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正文內(nèi)容

前期物業(yè)管理服務(wù)合同(編輯修改稿)

2024-10-21 08:03 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 興行業(yè)務(wù),從深圳開始到目前,只有20年左右的時(shí)間。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高,廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的要求也會(huì)越來越高。物業(yè)管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)。實(shí)踐證明,物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。但與此同時(shí),這一新興產(chǎn)業(yè)因我國的房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和法律的構(gòu)架,以及這一新興產(chǎn)業(yè)的良莠不齊,導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)生活中矛盾糾紛不斷,前期物業(yè)管理更是處于比較混亂的狀態(tài),本文主要是講述因《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生糾紛需要解決的問題。關(guān)鍵詞:、前期物業(yè)管理的概念、法律關(guān)系的主體。因《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生的糾紛,首先必須弄清楚《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的實(shí)質(zhì)與合同的當(dāng)事人。前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè),進(jìn)行物業(yè)管理。根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定,《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體是:建設(shè)單位與物業(yè)公司。但是實(shí)踐過程中,建設(shè)單位所聘用的物業(yè)公司與每個(gè)業(yè)主也會(huì)簽訂一個(gè)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,那么就會(huì)存在一個(gè)問題,在物業(yè)公司與與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)管理合同的主體是什么?是物業(yè)公司受建設(shè)單位的委托與業(yè)主簽訂的合同,還是物業(yè)公司作為主體與業(yè)主簽訂的另一獨(dú)立的合同?有一種觀點(diǎn)是認(rèn)為,物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”是委托合同,物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”是受建設(shè)單位的委托簽訂的,主體應(yīng)該是建設(shè)單位與業(yè)主。但是筆者認(rèn)為,建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》與物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。建設(shè)單位與物業(yè)公司之間不是委托關(guān)系,而是聘用關(guān)系。因?yàn)榻ㄔO(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”,是建設(shè)單位根據(jù)相關(guān)的法規(guī)、規(guī)章行使在業(yè)主委員大會(huì)未成立之前選聘物業(yè)公司的權(quán)利。對(duì)物業(yè)服務(wù)方面的約定也只是要求物業(yè)公司要達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的限制,實(shí)質(zhì)是一個(gè)聘用合同并不是委托關(guān)系。因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》的規(guī)定:委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務(wù)的合同。而建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》處理的是業(yè)主的事務(wù)而不是建設(shè)單位的事務(wù),不符合合同法中關(guān)于委托合同的規(guī)定,因此不是委托關(guān)系,而是聘用的關(guān)系,而物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同不是物業(yè)公司受建設(shè)單位的委托而簽訂,其主體就是物業(yè)公司與業(yè)主。二、《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生糾紛,業(yè)主維權(quán)主要存在的問題。當(dāng)前出現(xiàn)物業(yè)管理問題的原因十分復(fù)雜,涉及觀念、機(jī)構(gòu)、體制、市場(chǎng)、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,致使物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范,物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清,合法權(quán)益得不到保護(hù),政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),大量矛盾糾紛得不到解決?,F(xiàn)在業(yè)主維權(quán)主要存在以下幾種誤區(qū):A、業(yè)主常?;煜ㄔO(shè)單位與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系。物業(yè)公司的設(shè)立的方式使業(yè)主混淆了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體。2003年9月1日國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中約定了住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理公司,是在業(yè)主委員會(huì)成立之前,主要由建設(shè)單位進(jìn)行招投標(biāo)選聘,而且現(xiàn)實(shí)中,建設(shè)單位往往是自己成立物業(yè)公司,對(duì)自己的小區(qū)進(jìn)行管理,不進(jìn)行招投標(biāo),致使業(yè)主往往分不清真正的法律主體,以為物業(yè)公司是建設(shè)單位設(shè)立的,是同一法人代表就是同一公司,會(huì)把對(duì)建設(shè)單位的矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司的身上。比如:小區(qū)的配套設(shè)施不健全、遲延房屋權(quán)屬證書的辦理、房屋的質(zhì)量暇疵等,以此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。法律關(guān)系主體的混亂使業(yè)主混淆了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體。