【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）截留；W批發(fā)第一城、中國(guó)家具CBD配套商業(yè)目前銷售均不理想，一定程度上削弱了投資客對(duì)本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的信心；W項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程形象不甚理想。機(jī)會(huì)（O）O2008年隨著漢口北批發(fā)第一城和家俱CBD的相繼入市、開(kāi)業(yè)，漢口北急需要政商一體化的綜合體來(lái)滿足批發(fā)城商戶的正常營(yíng)業(yè)配套服務(wù)。O家具CBD、批發(fā)第一城即將開(kāi)業(yè)，為本案商業(yè)配套奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。O09年上半年區(qū)域同類市場(chǎng)銷售物業(yè)體量不大，能恰到好處的先入為主，占領(lǐng)空白點(diǎn)。威脅點(diǎn)（T）T批發(fā)第一城和家俱CBD分別將在九月份試營(yíng)業(yè)，市場(chǎng)反應(yīng)如果不好，將極大程度上會(huì)影響本市場(chǎng)的招商銷售，對(duì)本案的面市銷售產(chǎn)生直接的負(fù)面影響；T批發(fā)第一城、家俱CBD配套街對(duì)投資客戶的激烈爭(zhēng)奪；T臨近中央商務(wù)街的蔬菜、食品批發(fā)市場(chǎng)目前均未開(kāi)業(yè)，亦缺乏實(shí)質(zhì)性招商業(yè)績(jī)炒作，投資者對(duì)市場(chǎng)前景感到渺茫。結(jié)論：（必須說(shuō)明對(duì)SWO分析的對(duì)策或解決方案）1. 后期營(yíng)銷推廣上，要無(wú)限放大本案的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，將這些內(nèi)容挖掘透，提高市場(chǎng)認(rèn)可度，加大對(duì)投資者的說(shuō)服和誘惑力。2. 對(duì)于劣勢(shì)和威脅點(diǎn)，則盡可能規(guī)避，少講或不講，重點(diǎn)放在對(duì)工程進(jìn)度的加快以及現(xiàn)場(chǎng)形象的提升上，從而淡化這些缺陷。第三篇 項(xiàng)目定位一、總體定位漢口北市場(chǎng)群唯一政商綜合服務(wù)區(qū)定位描述：n 政務(wù)、商務(wù)、餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)和配套公寓為一體的一站式復(fù)合型政商綜合配套服務(wù)。n 分為政務(wù)中心、金融商務(wù)中心、主題商業(yè)街和生活中心四大功能板塊n 內(nèi)設(shè)市場(chǎng)管委會(huì)、政務(wù)服務(wù)中心、金融服務(wù)區(qū)、城市候機(jī)廳、通訊營(yíng)業(yè)廳、商務(wù)寫字樓、連鎖商務(wù)酒店、多功能服務(wù)型公寓、大型生活超市、特色餐飲酒店、休閑娛樂(lè)中心、主體購(gòu)物街及市場(chǎng)群生活配套區(qū)等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。定位支撐：占據(jù)漢口北“三個(gè)中心” ，獨(dú)有的中央象征資源n 行政中心：漢口北市場(chǎng)群管理委員會(huì)就在本案A座大樓n 文教中心：學(xué)校和公辦醫(yī)院選址于本案n 住宅中心：本案配有86%比例的多功能服務(wù)型公寓，專為漢口北市場(chǎng)群的商戶以及相關(guān)商旅提供住宿休閑配套。占據(jù)漢口北二個(gè)重要主干道，漢口北大道與解放大道北延線交匯處獲得產(chǎn)業(yè)政府特殊支持，相鄰四季美兩大批發(fā)市場(chǎng)，國(guó)家第一產(chǎn)業(yè)，24小時(shí)經(jīng)營(yíng)特征，確保長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，低風(fēng)險(xiǎn)高收益搶占漢口北市場(chǎng)群空白點(diǎn)：占據(jù)7290畝土地，從業(yè)人口達(dá)50萬(wàn)人的漢口北市場(chǎng)群，急需要一個(gè)政商一體化的綜合配套項(xiàng)目來(lái)滿足批發(fā)城商戶的正常營(yíng)業(yè)服務(wù)。