【文章內容簡介】 ,服務項目呈現多元化、全方位態(tài)勢 ,總體歸納為“六項管理、三類服務” ,即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公 共管理” 。常規(guī)性公共服務 (合同服務 )委托性特約服務 (非合同零星服務 )和經營性多種服務 (全方位、多層次的綜合服務 )。 房屋及設施設備管理 房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理 范圍包括 :公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、本體共用排煙道。 房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面 : A、工作的主動性 管理責任人與物業(yè)處相結合 ,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃 ,執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能和完好 。工作的多樣性 B、工作的多樣性 根據房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務 ,季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式 ,并做到制度化、規(guī)范化。 C、工作的針對性 在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜 ,根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。 共用設施、設備的管理 范圍包括 :上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。 共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成 ,進行統(tǒng)一管理 ,對于不同的設施、設備進行不同 的維修管理 ,執(zhí)行相應的工作質量標準 ,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案 ,落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。 市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理 范圍包括 :道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、噴泉等。根據市政府共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同 ,指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別 ,制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通 ,水質達標、基本完好。 智能化設施設備 范圍包括 :樓宇可視對視系統(tǒng)、如戶寬帶數據網系統(tǒng)、室內智能 NDT 報警系統(tǒng) ,報警系統(tǒng)、周界紅外線對射報警系統(tǒng)、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)等。 根據智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況 ,建立起適合世紀城智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度 ,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理 ,并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務 ,充分利用現有資源 ,提升智能系統(tǒng)功能 ,通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。 A修訂 、完善智能系統(tǒng)管理制度 、明確智能系統(tǒng)設備責任類別劃分 : 一類設備 :監(jiān)控中心、室內智能系統(tǒng)主機設備 ,如 :系統(tǒng)管理電腦終端、前端調制解調器及附屬設備、閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)室內設備、保安巡更系統(tǒng)主機設備。 二類設備 :監(jiān)控中心室外的智能系統(tǒng)末端設備、設施 ,如 :遠紅外探測器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報警、保安電子巡更簽到器。 、建立設備管理責任制 ??監(jiān)控總值班室人員負責一類設備的運行操作、維護保養(yǎng)和故障處理。 ??維修部負責室外二類設備設施的定期巡檢、試驗和保養(yǎng)及住戶家中二類設備設施的故障維修。 ??物 業(yè)處負責指導培訓區(qū)內住戶正確使用室內智能設施 ,減少錯誤操作和誤報。 、建立健全的各類崗位責任制 ,明確相關工作程序、工作制度 ,如 : ??崗位職責 ??運行管理制度 (值班規(guī)定、交接班制度、設備操作規(guī)程、設備巡檢 ??設備維護、保養(yǎng)管理制度 (設備日常、定期維護保養(yǎng)規(guī)程、設備維護保養(yǎng)檢查制度、設備大修改造、管理程序 ) ??工作程序 (報警處理程序、突發(fā)事件處理程序、自然災害處理程序、事故處理程序 ) ??設備檔案管理制度。 A管理前期介入 ,重視人員培訓 在智能系統(tǒng)安裝、調試、驗收階段 ,選派高素質專業(yè)人 員提前介入參與配合相關工作 ,力爭盡早熟悉整個智能系統(tǒng) ,并對相關上崗人員進行崗前業(yè)務技能、技術培訓及持續(xù)的在職培訓。 、對監(jiān)控總值班室人員進行系統(tǒng)結構、系統(tǒng)工作原理、所轄設備的性能原理特點、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報警處理程序等方面的培訓。 、對監(jiān)控室人員、維修部人員、物業(yè)處相關人員進行住宅室內智能系統(tǒng)末端設施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓。 、對保安員進行住宅內智能末端設施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對射儀、停車場設備設施的使用操作方法 ,各類事件處理程序等方面的培訓。 對上述人員分階段考核 ,確保日后工作質量。 A智能系統(tǒng)設備的檔案管理 由物業(yè)處負責設備檔案的建立、技術資料的收集、整理、歸檔。 ??監(jiān)控室人員配合相關工作。 ??設備分類及編號。 ??建立設備臺帳和卡片。 ??建立設備技術資料檔案。 ??定期進行設備核查 (年度 )。 A智能系統(tǒng)的運行管理。 、監(jiān)控中心主機設備的運行 監(jiān)控總值班室值班人員負責保證系統(tǒng) 的正常運行、操作。 嚴格執(zhí)行相關作業(yè)指導書規(guī)定 (崗位職責、工作方式、運行操作規(guī)程 ) 對各設備進行操作和監(jiān)視、分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)。定期對各類信息、數據進行系統(tǒng)的分析 ,形成日、月報表 ,發(fā)現異常及時處理。 接到各類報警信號 (防盜報警、煤氣泄漏、緊急求助、監(jiān)視圖象有異常情況等 )立即指揮保安趕赴現場 ,及時處置各類事件并做好記錄。 每日定時查看巡更報表 ,發(fā)現問題 (如保安未按時巡更簽到或巡邏路線有誤等 )及時通知當班保安領班或主管 ,并記錄處理情況及 結果。 A系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理 智能系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng) 2 個方面。日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作 。定期維護保養(yǎng)包括性能狀態(tài)、檢查、系統(tǒng)試驗和計劃性修理的內容。 、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)實施計劃的制訂 監(jiān)控中心、維修部分別按責任劃分 ,根據相關設備維護保養(yǎng)規(guī)程和設備具體狀況 ,制訂所管轄設備年度、季度、月度維護保養(yǎng)實施計劃 ,并確定設備維護保養(yǎng)責任人。 設備維護保養(yǎng)計劃的實施 做到 :按期實施、認真記錄、發(fā)現問題、及時處理。 ??監(jiān)控總值班室值班人員按責 任劃分 ,負責智能系統(tǒng)一類設備的日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)工作。 ??維修部負責二類室外設備設施 (攝像機、紅外探測器、電子巡更器、停車場設備、設施等 )日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及傳輸線路的定期巡檢工作。 設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查 物業(yè)處經理助理、維修部主觀、監(jiān)控中心負責人根據《設備管理》程序和《設備維護保養(yǎng)、檢查制度》 ,分層次、分系統(tǒng)、分類別對所轄設備狀況 ,所轄人員維修保養(yǎng)工作質量、進行定期檢查和評議 ,發(fā)現問題查找不合格原因 ,采取糾正措施 ,并跟蹤改進情況 ,對其所轄人員設備維護保養(yǎng)工作質量的評議 作為考核依據 ,改進工作質量的目的。 A設備的維修管理 設備維修分為預防維修和故障維修兩種方法。預防維修是指在設備發(fā)生故障前預先對其劣化和缺陷部件進行維護和修理。故障維修是對設備發(fā)生故障后 ,對失效損壞的部分進行針對性修理。兩種維修方法的使用保證了設備的最佳狀態(tài)。 環(huán)境衛(wèi)生管理 在世紀城我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作 ,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。 衛(wèi)生管理 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清 運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全 ,實行標準化清掃保潔 ,垃圾日清 ,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生 ,區(qū)域管理的過程控制 ,確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。 制定作業(yè)指導書 清潔工管理規(guī)定。 清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。 小區(qū)日常清潔方法及施工程序。 小區(qū)清潔服務細則及清潔工作要求。 主管巡檢制度。 衛(wèi)生管理方法 清潔工必須著裝上崗 ,規(guī)范作業(yè)。根