【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)問題，及時維修。由工程部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。上、下水能暢，無滲漏公共設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號類別項(xiàng)目日常維修計(jì)劃方案實(shí)施效果1小區(qū)內(nèi)道路路面、人行道每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施干凈整潔、無坑洼、無積水、無缺損、完好率99%。緩路徑2室外照明道路燈每天檢查一遍，隨壞隨修。由工程部專業(yè)對口維修工按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施。燈泡正常使用，燈罩完好清潔，燈桿及燈座無破損，完好率達(dá)99%以上。霓虹燈高桿燈投光燈其他照明燈3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施1） 井蓋完好率達(dá)100%。2） 無缺損、少污積。3） 無堵。雨水井污水井閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。1) 綠化管理設(shè)施、設(shè)備齊全完好。綠化及時補(bǔ)種率達(dá)99%以上。2) 雕塑小品等園藝完好率達(dá)95%以上。雕塑小品5停車場地面停車場每天檢查二遍，隨壞隨修。由工程部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施平整、無積水、無缺損、完好率99%以上。排水管6消防設(shè)施及排水管網(wǎng)排水管每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施1） 管道暢通，無堵塞。2） 無泄露。3） 消防設(shè)施正常有效。室外消防栓水泵結(jié)合器7公用標(biāo)志設(shè)施標(biāo)識牌每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部專業(yè)維修工按項(xiàng)目維修規(guī)程實(shí)施1） 標(biāo)志設(shè)施完好率100%。2） 標(biāo)志無損壞。警示牌8公共智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)1） 每天對攝像系統(tǒng)監(jiān)視器、控制器、攝像頭等的外觀及控制性能檢查一遍。2） 各系統(tǒng)電腦外觀、運(yùn)行情況、傳輸線、傳輸性能、軟件及數(shù)據(jù)的運(yùn)行情況等檢查一遍。由工程部按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施1） 系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)行。2） 設(shè)施完好，整潔有序，無破損。智能控制中心9管理及商業(yè)用房管理用房每周檢查一次由工程部按相關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程實(shí)施1） 正常安全使用。2） 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完好。3） 無改建。216。 檔案管理1．檔案資料的建立1）物業(yè)檔案的收集252。 物業(yè)檔案的收集工作就是按照物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，依據(jù)物業(yè)管理檔案歸檔范圍，通過一定的方法將物業(yè)管理機(jī)構(gòu)各部門和個人手中有保存價值的檔案(包括文字、圖表、錄音、錄像、磁盤等)集中到物業(yè)公司的過程。252。 收集的檔案資料有以下八個方面：a) 物業(yè)的接管驗(yàn)收材料：178。 房產(chǎn)資料，包括房屋、設(shè)備及其附著物清單、清冊及表格。178。 技術(shù)資料，包括竣工圖、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程預(yù)決算書、圖紙會審記錄、竣工驗(yàn)收證明書、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料。178。 接管資料，包括驗(yàn)收合格憑證、物業(yè)完好情況、接管文件。b） 入伙材料：178。 購房合同、裝修申請表、入伙通知書、業(yè)主情況登記表、房屋交接驗(yàn)收單、入伙合約、身份證明材料。c) 物業(yè)租賃材料：178。 租賃合同、租賃審批材料、物業(yè)權(quán)屬證明材料、房屋安全鑒定材料、同意出(轉(zhuǎn))租文件、委托書、公證書、證明、報(bào)告、分戶圖。　 　 d) 物業(yè)維修178。 維修審批表、修繕圖紙、驗(yàn)收合格證明、修繕工程許可證、工程預(yù)結(jié)算表、安全鑒定書、材料單。　　 e) 物業(yè)經(jīng)營管理材料：178。 公司經(jīng)營發(fā)展文件、管理文件、建設(shè)文件、合資、合作文件?！　? f) 物業(yè)財(cái)務(wù)管理178。 有關(guān)公司財(cái)會的政策性文件、公司財(cái)會明細(xì)文件、財(cái)會工作計(jì)劃總結(jié)、成本預(yù)結(jié)算文件、財(cái)會會議文件?！　? g) 物業(yè)人員管理178。 公司人員設(shè)置、調(diào)配、變遷文件、人事勞資文件、技術(shù)職稱文件、教育培訓(xùn)文件。h) 物業(yè)設(shè)備儀器管理178。 設(shè)備設(shè)施購買、安裝、使用、維修、報(bào)毀文件。216。 人員培訓(xùn)管理崗前、在崗、外派培訓(xùn) 科目 課時 公司介紹 職業(yè)道德 崗位職責(zé) 服務(wù)理念 規(guī)章制度 3培訓(xùn)考核 1操作層員工上崗前后進(jìn)行為期1個月左右現(xiàn)場操作培訓(xùn)，管理層進(jìn)行為期3個月的崗位操作培訓(xùn)。