【文章內(nèi)容簡介】 常，不改變原設計用途，發(fā)現(xiàn)破損及時修理。（八）樓內(nèi)文化積極開展文化活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動開展有計劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護公物，遵守法紀，團結(jié)互助，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。（九）機構(gòu)職能物業(yè)管理人員職責明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責，監(jiān)督機制完善。召開各種會議有記錄（紀要），開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。（十）公共關(guān)系“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨貫穿在各項管理服務之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主（使用人）排憂解難”，使業(yè)主（使用人）滿意。二、崗位職責（一）物業(yè)經(jīng)理崗位職責熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領導要求，根據(jù)小區(qū)實際，完善有關(guān)規(guī)章制度，不斷提高管理水平。根據(jù)有關(guān)達標條件，建立健全保安、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛等管理制度。負責保安、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。搞好小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、安全防范、車輛管理、供電、供水、消防等管理。負責物業(yè)安全維護、維修服務、保潔、綠化服務過程的管理和控制。負責各類設備的運行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設備設施正常運行。負責各項服務過程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。對維修人員進行業(yè)務培訓，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。提高全體員工的消防安全意識，消除不安全隱患。堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月檢工作。1完成領導交辦的其他任務。（二）工程維修員崗位職責工程維修員在物業(yè)經(jīng)理的領導下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。制定小區(qū)設備、設施維修保養(yǎng)計劃，并抓好落實，及時提出設備、設施的更新和質(zhì)量管理建議。負責處理維修申請，及時安排維修人員為業(yè)主提供服務，核定收費項目和標準，現(xiàn)場驗證維修工作。組織消防設施、防盜設施和水電設備的定期檢查工作。熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設施、設備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設備設施的使用壽命。（三）保安員崗位職責嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立保安人員的良好形象。堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預防治安案件的發(fā)生。遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應采取緊急措施，制止事態(tài)擴大，并注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告等待處理。積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的及時報告。熟悉并掌握小區(qū)分布基本情況，加強管理力度，做好保密工作。注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務。（四）巡邏崗位職責檢查轄區(qū)內(nèi)各類設備、物品有無移動、損壞等可疑情況。發(fā)現(xiàn)情況異常時，應立即查明原因，視情況報告帶班員或管理處。檢查路燈、消火栓、管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設施損壞時，應采取有效措施并及時報告管理處。檢查機動車停放，如有在消防通道、路口停車、修車、洗車等違章現(xiàn)象，應立即制止，如駕駛員不在場可記下車牌號查詢處理。檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進行查詢。熟悉和愛護小區(qū)配套的公共設施、及消防栓位置，并熟練掌握各種火災處理程序。發(fā)現(xiàn)火警時，立即報告并迅速報警，就近采用滅火器材撲救。按時開關(guān)公共照明路燈，保護小區(qū)內(nèi)的公共照明設施、公用市政設施、綠化，如有損壞，查明事故責任者。發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給管理處。（五）保潔員崗位職責負責小區(qū)內(nèi)的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。負責小區(qū)內(nèi)柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。負責室外明裝的管線和共用設施設備的外表清潔、清運和消殺工作。定期對室外果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站（房）的清潔、清運和消殺工作。定期對明溝、污水井進行清理和消殺工作。維持責任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。積極完成領導交辦的各項臨時任務。（六）綠化員崗位職責綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個人包干的職責范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告管理處，協(xié)助對其勸阻和處置。綠化員要維護和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設備、設施，如澆水工具、割草機等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。