【文章內(nèi)容簡介】 市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院%%01002003004002022202220222022 20222022202220222022億 元20%10%0%10%20%30%40%50%房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 額 房 地 產(chǎn) 投 資 增 速3104812%0100020223000400050002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022萬 平 米20%10%0%10%20%30%40%50%60%施 工 面 積 新 開 工 面 積施 工 面 積 增 長 率 新 開 工 面 積 增 長 率 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告2022 年，寧波市商品房施工面積 3104 萬平米，增幅 %；新開工面積 812 萬平米，增幅 8%。20222022 年，寧波市商品房施工量在前段時間經(jīng)歷急速上揚之后，增幅慢慢趨緩，2022 年以來，增幅均在 10%或以下，2022022 年增幅接近為零。商品房新開工量在本世紀初期急速上揚之后，又急速下滑，多個年份增幅為負，即使在 2022 年峰值時候，新開工量增幅也不到 20%，2022 年更是負增長 20%。這與目前市場商品房供應，尤其是商品房住宅供應明顯不足不無關系。 銷售面積/銷售額圖：20222022 年寧波市商品房交易量情況020040060080010002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202260%30%0%30%60%90%120%150%銷 售 面 積 （ 萬 平 方 米 ） 銷 售 額 （ 億 元 ）銷 售 面 積 增 長 率 銷 售 額 增 長 率數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院2022 年寧波市商品房成交面積 815 萬平米，同比增長 %；成交金額 733 億元，同比增長 %。兩項指標均創(chuàng)歷史新高。這樣，在前述寧波市商品房施工與新開工量不足的背景下，使得市場更顯供不應求。 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告 人均居住水平圖：寧波市近幾年人均住房使用面積趨勢圖051015202530352022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022平 米 /人0%5%10%15%20%25%30%35%寧 波 市 人 均 住 房 使 用 面 積 增 長 率數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院20222022 年，寧波市居民居住水平逐年提升。到 2022 年，人均住房使用面積達到 平米。 價格圖：20222022 年寧波市商品房銷售均價走勢02022400060008000100002022 20222022 2022 20222022 20222022 2022元 /平 米20%0%20%40%60%80%銷 售 均 價 增 長 率 全 國 增 長 率數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院20222022 年，寧波市商品房銷售均價逐年走高，尤其是至 2022 年，均價驟升至8992 元/平米，同比上升 %。其中，商品住宅期房均價 9526 元/平米，商業(yè)用房均價10900 元/平米。同期市區(qū)商品房成交均價 10320 元 /平方米。 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告 整體土地市場寧波市土地開發(fā)規(guī)模相對平穩(wěn)，但土地購置情況冷熱不均。圖：20222022 年寧波市土地開發(fā)與購置規(guī)模趨勢%020040060080010002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022萬 平 米100%0%100%200%300%400%500%土 地 開 發(fā) 面 積 土 地 購 置 面 積開 發(fā) 面 積 增 幅 購 置 面 積 增 幅數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計局 中國指數(shù)研究院備注：2022 年“土地開發(fā)面積”數(shù)據(jù)統(tǒng)計至 3 季度，全年數(shù)據(jù)有待進一步確認20222022 年，寧波市土地開發(fā)規(guī)模相對平穩(wěn)，但土地購置情況冷熱不均。