房地產(chǎn)企業(yè)審計工作底稿編制案例分析(編輯修改稿)
2025-05-21 22:27 本頁面
【文章內容簡介】 見索引F4A）(2)向客戶取得全部預售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權利人、房號、面積、銷售單價、總房價、交房情況等相關內容編制入“預收賬款－預收購房款（福源雅居）查驗記錄（2）”底稿中，并將合同情況與賬面情況進行核對。（底稿見索引F4A11~F4A13）(3)取得房屋交接書與賬面情況進行核對。（底稿見索引F4A11~F4A13）提示：如果期房銷售，簽訂的預售合同中包含房屋交接書；如果現(xiàn)房銷售，簽訂的商品房銷售合同中不包含房屋交接書，房屋交接的相關手續(xù)另行辦理，故審計人員需另行收集。(4)取得上海市房產(chǎn)交易中心所提供的相關樓盤的房地產(chǎn)登記冊，將房產(chǎn)交易中心所示信息與賬面情況進行核對。（底稿見索引F4A11~F4A13）(5)從上海市房地產(chǎn)交易網(wǎng)下載相關樓盤的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進行核對。由于網(wǎng)上信息下載日期一般滯后于資產(chǎn)負債表日，所以可能存在差異，審計人員根據(jù)實際情況對差異原因進行分析。（底稿見索引F4A11~F4A13）提示：，查找相應樓盤，進入相關的銷售表，在該表上按不同狀態(tài)顯示可售、已付定金、已簽和已登記等情況?！ ⊥ㄟ^上述對合同、房屋交接書、房地產(chǎn)登記冊和網(wǎng)上信息等情況的查驗，審計人員據(jù)其對賬面情況進行分析，以確認預收購房款結轉收入的依據(jù)是否充分合理，并作出相應審計意見。情況一：審計人員在審計過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居2號901室、3號501室雖然房款已全部收到，但是查驗到該房屋尚未辦理交接手續(xù)，所以認為確認收入依據(jù)不足，作審計調整，沖回收入的結轉（底稿見索引F4A）；情況二：審計人員在審計過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居4號502室已辦理了房屋交接手續(xù)，但客戶以房款未全額收到（%）為由不結轉收入。審計人員認為確認收入的依據(jù)已足，作審計調整，將其結轉收入（底稿見索引F4A）。提示：如果在審計過程中發(fā)現(xiàn)某樓盤全部作為預收款而未結轉收入的，審計人員應關注預售房不結轉收入的依據(jù)是否充分，一般關注下列幾方面：(1) 企業(yè)是否尚未取得大產(chǎn)證；(2) 根據(jù)預售合同規(guī)定交房時間是否為資產(chǎn)負債表日的期后；(3) 企業(yè)是否尚未取得交付使用證；(4) 企業(yè)是否尚未取得實際建筑面積的測繪報告。執(zhí)行“選擇預收賬款的若干重大項目函證，根據(jù)回函情況編制函證結果匯總表”程序本次審計過程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款在審計過程中較少以函證方式為必要的審計程序，因為其大部分客戶為個人，故一般以合同的查驗、收款的原始憑證查驗等為主要替代程序。執(zhí)行“回函金額不符的，應查明原因并作出記錄或適當調整”程序本次審計過程中本程序不適用。執(zhí)行“未回函的，應再次函證或采用替代程序，確定其是否真實、正確”程序本次審計過程中本程序不適用。執(zhí)行“抽查明細賬發(fā)生額，檢查原始憑證與賬面記錄是否相符，檢查資金流入來源是否正常，檢查有無不屬于因轉讓、銷售和結轉開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務等業(yè)務的債務，如有，應作出記錄或作必要調整”程序(1)分析明細賬的發(fā)生內容，通過抽查原始憑證方式查驗借貸方的發(fā)生額是否正常。(底稿見索引＜F4B)(2)分析預收賬款的貸方發(fā)生額，發(fā)現(xiàn)增加方式均為現(xiàn)金流入，以抽查原始憑證的方式查驗現(xiàn)金流入的對象為正常。