三、內(nèi)部管理運作制度公司文明禮貌用語及服務文明禮貌用語規(guī)范維修工管理細則保安員管理細則清衛(wèi)綠化工管理細則房屋維修管理規(guī)定設施設備維修保養(yǎng)規(guī)定設備大中小維修制度保安員值班巡邏制度環(huán)境衛(wèi)生工作標準應急處理程序（火災應急行動實施預案）四、考核制度員工工作紀律考核細則物業(yè)管理日常工作考核辦法物業(yè)管理日常工作考核細則管理處考核細則維修工考核細則保安員考核細則清衛(wèi)綠化工考核細則五、公眾制度小區(qū)治安管理規(guī)定小區(qū)房屋管理規(guī)定小區(qū)停車管理規(guī)定小區(qū)消防安全管理規(guī)定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定小區(qū)綠化管理規(guī)定小區(qū)公共設施設備管理規(guī)定小區(qū)用水用電管理規(guī)定第四部分 各項管理具體實施方案第一章 總體管理目標指標名稱管理標準管理指標實現(xiàn)措施房屋及配套設施、設備完好率90％建立設備巡查制度、健全房屋及設備檔案記錄房屋零修、急修及時率90％建立嚴格的維修制度，要求小維修30分鐘之內(nèi)答復處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設立值班電話維修工程質(zhì)量合格率90％分項監(jiān)督，按操作標準嚴格把關(guān)綠化完好率90％實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露保潔率90％保潔落實到人，建立責任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力道路完好率90％落實責任人，進行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)投訴處理率95％加強與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災發(fā)生率0全員義務消防制度，定期培訓和演習，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1‰實行門崗、巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、技防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責，層層防衛(wèi)，以確保小區(qū)的人身財產(chǎn)安全，接受報警及實施調(diào)度第二章 房屋和設施、設備管理方案總體要求做到三無，設備無故障，設施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下：一、房屋和設施設備養(yǎng)護項目示意表類 別項 目定期養(yǎng)護周 期內(nèi) 容實施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無損壞區(qū)內(nèi)道路路面、道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內(nèi)照明樓道燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測符合安全標準，正常使用溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞公共標識牌標識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標識牌標識完整、明晰，設施完好供水供電系統(tǒng)水管、變壓器、配電房等每月一次檢測運轉(zhuǎn)正常公共設施圍欄、宣傳欄、每月一次檢測、試驗、維修、更換無損壞，廣播正常二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護定期檢查小區(qū)，確保安全，發(fā)現(xiàn)問題及時維護，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮小區(qū)的使用功能。制定房屋及設施設備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設施設備的行為。做好零星養(yǎng)護工作，應急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。大修、中修做好養(yǎng)護計劃，及時制定養(yǎng)護方案，上報相關(guān)部門審批同意后安排實施。三、設施設備的管理保養(yǎng)工作建立聯(lián)系卡制度，與小區(qū)所有的設備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場指導，或直接承擔設備的管理與維修任務，使各類設備始終處于最佳的運作狀態(tài)將小區(qū)所有設施設備進行分類，建立驗收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對設施設備進行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設備養(yǎng)護計劃提供數(shù)據(jù)和資料。建立設施設備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責任到人，記錄及時、詳細、準確，建立設備大、中、小修工程的驗收制度，保證維修合格率達到95％，并進行回訪，回訪記錄健全。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎工作扎實，各項治安防范制度落到實處，確保小區(qū)無重大治安、火災事件發(fā)生。一、治安管理小區(qū)實行24小時門崗值班巡邏制度、大件貴重物品出入小區(qū)登記制度等各項安全防范制度；制定保安人員崗位職責和切實可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項治安防范制度落到實處，保障小區(qū)安全。（一）保安人員配備小區(qū)的保安人員共配備6名保安人員，值班分為早、中、晚三班三倒，對小區(qū)實行24小時不間斷值班管理。早班2人：門崗1人，巡邏2人；中班2人：門崗1人，巡邏2人；晚班2人：門崗1人，巡邏2人。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們在治安管理中既要保證安全，又要維護業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為：強化安全措施，確保小區(qū)業(yè)主（使用人）的財產(chǎn)和人身安全；禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，達到“內(nèi)緊外松”。提高保安人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，保安人員要善于察言觀色，對出入人員區(qū)別對待，不因為保安人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動；二、消防管理對保安員進行消防業(yè)務知識培訓，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉小區(qū)消防栓的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。定期進行消防安全檢查，保安員每天巡視小區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進行檢查；每天對小區(qū)安全用電情況進行檢查并做好記錄。在加強日常防火工作的同時，還要做好滅火的準備工作，制定火災應急行動實施預案，以備一旦發(fā)生火災，能及時有效地組織自消自救，將火災的損失降低到最小程度，每年進行1－2次實地消防方案預演。定期組織管理處員工學習消防知識，對小區(qū)工作人員進行消防知識宣傳。三、車輛管理做好小區(qū)的停車規(guī)范管理，在入口設置禁鳴限速標志，對臨時停車車位進行劃線，使小區(qū)內(nèi)車輛停放井然有序，保障小區(qū)道路暢通。物業(yè)將設置