【文章內(nèi)容簡介】 興行業(yè)務，從深圳開始到目前，只有20年左右的時間。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高。物業(yè)管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求相適應。實踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受托物業(yè)管理機構的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。但與此同時，這一新興產(chǎn)業(yè)因我國的房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和法律的構架，以及這一新興產(chǎn)業(yè)的良莠不齊，導致現(xiàn)實生活中矛盾糾紛不斷，前期物業(yè)管理更是處于比較混亂的狀態(tài)，本文主要是講述因《前期物業(yè)管理服務合同》產(chǎn)生糾紛需要解決的問題。關鍵詞：、前期物業(yè)管理的概念、法律關系的主體。因《前期物業(yè)管理服務合同》產(chǎn)生的糾紛，首先必須弄清楚《前期物業(yè)管理服務合同》的實質(zhì)與合同的當事人。前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，進行物業(yè)管理。根據(jù)相關的法律、法規(guī)的規(guī)定，《前期物業(yè)管理服務合同》的主體是：建設單位與物業(yè)公司。但是實踐過程中，建設單位所聘用的物業(yè)公司與每個業(yè)主也會簽訂一個《前期物業(yè)管理服務合同》，那么就會存在一個問題，在物業(yè)公司與與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務管理合同的主體是什么？是物業(yè)公司受建設單位的委托與業(yè)主簽訂的合同，還是物業(yè)公司作為主體與業(yè)主簽訂的另一獨立的合同？有一種觀點是認為，物業(yè)公司與建設單位簽訂的“《前期物業(yè)管理服務合同》”是委托合同，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的“《前期物業(yè)管理服務合同》”是受建設單位的委托簽訂的，主體應該是建設單位與業(yè)主。但是筆者認為，建設單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》與物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》是兩個獨立的法律關系。建設單位與物業(yè)公司之間不是委托關系，而是聘用關系。因為建設單位與物業(yè)公司簽訂的“《前期物業(yè)管理服務合同》”，是建設單位根據(jù)相關的法規(guī)、規(guī)章行使在業(yè)主委員大會未成立之前選聘物業(yè)公司的權利。對物業(yè)服務方面的約定也只是要求物業(yè)公司要達到的服務標準的限制，實質(zhì)是一個聘用合同并不是委托關系。因為根據(jù)《合同法》的規(guī)定：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。而建設單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》處理的是業(yè)主的事務而不是建設單位的事務，不符合合同法中關于委托合同的規(guī)定，因此不是委托關系，而是聘用的關系，而物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務合同不是物業(yè)公司受建設單位的委托而簽訂，其主體就是物業(yè)公司與業(yè)主。二、《前期物業(yè)管理服務合同》產(chǎn)生糾紛，業(yè)主維權主要存在的問題。當前出現(xiàn)物業(yè)管理問題的原因十分復雜，涉及觀念、機構、體制、市場、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設嚴重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動中各方面主體的權利、義務不清，合法權益得不到保護，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。現(xiàn)在業(yè)主維權主要存在以下幾種誤區(qū)：A、業(yè)主常?；煜ㄔO單位與物業(yè)公司之間的法律關系。物業(yè)公司的設立的方式使業(yè)主混淆了《前期物業(yè)管理服務合同》的主體。2003年9月1日國務院頒布的《物業(yè)管理條例》中約定了住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理公司，是在業(yè)主委員會成立之前，主要由建設單位進行招投標選聘，而且現(xiàn)實中，建設單位往往是自己成立物業(yè)公司，對自己的小區(qū)進行管理，不進行招投標，致使業(yè)主往往分不清真正的法律主體，以為物業(yè)公司是建設單位設立的，是同一法人代表就是同一公司，會把對建設單位的矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司的身上。比如：小區(qū)的配套設施不健全、遲延房屋權屬證書的辦理、房屋的質(zhì)量暇疵等，以此拒絕交納物業(yè)服務費。法律關系主體的混亂使業(yè)主混淆了《前期物業(yè)管理服務合同》的主體。如本文關于《前期物業(yè)管理服務合同》主體的闡述，因為法律關系主體的不明確，導致業(yè)主認為物業(yè)公司是建設單位委托進行管理，其與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》的主體應當是建設單位，多因為建設單位在《商品房買賣合同》中的違約行為拒絕交納物業(yè)費。B、已經(jīng)出臺的法規(guī)政策沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容，整體性、連續(xù)性、實踐性較差，可操作性不強、致使業(yè)主維權的法律法規(guī)依據(jù)錯誤?，F(xiàn)在業(yè)主與物業(yè)公司大部分的矛盾還是集中在物業(yè)管理費用收費的內(nèi)容與服務上，但是現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策之間就前期物業(yè)管理收費問題存在矛盾。根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。根據(jù)這條的規(guī)定，在沒有其它約定的情況下，業(yè)主從房屋交付之日開始交納物業(yè)服務費，沒有交付之前由建設單位承擔。但是，山東省政府頒布的《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定：住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立前，物業(yè)管理工作由開發(fā)建設單位負責，費用由開發(fā)建設單位承擔。此條規(guī)定明顯的與國務院《物業(yè)管理條例》相抵觸，雖然，根據(jù)憲法的相關規(guī)定，國務院的《物業(yè)管理條例》是上位法，當下位法與上位法相抵觸時，以上位法為準。但是，大多數(shù)的業(yè)主只關注與自己有利的規(guī)定，忽略了憲法的有關規(guī)定，以此為理由拒不交納物業(yè)管理費。這兩種是現(xiàn)在普遍存在的兩種錯誤的理解。根據(jù)《前期物業(yè)管理服務合同》，業(yè)主能夠追究物業(yè)公司責任的應該是主要是服務的質(zhì)量、內(nèi)容是否與合同約定的一致?，F(xiàn)在大部分的業(yè)主在拒絕交納物業(yè)管理費的主要原因還是物業(yè)公司的服務質(zhì)量達不到合同的約定。但是，在司法實踐中這一理由存在舉證難的現(xiàn)象。因為物業(yè)服務是長期的、連續(xù)性的行為，可能物業(yè)公司的確在服務的過程中存在達不到與《前期物業(yè)管理服務合同》約定的服務標準的行為，但是，這個證據(jù)即使固定下來也只能證明物業(yè)公司在短期內(nèi)的確存在違約的行為，不能證明在整個物業(yè)管理服務期間這一違約事實一直存在。