在經(jīng)歷20222022 年的市場火熱之后，市場步入平靜，進入 2022 年再度驟然火爆，購置面積 萬平米，同比增長 %，創(chuàng)歷史新高。09 年寧波土地市場：成交活躍，房企積極拿地， “地王”頻現(xiàn)圖：2022 年 112 月份寧波土地成交情況（除工業(yè)、倉儲用地）0501001502002500153045607590成 交 面 積 成 交 宗 數(shù)成 交 面 積 79 39 22 32 66 64 53 165 119 56 209成 交 宗 數(shù) 6 39 13 15 11 25 22 18 35 29 31 831月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月數(shù)據(jù)來源：寧波市國土局 中國指數(shù)研究院 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告2022 年，寧波市共成交土地 327 宗，面積 萬平方米，同比增長 %和%。成交主要集中在 10 和 12 月份，10 月份分別成交 萬平方米和 萬平方米，12 月份寧波土地成交出現(xiàn)井噴，達到 萬平方米，為全年總成交量的 %。另據(jù)統(tǒng)計，作為“二線”城市的寧波，2022 年土地出讓金額達 488 億，緊隨廣州之后，全國排名第六。土地出讓金漲幅 %，甚至趕超了上海、杭州，遙遙領先于全國其他城市。表：2022 年全國各大城市土地出讓金排名排名 城市 2022 年(億元) 2022 年(億元) 同比 2022 年1 杭州 1054 312 238%2 上海 1043 382 172%3 北京 928 503 85%4 天津 732 439 67%5 廣州 489 122 301%6 寧波 488 68 %7 重慶 440 117 276%8 武漢 361 81 345%9 佛山 332 68 390%10 成都 324 66 389%11 無錫 315 83 278%12 廈門 303 53 475%數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告2022 年不同性質(zhì)土地成交情況：住宅用地比例最高，商住用地次之，商用用地、商服用地分別列三、四圖：各類功能性質(zhì)用地成交面積比例住 宅 ,%商 住 ,%商 用 ,%商 服 ,%辦 公 ,% 綜 合 ,%住 宅 商 住 商 用 商 服 辦 公 綜 合數(shù)據(jù)來源：寧波市國土局 中國指數(shù)研究院在 2022 年成交的土地中，住宅類土地占據(jù)主體，達到 153 宗， 萬平方米，成交面積占總成交的 %。其中純住宅類土地成交 78 宗， 萬平方米；商住類土地成交 67 宗， 萬平方米；綜合類土地成交 8 宗， 萬平方米。分別占總成交量的 %、 %和 %。 商業(yè)類土地 09 年共成交 174 宗， 萬平方米，成交面積占總成交量的%。其中商用類土地成交 90 宗， 萬平方米；商服類土地成交 83 宗，萬平方米；辦公類土地成交 1 宗， 萬平方米。三類土地成交面積分別占 09 年總成交的 %、%和 %。 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告成交土地樓面價格：圖：2022 年寧波土地成交樓面價趨勢圖39740100020223000400050006000 元 /平 米全 市 平 均 樓 面 價 2833 1566 885 1268 1928 2835 2153 2512 4089 3900 1831 3884市 區(qū) 平 均 樓 面 價 3699 1727 4500 1614 1038 2803 3459 4040 4379 4876 2081 39741月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月數(shù)據(jù)來源：寧波市國土局 中國指數(shù)研究院2022 年寧波市平均樓面價總體上升，年平均土地樓面價為 2983 元/平方米，同比增長 %。其中寧波市區(qū)平均土地樓面價為 3447 元/ 平方米。另據(jù)統(tǒng)計，泛住宅平均樓面價為 3926 元/平方米，同比增長 %；泛商業(yè)土地樓面價為 1479 元/平方米，同比增長 %。泛住宅平均樓面價明顯高于市泛商業(yè)平均樓面價，土地市場出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。 