【正文】 工業(yè)園物業(yè)管理方案 目 錄前言眾信物業(yè)管理公司簡介工業(yè)園物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃第二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計劃和物質(zhì)需求情況第三節(jié) 各項指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施第四節(jié) 管理人員的配備，人員培訓(xùn)及人員管理第五節(jié) 管理規(guī)章制度，建筑及附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理第六節(jié) 便民服務(wù)第七節(jié) 物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算第八節(jié) 日常物業(yè)管理部分公眾制度及應(yīng)急措施精神文明公約安全防范方法管理規(guī)定消防安全管理規(guī)定道路及車輛管理規(guī)定工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運行制度智能控制中心管理規(guī)定消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度空調(diào)設(shè)備巡視管理制度電梯巡視監(jiān)控管理制度水泵房運行操作規(guī)程水泵房運行注意事項綠化養(yǎng)護制度清潔衛(wèi)生管理規(guī)定清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測方法意外事件處理辦法消防應(yīng)急方案停水及事故處理方案物業(yè)管理委托合同工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價結(jié)束語第一章 前言 物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活，工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用.《物業(yè)管理條例》的頒布和實施更是有力的促進了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時，也使更多商，產(chǎn)，住，用物業(yè)進入物業(yè)管理市場. 廣州眾信物業(yè)管理有限公司在順應(yīng)市場需要，提出內(nèi)部精細管理，對外穩(wěn)健發(fā)展%的滿意度，我們不追求高額的短期回報，我們相信的是只有最認真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強大.我們企業(yè)做好，做大，做強，為客戶創(chuàng)造價值，也是對客戶的最好回報.第二章 眾信物業(yè)管理公司簡介眾信物業(yè)管理有限公司是在廣州市物業(yè)管理市場逐漸走向規(guī)范化，市場化，:要讓物業(yè)管理行業(yè)真正市場化運作，我們應(yīng)按國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定——鼓勵和支持專業(yè)物業(yè)管理公司的成立，逐步扭轉(zhuǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司的父子關(guān)系現(xiàn)狀，從而改變廣州物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進物管行業(yè)發(fā)展.公司自注冊前，就從公司的規(guī)范，專業(yè)，發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了全心服務(wù)，在細微之處見精神。追求卓越，贏萬從口碑創(chuàng)品牌，即朝氣勃勃，勇于創(chuàng)新，又腳踏實地以服務(wù)為本的精神.第三章 工業(yè)園物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃**工業(yè)園坐落于*****，是集辦公和工業(yè)，總建筑面積約70000平方米，框架結(jié)構(gòu)，其廠房面積42400平方米，辦公面積5950平方米，宿舍20250平方米，園區(qū)道路面積18000平方米，綠化面積8000平方米，公共衛(wèi)生面積8000平方米(不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積)，園區(qū)配套有路燈，水泵房，配電房，發(fā)電機房，煤氣站，圍墻(周界)智能防范系統(tǒng)，電梯9部，設(shè)施完善，我休養(yǎng)所管理思路概括為一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施.一，認識與定位該工業(yè)園區(qū)作為一個大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市，全省，乃至于全國，:開放，高效，規(guī)范開放 體現(xiàn)該工業(yè)園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公，生產(chǎn)方式高效 展示該工業(yè)園進取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運轉(zhuǎn)機制規(guī)范 體現(xiàn)該工業(yè)園作風(fēng)嚴謹，運作規(guī)范高效，管理精細的風(fēng)貌二，一種模式作為國際化工業(yè)園需要的是體現(xiàn):開放，高效，規(guī)范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務(wù)模式為:一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式.在我公司進駐后，要將公司全心服務(wù)，在細微之處見精神。正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守:崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù).我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.三，二項承諾:1，自接管該物業(yè)管理項目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示范項目，樹立工業(yè)園區(qū)引進專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO90012000服務(wù)質(zhì)量體系全面實施物業(yè)管理服務(wù).四，五個重點:針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點:1，樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放，高效，規(guī)范的整體形象.2，確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零從我們管理的經(jīng)驗來看，治安，通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生率為零.3，維護好工業(yè)園區(qū)的環(huán)境該工業(yè)園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，同時園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護要達到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象4，設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使工業(yè)園物業(yè)保值，增值另外，該項目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們在管理中，重點是強調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的.5，樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業(yè)園因我們的管理服務(wù)增加附加值.五大措施:1，根據(jù)該項目特點，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴密相結(jié)合，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失.2，精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，我們將設(shè)置環(huán)境管理部(環(huán)衛(wèi)，綠化)，養(yǎng)護工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，:維護保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機。