比如，司法實踐中有的業(yè)主在維權的訴訟過程中提供物業(yè)公司服務不到位的照片或者錄像，像衛(wèi)生打掃的不干凈，綠地沒有很好的維護等，但是往往司法機關不會采納，因為這些行為只是暫時的、短暫的行為，有可能存在剛將這些景象固定下來之后，物業(yè)就將衛(wèi)生打掃了，綠地也維護了。三、物業(yè)公司的困境。本文以上的觀點，反映現(xiàn)在的物業(yè)公司存在一種現(xiàn)象，就是物業(yè)費收取困難。正是因為業(yè)主對《前期物業(yè)管理服務合同》的各種法律關系、主體的錯誤理解及現(xiàn)在維權的困難性，業(yè)主往往以拒絕交納物業(yè)管理費消極對待。而物業(yè)公司收取不上物業(yè)費就沒有辦法支撐公司的運轉(zhuǎn)，往往也會出現(xiàn)物業(yè)服務質(zhì)量的下降的情形，而前期物業(yè)管理是在沒有成立業(yè)主委員會之前的一種物業(yè)服務，這種情況產(chǎn)生就缺少了像業(yè)主委員會這種組織在業(yè)主與物業(yè)公司之間進行溝通。如此惡性循環(huán)，勢必造成兩者之間的矛盾激化。使得整個市場更加混亂。三、物業(yè)管理制度立法完善。鑒于現(xiàn)在物業(yè)管理制度、市場、法制等方面存在的問題，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的激化，及業(yè)主在維權過程中存在的問題，筆者認為：第一，加強《物業(yè)管理條例》的貫徹落實；第二，各個具有立法權的省市可以結合本地區(qū)實際、因地制宜，制定相應的具體的細則或?qū)嵤┺k法。對于中央與地方立法沖突問題，堅持根據(jù)法律的效力層級理論。盡量做到與上位法的統(tǒng)一；第三，加強對物業(yè)公司的管理制度，相關部門應出具基本的服務標準，可以作為服務質(zhì)量的參考。（共計：3183字）第四篇：前期物業(yè)管理服務合同合同編號：_________甲方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)）：_________法定住址：_________法定代表人：_________職務：_________委托代理人：_________身份證號碼：_________通訊地址：_________郵政編碼：_________聯(lián)系人：_________電話：_________傳真：_________帳號：_________電子信箱：_________乙方（購房人、業(yè)主）：_________法定住址：_________法定代表人：_________職務：_________委托代理人：_________身份證號碼：_________通訊地址：_________郵政編碼：_________聯(lián)系人：_________電話：_________傳真：_________帳號：_________電子信箱：_________根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，在甲乙雙方簽訂《房屋買賣（預售）合同》或《房屋租賃合同》的同時，就前期物業(yè)管理服務達成如下協(xié)議：第一條　概述前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。第二條　物業(yè)基本狀況本物業(yè)名稱：_________乙方所購房屋銷售（預售）合同編號：_________乙方所購房屋基本情況：（1）類型：_________（2）座落位置：_________（3）四至：_________（4）建筑面積：_________平方米第三條　共用部位及共用設施設備的定義所謂共用部位是指，房屋主體承重結構部位（包括基礎、門內(nèi)承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、廳門、樓梯間、抗震結構部位、走廊通道等。共用設施設備是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。第四條　甲方的物業(yè)管理職責甲方應當根據(jù)有關法規(guī)和政策，結合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》并書面告知乙方甲方應當建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能；向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務；自本協(xié)議終止時起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會確認。第五條　乙方的監(jiān)督與保證有權參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監(jiān)督權；有權監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務行為，就物業(yè)管理的有關問題向甲方提出意見和建議；不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀，造成損失的，給予賠償；轉(zhuǎn)讓房屋時，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；對承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》等造成的損失、損害承擔民事責任。按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。第六條　甲方對共用設備的管理設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。專業(yè)技術人員、維修操作人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。小區(qū)內(nèi)生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗合格。電梯按規(guī)定時間運行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風、照明良好。電梯有專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，安全運行和維修養(yǎng)護規(guī)章制度健全，運行養(yǎng)護有記錄。負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規(guī)章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應為18℃，不低于16℃。第七條　甲方對共用設施的管理小區(qū)內(nèi)公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。公共照明設施設備齊全，運行正常。道路暢通，路面平坦無損壞。污水排放暢通，溝道無積水。危險部位標志明顯，有防范措施。第八條　甲方對綠化及養(yǎng)護的管理公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。綠化有專人養(yǎng)護和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。第九條　甲方對環(huán)境衛(wèi)生的管理由甲方組織清潔隊伍對小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生及樓層公共部位衛(wèi)生進行保潔；公共部位清潔設施擺放整潔，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施，垃圾日產(chǎn)日清；樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設備間清潔衛(wèi)生，通風照明良好；雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪；雨后及時清理污水；小區(qū)內(nèi)馬路無攤點、市場，商業(yè)網(wǎng)點牌匾美觀整齊、管理有