(底稿見索引＜F4B )提示1：如預收賬款的現(xiàn)金流入對象與購房（租房）單位不符，需向客戶詢問原因，并收集相關資料判斷情況是否正常，必要時向項目負責人進行咨詢并作相應的處理。提示2：如預收賬款的貸方發(fā)生額為轉賬方式，需結合對應科目進行查驗。(3)分析預收賬款的借方發(fā)生額，發(fā)現(xiàn)均為結轉“主營業(yè)務收入”和退房款，屬正常情況。執(zhí)行“對預收賬款借方余額應采用同應收賬款相同的程序審驗其真實性并決定是否進行重分類”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：在審計過程中需關注是否存在同一房產(chǎn)（或同一客戶）在同科目或不同科目借貸方掛賬的情況，如有，應作合并處理 執(zhí)行“檢查預收賬款長期掛賬的原因，并作出記錄，必要時予以調整”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款一般應不存在長期掛賬的情況，如有，審計人員應向公司有關人員查詢該款項的性質，并取得相關依據(jù)，特別需關注是否存在糾紛情況，同時查明該款項是否應該在本科目核算，并根據(jù)實際情況必要時作相應審計調整。執(zhí)行“對稅法規(guī)定應在收到預收賬款時計繳相關稅金的，應結合應交稅金項目，檢查其是否及時、足額計繳有關稅金”程序提示1：根據(jù)稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)當期預收的購房款交納營業(yè)稅及附加稅費，同時根據(jù)預收的購房款預交1%的土地增值稅。一般在審計過程中上述稅金是否及時、足額的計繳由查驗“應交稅金”的審計人員完成（即見“應交稅金”底稿），而查驗“預收賬款”的審計人員將當期的預收款數(shù)據(jù)提供即可。提示2：根據(jù)當期預收的購房款預交企業(yè)所得稅的情況按各稅務部門的具體規(guī)定進行。提示3：有的房地產(chǎn)企業(yè)還會代收代付業(yè)主的契稅，在審計過程中審計人員應把預收的房款和代收的契稅分開進行分析。執(zhí)行“請客戶協(xié)助，在預收賬款明細表上標出至審計日止已轉銷的預收賬款，對已轉銷的較大額預收賬款進行檢查，核對記賬憑證、房屋交接書、銷貨發(fā)票等，并注意這些憑證發(fā)生日期及轉銷日期的合理性”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：審計人員在審計過程中應取得資產(chǎn)負債表日至審計日之間的明細賬或記賬憑證，查驗期后預收賬款的轉銷情況，同時結合合同的規(guī)定、房屋交接書的交接日期等查驗是否存在跨期確認收入的情況。1執(zhí)行“對非記賬本位幣結算的預收賬款，檢查其采用的匯率及匯兌損益處理是否正確”程序經(jīng)查A公司無外匯業(yè)務，故在本次審計過程中本程序不適用。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款一般不存在非記賬本位幣結算的情況。1執(zhí)行“驗明預收賬款的披露是否恰當”程序提示：需查驗披露的內容是否符合準則、制度的規(guī)定，是否與審定情況相符。(三)開發(fā)成本：執(zhí)行“編制或獲取開發(fā)成本明細余額表，核對其加計數(shù)與總額余額是否相符”程序向客戶索取或根據(jù)明細賬余額自行編制“開發(fā)成本－福源雅居余額明細表”（底稿見索引A1215A），復核加計正確并與總額余額核對相符，標注相應的審計標識。提示：如未審數(shù)合計金額與總額余額不符，應查明原因并作更正，必要時向項目負責人進行咨詢并作相應的處理?！皩徲嬚{整”與“審定數(shù)”在該項目審定后錄入。執(zhí)行“復核開發(fā)成本明細表，加計數(shù)是否準確，與明細賬是否相符”程序執(zhí)行該程序，無異常。（
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