第二:加強和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護區(qū)內(nèi)環(huán)境。第三:垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)。第四:開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè).3，我們將對使用人進行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.4，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，同時每塊區(qū)域設(shè)班，組長負責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴密.5，我們在管理服務(wù)中將推出24小時值班巡邏的服務(wù)機制，以解決使用者所需.每二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計劃和物質(zhì)需求情況一，擬采取的管理方式對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專業(yè)化，規(guī)范化，精細化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式.基本思路是:1，嚴格選人，謹慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。2，提供24小時服務(wù)。3，嚴格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。4，致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。5，運作程序系統(tǒng)，激勵系統(tǒng)三個部分說明.(一)組織系統(tǒng):1，貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務(wù)效率.2，管理處實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工.(二)，運作程序系統(tǒng):1，整體運作程序2，內(nèi)部運作流程說明:1，在內(nèi)部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮，又是監(jiān)督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位.2，各層職責(zé)明確，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性.(三)，激勵系統(tǒng):說明:1，激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益.2，思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎懲機制與監(jiān)督機制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰打著員工走，做到人人有動力，.4，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境.5，工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，增強工作能力.6，企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來.工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下.(一)前期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注1物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標(biāo)的05年12月31日盡量提前2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案06年1月5日盡量提前3接管合同簽訂1，方案送審2，簽訂合同方案確認時止盡量縮短時間4組建管理隊伍1，選拔 2，培訓(xùn) 3，上崗方案確認至進場5整改及完善辦公條件1，安排管理用房2，安排員工宿舍3，物質(zhì)裝備到位方案確認至進場6制訂管理制度1，制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度2，導(dǎo)入ISO900120007物業(yè)接管驗收辦理書面移交手續(xù) (二)常規(guī)期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1，制定大，中修計劃方案。2，日常零修，急修管理。3，日常保養(yǎng)巡查管理。4，維修質(zhì)量管理.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助2公共設(shè)施，設(shè)備及場所的使用，維修，養(yǎng)護，管理1，建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理。2，運行管理。3，維修保養(yǎng)管理。4，險情應(yīng)急管理。5，水池水泵管理。6，其他.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助3安保管理1，24小時值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理。2，違章私設(shè)攤點及設(shè)立廣告管理。3，消防管理。4，來人來訪管理。5，物品出入管理.接管驗收后開始4車輛管理1，進出車輛管理。2，停車場管理。3，車輛行駛管理.接管驗收后開始5清潔衛(wèi)生管理1，清潔衛(wèi)生管理。2，環(huán)保管理。3，消殺管理.接管驗收后開始6綠化管理1，室內(nèi)綠化管理。2，室外綠化管理.接管驗收后開始7客戶服務(wù)管理1，設(shè)立服務(wù)員和保安。2，人員形象及服務(wù)意識管理.8標(biāo)識系統(tǒng)管理標(biāo)識日常維護管理9檔案管理1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料。2，建立用戶檔案，房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊。3，建立嚴格的檔案管理制度.接管驗收后開始(三)物質(zhì)資金積累計劃序號項目數(shù)量金額用途1234567891011摩托車電腦，含顯示器打印機復(fù)印機傳真機保險柜照像機電話寢具和服裝(套)疏通機電焊機11111111按編制配112000400018006000100080020004001000020001000用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù)辦公用辦公用辦公用辦公用辦公用用于文化活動辦公用估算價維修用序號項目數(shù)量金額用途121314151617181920212223242526272829303132333435沖擊鉆切割機電工工具水工工具木工工具泥工工具高空作業(yè)用工具鋁合金梯常用材料備件吸塵機垃圾箱清潔工具(套)清潔車(專用)手推平板車手推斗車剪草機綠籬機人工噴霧器綠化工具(套)對講機防毒面具鋼盔消防靴訓(xùn)練用具(套)11211112(一大一小)一批110184121117841010115002000800500700300100020003000100040005000320015001000320015070080008008005002000維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用安全管理用安全管理用安全管理用安全管理用合計:$74650元第三節(jié):各項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施本節(jié)參照《全國物業(yè)管理條例》，《全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標(biāo)評分細則》及ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對項目之物業(yè)管理要求的各項指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項中概述保障各項指標(biāo)完成的實施措施.序號指標(biāo)名稱工作標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測定依據(jù)管理指標(biāo)實施措施1房屋及配套設(shè)施完好率95%全國