如本文關(guān)于《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》主體的闡述,因?yàn)榉申P(guān)系主體的不明確,導(dǎo)致業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司是建設(shè)單位委托進(jìn)行管理,其與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體應(yīng)當(dāng)是建設(shè)單位,多因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在《商品房買賣合同》中的違約行為拒絕交納物業(yè)費(fèi)。B、已經(jīng)出臺(tái)的法規(guī)政策沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容,整體性、連續(xù)性、實(shí)踐性較差,可操作性不強(qiáng)、致使業(yè)主維權(quán)的法律法規(guī)依據(jù)錯(cuò)誤?,F(xiàn)在業(yè)主與物業(yè)公司大部分的矛盾還是集中在物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)的內(nèi)容與服務(wù)上,但是現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策之間就前期物業(yè)管理收費(fèi)問題存在矛盾。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定:業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。根據(jù)這條的規(guī)定,在沒有其它約定的情況下,業(yè)主從房屋交付之日開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),沒有交付之前由建設(shè)單位承擔(dān)。但是,山東省政府頒布的《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定:住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前,物業(yè)管理工作由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé),費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。此條規(guī)定明顯的與國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相抵觸,雖然,根據(jù)憲法的相關(guān)規(guī)定,國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是上位法,當(dāng)下位法與上位法相抵觸時(shí),以上位法為準(zhǔn)。但是,大多數(shù)的業(yè)主只關(guān)注與自己有利的規(guī)定,忽略了憲法的有關(guān)規(guī)定,以此為理由拒不交納物業(yè)管理費(fèi)。這兩種是現(xiàn)在普遍存在的兩種錯(cuò)誤的理解。根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,業(yè)主能夠追究物業(yè)公司責(zé)任的應(yīng)該是主要是服務(wù)的質(zhì)量、內(nèi)容是否與合同約定的一致。現(xiàn)在大部分的業(yè)主在拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的主要原因還是物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同的約定。但是,在司法實(shí)踐中這一理由存在舉證難的現(xiàn)象。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是長期的、連續(xù)性的行為,可能物業(yè)公司的確在服務(wù)的過程中存在達(dá)不到與《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為,但是,這個(gè)證據(jù)即使固定下來也只能證明物業(yè)公司在短期內(nèi)的確存在違約的行為,不能證明在整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)期間這一違約事實(shí)一直存在。比如,司法實(shí)踐中有的業(yè)主在維權(quán)的訴訟過程中提供物業(yè)公司服務(wù)不到位的照片或者錄像,像衛(wèi)生打掃的不干凈,綠地沒有很好的維護(hù)等,但是往往司法機(jī)關(guān)不會(huì)采納,因?yàn)檫@些行為只是暫時(shí)的、短暫的行為,有可能存在剛將這些景象固定下來之后,物業(yè)就將衛(wèi)生打掃了,綠地也維護(hù)了。三、物業(yè)公司的困境。本文以上的觀點(diǎn),反映現(xiàn)在的物業(yè)公司存在一種現(xiàn)象,就是物業(yè)費(fèi)收取困難。正是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的各種法律關(guān)系、主體的錯(cuò)誤理解及現(xiàn)在維權(quán)的困難性,業(yè)主往往以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)消極對(duì)待。而物業(yè)公司收取不上物業(yè)費(fèi)就沒有辦法支撐公司的運(yùn)轉(zhuǎn),往往也會(huì)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降的情形,而前期物業(yè)管理是在沒有成立業(yè)主委員會(huì)之前的一種物業(yè)服務(wù),這種情況產(chǎn)生就缺少了像業(yè)主委員會(huì)這種組織在業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通。如此惡性循環(huán),勢(shì)必造成兩者之間的矛盾激化。使得整個(gè)市場(chǎng)更加混亂。三、物業(yè)管理制度立法完善。鑒于現(xiàn)在物業(yè)管理制度、市場(chǎng)、法制等方面存在的問題,業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的激化,及業(yè)主在維權(quán)過程中存在的問題,筆者認(rèn)為:第一,加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的貫徹落實(shí);第二,各個(gè)具有立法權(quán)的省市可以結(jié)合本地區(qū)實(shí)際、因地制宜,制定相應(yīng)的具體的細(xì)則或?qū)嵤┺k法。對(duì)于中央與地方立法沖突問題,堅(jiān)持根據(jù)法律的效力層級(jí)理論。盡量做到與上位法的統(tǒng)一;第三,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理制度,相關(guān)部門應(yīng)出具基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),可以作為服務(wù)質(zhì)量的參考。(共計(jì):3183字)第四篇:前期物業(yè)管理服務(wù)合同合同編號(hào):_________甲方(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)):_________法定住址:_________法定代表人:_________職務(wù):_________委托代理人:_________身份證號(hào)碼:_________通訊地址:_________郵政編碼:_________聯(lián)系人:_________電話:_________傳真:_________帳號(hào):_________電子信箱:_________乙方(購房人、業(yè)主):_________法定住址:_________法定代表人:_________職務(wù):_________委托代理人:_________身份證號(hào)碼:_________通訊地址:_________郵政編碼:_________聯(lián)系人:_________電話:_________傳真:_________帳號(hào):_________電子信箱:_________根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,在甲乙雙方簽訂《房屋買賣(預(yù)售)合同》或《房屋租賃合同》的同時(shí),就前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議:第一條 概述前期物業(yè)管理是指:自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。