公司招聘物業(yè)管理專業(yè)能手到小區(qū)一邊協(xié)助起步工作的開展，一邊培養(yǎng)新員工。使新員工在實(shí)踐中體會和鞏固服務(wù)意識和技能。保證小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)納入良好的運(yùn)行軌道。3. 崗內(nèi)培訓(xùn)管理人員每月進(jìn)行一次業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，每季一次書面考試。保安人員每周進(jìn)行一次隊(duì)列和體能訓(xùn)練。工程技術(shù)人員參加特種崗位培訓(xùn)和專業(yè)考核。全體管理與服務(wù)人員每年安排一次崗位技能培訓(xùn)班，內(nèi)容包括房管、維修、綠化、消防、交通、軍警技術(shù)等。每年組織一次崗位技能比武，選拔培訓(xùn)一批技術(shù)能手。鼓勵員工參加與崗位相關(guān)專業(yè)的函授、職大、業(yè)大、夜大的學(xué)習(xí)，凡取得結(jié)業(yè)證或畢業(yè)證的報(bào)銷全部學(xué)費(fèi)，并在時間上給予照顧。公司選派優(yōu)秀員工到知名管理公司進(jìn)行學(xué)習(xí)，定期組織員工到物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）去參觀。 人文關(guān)懷1. 每季度評選服務(wù)明星；2. 經(jīng)部門提名，管理服務(wù)中心總經(jīng)理審批，對未轉(zhuǎn)正的優(yōu)秀員工給予提前轉(zhuǎn)正；3. 優(yōu)秀員工經(jīng)審批，給予晉升職位或工資。216。 二次裝修管理二次裝修管理是小區(qū)物業(yè)管理中的一項(xiàng)極其重要的工作，他與維持小區(qū)的正常使用功能和大樓的建筑、設(shè)備、保安管理有著密切的關(guān)系?！?*〗裝修管理重點(diǎn)1．施工防火管理二次裝修中，一般工期較長，而施工中又要使用油漆等易燃物質(zhì)，甚至需要動用明火等，這些都非常容易導(dǎo)致火災(zāi)事故的發(fā)生，并且難以及時發(fā)現(xiàn)和撲滅。所以在二次裝修管理中本公司特別重視消防安全管理工作。2．施工人員管理本公司在二次裝修管理過程中免費(fèi)為施工人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高其職業(yè)道德素質(zhì)，減少安全事故的發(fā)生和公共設(shè)施設(shè)備的損壞。客戶進(jìn)行二次裝修的程序是：提出裝修申請，確定裝修公司，向工程部提交裝修設(shè)計(jì)圖紙，工程部審核同意后會同保安部門簽署裝修及保安協(xié)議，審查裝修公司員工并辦理臨時出入證，裝修開始，現(xiàn)場監(jiān)督，竣工驗(yàn)收，圖紙存檔等。二次裝修的審批管理具體過程與內(nèi)容如下1) 客戶如需進(jìn)行裝修，首先必須向物業(yè)管理服務(wù)中心提出書面申請；2) 管理服務(wù)中心對客戶的資格進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后向他們提供裝修指南及房屋平面結(jié)構(gòu)圖冊、裝修申請表格等材料；3) 客戶在收到裝修指南及上述材料后，應(yīng)盡快請裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修圖紙的設(shè)計(jì)，并選擇合格的施工單位；4) 客戶填寫裝修申請表格，連同裝修圖紙一并遞交管理服務(wù)中心；5) 管理服務(wù)中心裝修審批小組成員對客戶的裝修申請內(nèi)容，包括設(shè)計(jì)說明、作業(yè)方法、施工許可證以及裝修圖紙進(jìn)行認(rèn)真審核，并就施工現(xiàn)場的監(jiān)管、施工安全地保障、施工條件的提供等內(nèi)容提出施工管理意見；6) 裝修審批小組組長根據(jù)客戶提供的申請表、圖紙、各類證書、消防部門的批件等材料，以及審批小組成員的審核意見嚴(yán)格把關(guān)，審批無誤后簽發(fā)審批意見；7) 管理小組根據(jù)審批小組簽發(fā)的意見，與施工單位簽訂施工管理合同。合同中一般都詳細(xì)列明對施工管理各個方面的具體要求，對施工工程項(xiàng)目有關(guān)施工技術(shù)條件、質(zhì)量要求、施工方法等作出必要的規(guī)定。合同簽訂后，管理小組將批準(zhǔn)文件發(fā)給本小組相關(guān)人員，并通過管理服務(wù)中心轉(zhuǎn)交裝修客戶，同時按規(guī)定施工垃圾清運(yùn)押金。由管理小組向施工單位發(fā)放臨時裝修許可證，注明施工有效期限，并同時發(fā)放施工工作牌（帶照片），持證上崗，接受監(jiān)督，規(guī)范管理。施工現(xiàn)場管理的一般管理規(guī)定主要有：1) 管理小組根據(jù)施工管理規(guī)定和合同約定行使監(jiān)督職權(quán)；2) 進(jìn)入小區(qū)范圍的施工單位及個人必須遵守有關(guān)制度和規(guī)定，服從管理小組人員的指揮；3) 施工單位應(yīng)在施工現(xiàn)場較醒目的地方掛上臨時裝修許可證，施工人員必須佩帶工作牌進(jìn)出小區(qū)，乘坐指定的電梯到達(dá)施工現(xiàn)場和離開小區(qū)；4) 施工單位應(yīng)將現(xiàn)場工作人員的花名冊（附照片）一式二份報(bào)送管理服務(wù)中心備案，并向管理服務(wù)中心交納垃圾清運(yùn)押金后，方可進(jìn)入現(xiàn)場施工；5) 施工場地內(nèi)一律不準(zhǔn)住人做飯，違者罰款。特殊情況需留人住宿的，必須事先提出書面申請報(bào)管理小組，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可留住。夜晚需要加班的應(yīng)白天提前申報(bào)，并應(yīng)登記備案；6) 注意合