區(qū)域土地市場圖：2022 年寧波市各區(qū)域土地成交情況050100150200250 萬 平 米01020304050607080宗成 交 面 積 交 宗 數(shù) 49 68 41 17 56 46 9 20 21市 內(nèi) 三區(qū) 鄞 州 鎮(zhèn) 海 北 侖 慈 溪 余 姚 奉 化 寧 海 象 山數(shù)據(jù)來源：寧波市國土局 中國指數(shù)研究院2022 年寧波市區(qū)土地共成交 175 宗， 萬平米，成交面積占市總成交量的 %。 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告市區(qū)土地成交量主要集中于市內(nèi)三區(qū)（江北、江東、海曙三區(qū)）和鄞州區(qū)，鎮(zhèn)海和北侖相對較少。其中市內(nèi)三區(qū)成交 49 宗， 萬平方米；鄞州區(qū)成交 68 宗， 萬平方米；鎮(zhèn)海區(qū)成交 41 宗，93 萬平方米；北侖區(qū)成交 17 宗， 萬平方米。5 個郊縣土地共成交 152 宗，366 萬平方米，成交面積占市總成交量的 %。慈溪和余姚的土地成交量較大，均在 130 萬平方米以上，奉化、寧海和象山成交量則均在40 萬平米以下。 熱點成交土地排行表：2022 年寧波土地成交總價 TOP10 (除工業(yè)、倉儲)排名 地塊名稱區(qū)域 用途面積(萬平方米)成交總價(萬元)樓面價(元/平方米)容積率（≤） 溢價率 競得單位 交易時間1 鄞州新城區(qū)廟堰4 號地塊鄞州區(qū)住宅 230701 13765 %寧波康園房地產(chǎn)有限公司(榮安集團)202212142鎮(zhèn)海商幫公園西側(cè) 14 號地塊鎮(zhèn)海區(qū)商住 219200 6023 2 %寧波建材房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022973 寧波高新區(qū)研發(fā)區(qū) 2地塊高新區(qū)住宅 210022 9920 2 % 雅戈爾置業(yè)控股有限公司 20221294北環(huán)西路南側(cè)、新建北路西側(cè)地塊\北環(huán)西路南側(cè)、中江西側(cè)地塊\金型路北側(cè)、中江西側(cè)地塊余姚市商住 207529 4773 % 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司202210295 江北慈城新區(qū)湖西地塊江北區(qū)住宅 204956 5187 寧波萬科房產(chǎn) 20229166 東部新城 B4花園住宅地塊東部新城商住 189742 12030 寧波興普房產(chǎn)有限公司 20229297 東錢湖茶亭村地塊東錢湖住宅 181657 5520 1 %寧波雅戈爾置業(yè)控股有限公司202291 寧波慈城新區(qū)項目市場研究報告8古林鎮(zhèn)薛家片區(qū) IV12K、IV8e 居住地塊鄞州區(qū)住宅 178768 10406 % 寧波城投置業(yè)有限公司 202210139 中心區(qū) E2 地塊北侖 住宅 123635 4020 %寧波環(huán)球置業(yè)有限公司 2022122310 鄞州新城區(qū)聯(lián)心3c 地塊鄞州區(qū)住宅 102830 8707 2 % 寧波雅戈爾置業(yè)有限公司 202261數(shù)據(jù)來源：寧波市國土局 中國指數(shù)研究院表：09 年寧波土地成交樓面價 TOP10(除工業(yè)、倉儲)排名 地塊名稱區(qū)域用途面積(萬平方米)成交總價(萬)樓面價(元/平方米 )容積率（≤） 溢價率 競得單位 交易時間1 原江南電影院地塊余姚市商用 36196 24252 % 自然人 202212152 濱江慶豐Ⅰ2 地塊江東區(qū)住宅 70549 18740 %寧波雅戈爾置業(yè)有限公司 202210303 濱江慶豐Ⅰ1 地塊江東區(qū)商住 47356 14220 %寧波雅戈爾置業(yè)有限公司 202210304 原人民醫(yī)院地塊余姚市商住 73110 13847 寧波舜大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20221235 鄞州新城區(qū)廟堰4 號地塊鄞州區(qū)住宅 230701 13765 %寧波康園房地產(chǎn)有限公司(榮安集團)202212146 東部新城 B4 花園住宅地塊東部新城商住 189742 12030 寧波興普房產(chǎn)有限公司 20229297鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū) IV12K、IV8e居住地塊鄞州區(qū)住宅 178768 10406 %寧波城投置業(yè)有限公司 202210138 寧波高新區(qū)研發(fā)區(qū) 2地塊高新區(qū)住宅 210022 9920 2 %雅戈爾置業(yè)控股有限公司 2022129