第二條 物業(yè)基本狀況本物業(yè)名稱:_________乙方所購房屋銷售(預(yù)售)合同編號(hào):_________乙方所購房屋基本情況:(1)類型:_________(2)座落位置:_________(3)四至:_________(4)建筑面積:_________平方米第三條 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的定義所謂共用部位是指,房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、門內(nèi)承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、廳門、樓梯間、抗震結(jié)構(gòu)部位、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指,共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。第四條 甲方的物業(yè)管理職責(zé)甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策,結(jié)合實(shí)際情況,制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》并書面告知乙方甲方應(yīng)當(dāng)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料;物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能;向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù);自本協(xié)議終止時(shí)起5日內(nèi),與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù),物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)。第五條 乙方的監(jiān)督與保證有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì),享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán);有權(quán)監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為,就物業(yè)管理的有關(guān)問題向甲方提出意見和建議;不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)事先通知甲方,并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,造成損失的,給予賠償;轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),事先通知甲方,告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議;對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任。按照安全、公平、合理的原則,正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系,不得侵害他人的合法權(quán)益。第六條 甲方對(duì)共用設(shè)備的管理設(shè)備圖紙、檔案資料齊全,設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰,管理完善,隨時(shí)查閱。專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,按要求經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),持證上崗。設(shè)備良好,運(yùn)行正常,有設(shè)備運(yùn)行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度,無事故隱患。小區(qū)內(nèi)生活用水(高壓水泵、水池、水箱)有嚴(yán)密的管理措施,有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗(yàn)合格。電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行,電梯廂清潔衛(wèi)生,通風(fēng)、照明良好。電梯有專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),安全運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)規(guī)章制度健全,運(yùn)行養(yǎng)護(hù)有記錄。負(fù)責(zé)鍋爐供暖的,嚴(yán)格遵守鍋爐供暖各項(xiàng)規(guī)章制度,運(yùn)行正常,并有運(yùn)行記錄。供暖期間,居室內(nèi)溫度應(yīng)為18℃,不低于16℃。第七條 甲方對(duì)共用設(shè)施的管理小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好,并按原設(shè)計(jì)用途使用。公共照明設(shè)施設(shè)備齊全,運(yùn)行正常。道路暢通,路面平坦無損壞。污水排放暢通,溝道無積水。危險(xiǎn)部位標(biāo)志明顯,有防范措施。第八條 甲方對(duì)綠化及養(yǎng)護(hù)的管理公共綠地、庭院綠化布局合理,花草、樹木、建筑小品配置得當(dāng)。綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理,無損壞、踐踏現(xiàn)象,無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對(duì)綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。第九條 甲方對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的管理由甲方組織清潔隊(duì)伍對(duì)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生及樓層公共部位衛(wèi)生進(jìn)行保潔;公共部位清潔設(shè)施擺放整潔,設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施,垃圾日產(chǎn)日清;樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺(tái)無灰塵,窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設(shè)備間清潔衛(wèi)生,通風(fēng)照明良好;雪后及時(shí)掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪;雨后及時(shí)清理污水;小區(qū)內(nèi)馬路無攤點(diǎn)、市場(chǎng),商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)牌匾美觀整齊、管理有
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