【文章內容簡介】 前臺接待 故障保修 投訴處理 業(yè)主檔案 社區(qū)文化 商務秘書 會議服務 行政事務部 員工培訓 員工福利 后勤采購 內部文件 物資發(fā)放 財務核算部 財務管理 行、清潔監(jiān)控、綠化養(yǎng)護、消殺、外墻及玻璃幕墻的清洗，如大理石翻新、晶面處理、樓宇保養(yǎng)、高空外墻（包括玻璃幕墻）清洗、地板打蠟養(yǎng)護等。 4） 財務部：負責與招標方 進行財務結算及日常現(xiàn)金管理等工作。 二、管理運作模式的輸入 一、自我約束機制 締之美物業(yè)所特有的管理精神與服務質量精神的宣傳貫徹及其所形成的企業(yè)文化已在廣大員工之中普遍形成了自覺自律的要求。是締之美服務卓越質量的重要前提，對于科技園辦公大廈項目，我們會將倡導自覺自律、嚴格貢獻的工作精神，為科技園辦公大廈培養(yǎng)出一支敬業(yè)負責的管理隊伍。 二、 公司信息反饋機制 參照 ISO90042 管理模式中的服務質量環(huán)建立信息反饋機制 ,以不斷提高管理質量、服務水平 ,并不斷提升品牌。除了正向的行政管理體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反 饋之外 ,在日常工作之中由質量管理部，全面負責用戶及物業(yè)使用人對本公司管理服務等各種意見的反饋 ,由專業(yè)部門、專業(yè)班組負責各專業(yè)信息反饋。在科技園辦公大廈項目中，我們將參照已成功的物業(yè)公司的信息反饋模式，建立適合科技園辦公大廈管理的內部信息反饋機制。 （一） 客戶信息反饋機制 （二） 檢查監(jiān)督機制 為了確保服務質量，公司要建立嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系： 管理處日檢 專業(yè)部門不定期檢查 內部檢查 公司質管部定期檢查 一季度一次的突擊檢查 檢查監(jiān)督體系 一年一次業(yè)主及物業(yè) 使用人意見滿意度統(tǒng)計 外部檢查 政府的各種考評 (五 )專業(yè)化運作 為切實保證科技園辦公大廈的高檔物業(yè)管理，根據(jù)多年的實踐經(jīng)驗，擬對部分專業(yè)性強、 技術含量高的物業(yè)管理項目實施分包管理，擬在物業(yè)公司內部成立設備管理服務經(jīng)理 客戶服 務部根據(jù)類別，分別通知有關部門。 客人有任何需求，直接通知客戶服務部。 行政事務部部 環(huán)境管理部 財務核算室 信息反饋 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作。 中心（發(fā)電機組、空調組、弱電組、強電組），派駐管理處工作，負責周圍一片的相應設備管理維修保養(yǎng)工作。同時，各管理處保持一支基本的維修隊伍，從事一般維修工作。由專業(yè)公司的專業(yè)化隊伍提供專業(yè)服務，從實踐來看，從專業(yè)化方面來講，可大幅度提高設備管理的效率，提高設備完好率。同時嚴格選聘社會上已發(fā)展成熟的初級勞務專業(yè)公司（如清潔公司、家政公司等），以降低成本，提高效率。 三、管理規(guī)章制度 （一） 公共制度 1） 用戶公約 2） 用戶公約簽約頁 3） 用戶手冊 4） 文明公約 5） 業(yè)主 （物業(yè)使用人）信件、郵件、報紙及雜志分發(fā)管理辦法 6） 戶外廣告、招牌、宣傳設施及其它懸掛物品的管理辦法 7） 業(yè)主（物業(yè)使用人）批量進貨管理辦法 8） 臨時用電管理規(guī)定 9） 公共照明的管理辦法 10） 摩托車、自行車管理規(guī)定 11） 科技園辦公大廈客梯、扶梯、貨梯的管理辦法 12） 火警、匪警報警裝臵的使用方法及應急辦法 13） 營業(yè)性停車場管理規(guī)定 14） 政府社會治安綜合治理條例 （二） 崗位職責 1) 管理處經(jīng)理崗位職責 2) 管理處副經(jīng)理崗位職責 3) 服務中心職責 4) 服務中心接待員崗位職責 5) 人事培訓崗職責 6) 人事培訓助理員崗位職責 7) 財務部職責 8) 財務主 任崗位職責 9) 出納員崗位職責 10) 檔案室職責 11) 檔案室資料員崗位職責 12) 工程部職責 13) 工程部主任崗位職責 14) 工程技術助理員崗位職責 15) 安全護衛(wèi)主任職責 16) 安全護衛(wèi)助理員崗位職責 17) 環(huán)境園林崗職責 18) 環(huán)境園林助理員崗位職責 19) 電工崗位職責 20) 水工崗位職責 21) 水管員崗位職責 22) 泥木工崗位職責 23) 空調工崗位職責 24) 社區(qū)文化崗職責 25) 社區(qū)文化部助理員崗位職責 26) 護衛(wèi)班長崗位職責 27) 護衛(wèi)員巡邏崗崗位職責 28) 護衛(wèi)員大堂崗崗位職責 29) 護衛(wèi)員道口崗崗位職責 30) 監(jiān)控中心崗崗位職責 31) 應急機動崗崗位職責 32) 消防責任人崗位職責 33) 義務消防隊員職責 34) 各級人員在撲救火災中的主要職責 35) 電梯班班長崗位職責 管理處運作制度 內部管理制度 — 1) 員工守則 2) 員工廉潔自律十條規(guī)定 3) 員工獎懲制度 4) 員工服務文明禮貌用語 綜合制度 — 1) 物業(yè)接管驗收移交工程資料清單 2) 機電設備驗收 3) 建筑、小型設施驗收單 4) 室外給排水驗收單 5) 綠化驗收單 6) 單元建筑接管驗收記錄 7) 單元室內電氣準許驗收記錄 8) 物業(yè)使用人登記制度 9) 與業(yè)主及物業(yè)使用人溝通辦法 10) 處理業(yè)主及物業(yè)使用人投訴指引 11) 管理工作征詢意見表 12) 關于全體員工處于警戒狀態(tài)的有關規(guī)定 財務制度 — 1) 財務工作制度 2) 公司《會計制度》 3) 有償服務收費制度 檔案管理制度 — 1) 檔案管理制度 2) 檔 案室保密制度 3) 檔案文件借閱制度 安全護衛(wèi) /交通管理制度 — 1) 治安管理規(guī)定 2) 交通管理規(guī)定 3) 護衛(wèi)（交管）員的儀容儀表 4) 護衛(wèi)（交管）員紀律 5) 監(jiān)控中心制度 6) 