理資料A:員工個人資料，聘用表 B:員工業(yè)績考核及獎罰記錄C:員工培訓計劃及實施記錄 D:員工培訓考核記錄E:員工外出考評及參加演練記錄 F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄意見反饋資料A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B:意見調(diào)查，統(tǒng)計記錄C:投訴及處理記錄表行政文件資料A:管理處主任值班及督察記錄 B:政府部門文件C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導部門文件 D:管理處規(guī)章制度，通知，通報等文件E:管理處榮譽一覽表 F:管理處接待來訪參觀記錄表會務(wù)資料A:會務(wù)承辦實施方案 B:會務(wù)攝影及錄音，錄像資料第六節(jié):便民服務(wù)當我公司接管本項目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項目和有償服務(wù)項目，我們就想辦法滿足.序號項 目服 務(wù) 收 費 標 準備注1代理辦公物品維修按維修單位標準收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當服務(wù)費2代購車船航空票除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費3代寄，代領(lǐng)郵件加收適當服務(wù)費4配備急救箱，急救藥品按藥品的實際收費，不加收服務(wù)費5建立活動組織，組織文體活動活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務(wù)費第七節(jié):物業(yè)管理收費標準建議及收支測算本項目物業(yè)管理采用包干制，辦公物業(yè)每平方米每月2元，即:每月物業(yè)公司的收入為42400m2+5950m22元/m2+20250m2，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表:類別序號項目計算式月支出備注人 工 費 用1員工 工資30人管理處主任:3200元1人=3200元客服文員:1400元1人=1400元品管文員:1400元1人=1400元保安隊長:2000元1人=2000元保安:1400元13人=18200元環(huán)境管理部長:2000元1人=2000元綠化技工:800元2人=1600元環(huán)衛(wèi)工:700元8人=5600元維修技工:2000元2人=4000元39400元工資中含伙食費和員工社保費2員工 保險30120元30247。12300元意外傷害險3福利費等各類經(jīng)費%39400元%6895元小計46595元辦 公 費 用1交通費綜合測算3000元2通訊費3辦公易耗品及辦公設(shè)備保養(yǎng)4勘察業(yè)務(wù)費，公關(guān)費小計3000元公 共 設(shè) 施 設(shè) 備 日 常 維 護 費 用1公共房屋綜合測算，一般月費用計算式為:物業(yè)總面積3元/m2247。12月=686003247。1217150元2室內(nèi)外走道3化糞池清理維護4污，雨水井清理維護5停車場道路維護6燈具(園林，路燈，樓道燈，高桿燈等)7標示牌，宣傳欄等維護8水泵(含水管閥門)日常維護9變壓器，配電房維護10消防設(shè)備維護11其它設(shè)備設(shè)施維護12電梯保養(yǎng)，維修，檢測等費用13發(fā)電機維護保養(yǎng)費14煤氣站維護15監(jiān)控系統(tǒng)維護小計17150元環(huán) 境 管 理 費 用1園林綠化保養(yǎng)，修剪，施肥，噴藥，補種，機具損耗，用油等綜合測算， 般月費用為綠化面積，故為≈8000m22400元不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護2辦公，生活垃圾轉(zhuǎn)運費3個桶350元247。36個月=29元3個桶180元轉(zhuǎn)運費=540569元生產(chǎn)垃圾另定方案3除四害消殺費用180元/月與相關(guān)單位簽合同180元4保潔工具，清潔用品損耗，材料物資綜合測算2000元5外墻清洗費用與甲方單獨結(jié)算小計5149元共 用 水 電 費1所有用水用電費用(樓梯燈，路燈，園林燈，水泵運行，綠化用水，其它)由物業(yè)使用人直接繳付無物業(yè)公司可代收代繳，收取時加損耗費用小計無其 它 支 出 費 用1文化宣傳費500元2物業(yè)管理責任保險30000元247。12月2500元3稅金85625%4709元小計7709元總計79603物業(yè)公司利潤8562579603=6022元第八節(jié):日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ).常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋，設(shè)施，設(shè)備維護，環(huán)境管理，安全防范管理，消防管理，車輛管理等多方面內(nèi)容，.一，介入期在此階段，我們主要是進行調(diào)研，編寫方案，做好驗收接管工作.(一)