【文章內(nèi)容簡介】 富，活動開展有計劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。（九）機(jī)構(gòu)職能物業(yè)管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開各種會議有記錄（紀(jì)要），開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。（十）公共關(guān)系“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項管理服務(wù)之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責(zé)（一）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求，根據(jù)小區(qū)實際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，建立健全保安、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛等管理制度。負(fù)責(zé)保安、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。搞好小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防等管理。負(fù)責(zé)物業(yè)安全維護(hù)、維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過程的管理和控制。負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運行。負(fù)責(zé)各項服務(wù)過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。對維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月檢工作。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。（二）工程維修員崗位職責(zé)工程維修員在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。制定小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，并抓好落實，及時提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。負(fù)責(zé)處理維修申請，及時安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場驗證維修工作。組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和水電設(shè)備的定期檢查工作。熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。（三）保安員崗位職責(zé)嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立保安人員的良好形象。堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防治安案件的發(fā)生。遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場，及時向上級報告等待處理。積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的及時報告。熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強管理力度，做好保密工作。注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。（四）巡邏崗位職責(zé)檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時，應(yīng)立即查明原因，視情況報告帶班員或管理處。檢查路燈、消火栓、管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時，應(yīng)采取有效措施并及時報告管理處。檢查機(jī)動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應(yīng)立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進(jìn)行查詢。熟悉和愛護(hù)小區(qū)配套的公共設(shè)施、及消防栓位置，并熟練掌握各種火災(zāi)處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時，立即報告并迅速報警，就近采用滅火器材撲救。按時開關(guān)公共照明路燈，保護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責(zé)任者。發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給管理處。（五）保潔員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運和消殺工作。定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運和消殺工作。定期對明溝、污水井進(jìn)行清理和消殺工作。維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項臨時任務(wù)。（六）綠化員崗位職責(zé)綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個人包干的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告管理處，協(xié)助對其勸阻和處置。綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。三、內(nèi)部管理運作制度公司文明禮貌用語及服務(wù)文明禮貌用語規(guī)范維修工管理細(xì)則保安員管理細(xì)則清衛(wèi)綠化工管理細(xì)則房屋維修管理規(guī)定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)定設(shè)備大中小維修制度保安員值班巡邏制度環(huán)境衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)急處理程序（火災(zāi)應(yīng)急行動實施預(yù)案）四、考核制度員工工作紀(jì)律考核細(xì)則物業(yè)管理日常工作考核辦法物業(yè)管理日常工作考核細(xì)則管理處考核細(xì)則維修工考核細(xì)則保安員考核細(xì)則清衛(wèi)綠化工考核細(xì)則五、公眾制度小區(qū)治安管理規(guī)定小區(qū)房屋管理規(guī)定小區(qū)停車管理規(guī)定小區(qū)消防安全管理規(guī)定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定小區(qū)綠化管理規(guī)定小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定小區(qū)用水用電管理規(guī)定第四部分 各項管理具體實施方案第一章 總體管理目標(biāo)指標(biāo)名稱管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率90％建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄房屋零修、急修及時率90％建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修30分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話維修工程質(zhì)量合格率90％分項監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)綠化完好率90％實行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率90％保潔落實到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率90％落實責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率95％加強與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1‰實行門崗、巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、技防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保小區(qū)的人身財產(chǎn)安全，接受報警及實施調(diào)度第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下：一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項目示意表類 別項 目定期養(yǎng)護(hù)周 期內(nèi) 容實施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無損壞區(qū)內(nèi)道路路面、道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞公共標(biāo)識牌標(biāo)識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識牌標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好供水供電系統(tǒng)水管、變壓器、配電房等每月一次檢測運轉(zhuǎn)正常公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、每月一次檢測、試驗、維修、更換無損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù)定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。大修、中修做好養(yǎng)護(hù)計劃，及時制定養(yǎng)護(hù)方案，上報相關(guān)部門審批同意后安排實施。三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運作狀態(tài)將小區(qū)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計劃提供數(shù)據(jù)和資料。建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗收制度，保證維修合格率達(dá)到95％，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實，各項治安防范制度落到實處，確保小區(qū)無重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。一、治安管理小區(qū)實行24小時門崗值班巡邏制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項安全防范制度；制定保安人員崗位職責(zé)和切實可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項治安防范制度落到實處，保障小區(qū)安全。（一）保安人員配備小區(qū)的保安人員共配備6名保安人員，值班分為早、中、晚三班三倒，對小區(qū)實行24小時不間斷值班管理。早班2人：門崗1人，巡邏2人；中班2人：門崗1人，巡邏2人；晚班2人：門崗1人，巡邏2人。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們在治安管理中既要保證安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為：強化安全措施，確保小區(qū)業(yè)主（使用人）的財產(chǎn)和人身安全；禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。提高保安人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，保安人員要善于察言觀色，對出入人員區(qū)別對待，不因為保安人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動；二、消防管理對保安員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉小區(qū)消防栓的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。定期進(jìn)行消防安全檢查，保安員每天巡視小區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天對小區(qū)安全用電情況進(jìn)行檢查并做好記錄。在加強日常防火工作的同時，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動實施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時有效地組織自消自救，將火災(zāi)的損失降低到最小程度，每年進(jìn)行1－2次實地消防方案預(yù)演。定期組織管理處員工學(xué)習(xí)消防知識，對小區(qū)工作人員進(jìn)行消防知識宣傳。三、車輛管理做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對臨時停車車位進(jìn)行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障小區(qū)道路暢通。物業(yè)將設(shè)置門崗對車輛管理，巡邏崗進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在小區(qū)出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，保障車輛人員安全。第四章 清潔衛(wèi)生管