二、形象定位n 漢口北行政中央：漢口北市場(chǎng)群管委會(huì)n 漢口北商業(yè)中央：購(gòu)物，餐飲、休閑、娛樂(lè)多功能商務(wù)主力商戶n 漢口北商務(wù)中央：連鎖商務(wù)酒店、多功能服務(wù)型商務(wù)公寓、銀行、電信、郵政等機(jī)構(gòu)n 漢口北文教中央：醫(yī)療、教育機(jī)構(gòu)三、目標(biāo)客戶群定位投資型客戶n 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的二次置業(yè)者（配套公寓的目標(biāo)客戶亦非剛性需求者）；n 對(duì)漢口北區(qū)域認(rèn)可者，比較看好其發(fā)展前景，尤其對(duì)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好的投資者；n 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位管理階層；經(jīng)營(yíng)型客戶n 從事過(guò)批發(fā)市場(chǎng)配套商業(yè)的商戶；n 在武漢市區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，有一定品牌知名度，有強(qiáng)烈擴(kuò)張意向的商戶；購(gòu)買心理分析（需要分別分析兩類客戶的心理特征和購(gòu)買動(dòng)機(jī)）n 社會(huì)地位較高，特別是個(gè)人財(cái)富較為厚實(shí)，購(gòu)買力較強(qiáng)；n 具有強(qiáng)烈的財(cái)富追求欲望和投資理財(cái)觀念，投資方向多樣性且注重長(zhǎng)期穩(wěn)定性；n 投資眼光較高，看事物發(fā)展更著眼于未來(lái)；n 對(duì)于熟悉的行業(yè)或事業(yè)，具有較強(qiáng)的自信和興趣，并只要有機(jī)會(huì)就會(huì)進(jìn)一步涉足；四、核心賣點(diǎn)提煉產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：國(guó)家第一產(chǎn)業(yè)，政策強(qiáng)力支持，依托四季美蔬菜，糧油，凍品批發(fā)市場(chǎng)，24小時(shí)全天候營(yíng)業(yè)，經(jīng)營(yíng)回報(bào)率高，收益穩(wěn)定；地段優(yōu)勢(shì)：位于漢口北市場(chǎng)群腹部核心，輻射范圍大，漢口北大道和解放大道北沿線雙軸線匯聚。政務(wù)優(yōu)勢(shì)：漢口北市場(chǎng)群市場(chǎng)管理委員會(huì)入駐，打造政商一體，無(wú)可取代；基礎(chǔ)配套優(yōu)勢(shì)：商業(yè)街尚未入市，就有政府、金融、醫(yī)療、通訊等基礎(chǔ)生活配套設(shè)施搶先入駐，配套基礎(chǔ)夯實(shí)，商業(yè)街形態(tài)初顯，成為目前配套商業(yè)街配套功能最完善的配套服務(wù)區(qū)。產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：一層旺鋪全部臨街，二層以上公寓面積小且?guī)аb修，所有產(chǎn)品大小任意組合，功能多樣化，涵蓋范圍廣，能滿足漢口北市場(chǎng)群正常經(jīng)營(yíng)的所有配套服務(wù)；第四篇 營(yíng)銷策略一、 整體營(yíng)銷策略“以我為主，后發(fā)先至” “借勢(shì)造勢(shì)，強(qiáng)化項(xiàng)目的識(shí)別度，差異化制勝” 營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)選擇：招商與銷售并舉，主力商戶優(yōu)先引進(jìn)，通過(guò)主力商家提升本案競(jìng)爭(zhēng)力與信心度，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)火熱銷售。 推盤節(jié)點(diǎn)選擇：根據(jù)目前工程進(jìn)度以及市場(chǎng)情況，建議9月底開(kāi)盤，10月進(jìn)入強(qiáng)銷期，春節(jié)后進(jìn)入清盤掃尾階段； 推盤策略建議：根據(jù)工程進(jìn)度以及銷售任務(wù)，建議采取分批分棟推出，保持市場(chǎng)新鮮度以及持續(xù)火爆的態(tài)勢(shì)。開(kāi)盤首推B、D、E三棟，共計(jì)860套，剩余視具體銷售情況而定； 價(jià)格策略建議：建議采取低開(kāi)高走，根據(jù)銷售情況逐級(jí)提升，最終實(shí)現(xiàn)銷售預(yù)期，商業(yè)最終實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)1600元∕m2，公寓最終實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)3500∕m2。依據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)、銷售任務(wù)、銷售房源、客戶反映等綜合因素，不同時(shí)期的價(jià)格優(yōu)惠政策也會(huì)相應(yīng)不同。 推廣策略建議：立足“漢口北”市場(chǎng)，作區(qū)域市場(chǎng)配套引領(lǐng)者角色，強(qiáng)化并透析本案核心賣點(diǎn)，提高客戶認(rèn)可度。由于前期項(xiàng)目較少宣傳，建議本案推廣力度加強(qiáng)，立體媒體，強(qiáng)勢(shì)宣傳，通過(guò)本案帶動(dòng)市場(chǎng)信心。二、入市時(shí)機(jī)及銷售前提工