護衛(wèi)員培訓制度 7) 護衛(wèi)員軍訓制度 8) 護衛(wèi)員獎懲制度 9) 護衛(wèi)員交接班制度 10) 安全護衛(wèi)工作檢驗標準 11) 緊急集合方案 12) 護衛(wèi)員處理問題的原則和方法 13) 執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定，不聽勸阻的處理 14) 盜竊處理 15) 執(zhí)勤中遇到犯罪分子打劫的處理 16) 發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人醉酒滋事或精神病人闖入護衛(wèi)目標的處理 17) 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處臵 18) 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)業(yè)主及物業(yè)使用人斗毆的處理 19) 發(fā)生刑事、治安案件的處理 20) 對講機使 用管理規(guī)定 21) 電警棍使用管理規(guī)定 22) 護衛(wèi)值班記錄 23) 來訪登記表 24) 交通管理工作檢驗標準 25) 非機動車輛管理規(guī)定 環(huán)境衛(wèi)生 /園林綠化制度 — 1) 環(huán)境保護部工作制度 2) 清潔工作細則及質量標準 3) 公共通道、綠化帶、垃圾池清潔工作細則及質量標準 4) 園林綠化部工作制度 5) 園林綠化部管理制度 6) 園林綠化檢驗標準 設備維修管理制度 — 1) 業(yè)主及物業(yè)使用人房屋維修管理規(guī)定 2) 房屋維修回訪制度 3) 房屋維修標準 4) 建筑設施的保養(yǎng) 5) 電氣維修規(guī)定 6) 電氣維修規(guī)定 7) 市政公用設施管理規(guī)定 消防管理制度 — 1) 防火管理制度 2) 防火安全“三級”檢查制度 3) 消防控制中心管理制度 4) 關于制定滅火應急方案預案和進行演練的規(guī)定 5) 滅火應急規(guī)程 電梯管理制度 — 1) 電梯安全管理規(guī)定 2) 電梯安全檢測員制度 3) 電梯應急維修值班制度 社區(qū)文化制度 — （三） 其他管理文件 管理公司人員配備原則 管理公司人員素質要求 管理公司人員的培訓與考核辦法 第二節(jié) 房屋建筑與公用設施管理維護方案 一、房屋建筑管理維護方案 （一） 房屋建筑物業(yè)管理內容與要求 目的： 通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽 命。 原則： 日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。 職責： 一般情況 下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關規(guī)定負責執(zhí)行，填寫相應的清潔記錄；其它保養(yǎng)內容由工程部負責執(zhí)行，填寫公共設施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準，結合管理公司實際情況，制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。 （二） 房屋建筑本體共用部位的維修管理 標志明顯 （由清潔工進行日常清潔，維修班根據(jù)損壞情況進行保養(yǎng)）： 1) 在商業(yè)設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志，每層樓電梯廳設防火疏散示意圖（其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位臵），安全出口疏散指示燈； 2) 地下室設備房門貼設備房標志牌，各類 設備應有標識牌。 3) 物業(yè)的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄 (電子公告屏 )。 4) 警示牌，如：“設備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”、“火警無情 通道禁?！薄ⅰ坝须娢ｋU 閑人免進”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋? 人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。 5) 為便于管理，對所有的強弱電配電箱、 接線箱以及箱內的進出線加設標識。 6) 物業(yè)管理公司應設指示牌標識，并應在適當位臵設臵管理處導向牌。 7) 綠化物種應有標識牌，綠化地應標有“小草休息，請勿打擾”等警示牌。 8) 兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。 9) 施工場地應設有“施工危險，請繞行”的警示標志。 10) 自行車、摩托車庫按指定位臵做標識。 11) 各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。 12) 衛(wèi)生間打掃時，有黃色標志牌“路滑，小心滑倒” 各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強裝修管理，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一，維護環(huán)境整潔、美 觀，協(xié)調及住戶的正常生活秩序，使物業(yè)使用人有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境，凡業(yè)戶進行室內裝修，應當保證建筑工程質量和結構安全 ,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準，并需遵守對房屋裝修有關問題的規(guī)定。垃圾 /雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉站內。 原則上戶內裝修垃