【正文】 收賬款”的情況需向客戶了解系為何種情況，結(jié)合查驗(yàn)合同、期后收款等進(jìn)行確認(rèn)。(底稿見索引＜A7B1)情況二：%，且查驗(yàn)期后未發(fā)現(xiàn)有收款情況，同時(shí)結(jié)合 “預(yù)收帳款－預(yù)收購房款（福源雅居）查驗(yàn)記錄（2）”的查驗(yàn)（底稿見索引F4A13），發(fā)現(xiàn)該房尚未辦理房屋交接手續(xù)等，故認(rèn)為該房銷售確認(rèn)收入依據(jù)不足，作審計(jì)調(diào)整分錄。(底稿見索引＜A7A、A7B)提示1：如應(yīng)收賬款的現(xiàn)金流入對象與欠款單位不符，需向客戶詢問原因，并收集相關(guān)資料判斷情況是否正常，必要時(shí)向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行咨詢并作相應(yīng)的處理。（2）抽查應(yīng)收賬款明細(xì)余額形成的相關(guān)憑證。執(zhí)行“對預(yù)審時(shí)發(fā)出函詢并回函確認(rèn)的，仍應(yīng)實(shí)施抽查程序追查到報(bào)表日”程序本次對A公司的預(yù)審時(shí)未發(fā)函證，故在本次審計(jì)過程中本程序不適用。一般差異產(chǎn)生原因有以下情況：A、企業(yè)已開票確認(rèn)收入，債務(wù)人尚未收到發(fā)票未入賬。提示2：對于應(yīng)收款項(xiàng)性質(zhì)較為特殊的情況（如應(yīng)收土地轉(zhuǎn)讓款等），審計(jì)人員應(yīng)結(jié)合相關(guān)預(yù)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、主營業(yè)務(wù)收入等科目的情況發(fā)特殊函證進(jìn)行確認(rèn)，最好由審計(jì)人員進(jìn)行親函。(3)存在多筆應(yīng)收款項(xiàng)、且各筆應(yīng)收款項(xiàng)賬齡不同的情況下，收到債務(wù)單位當(dāng)期償還的部分債務(wù)，應(yīng)當(dāng)逐筆認(rèn)定收到的是哪一筆應(yīng)收款項(xiàng)；如果確實(shí)無法認(rèn)定的，按照先發(fā)生先收回的原則確定，剩余應(yīng)收款項(xiàng)的賬齡按上述(2)確定。執(zhí)行“對應(yīng)收賬款余額作分析性復(fù)核，若有重大波動應(yīng)查明原因并作出記錄”程序由于房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售一般為個(gè)案，對應(yīng)收賬款余額作分析性復(fù)核的意義不大，所以本程序不適用。三、審計(jì)工作底稿編制介紹及相關(guān)提示(一)應(yīng)收賬款：執(zhí)行“獲取或編制應(yīng)收賬款明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)及明細(xì)賬合計(jì)數(shù)核對是否相符”程序向客戶索取或根據(jù)明細(xì)賬余額自行編制“應(yīng)收賬款余額表”，復(fù)核加計(jì)正確并與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)核對相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識。(二)預(yù)收賬款：確定預(yù)收賬款的發(fā)生及償還記錄是否完整；確定預(yù)收賬款的余額是否正確；確定預(yù)收賬款的披露是否充分。具體數(shù)據(jù)見“開發(fā)成本福源雅居余額明細(xì)表”（底稿見索引A1215A）。具體數(shù)據(jù)見“應(yīng)收賬款余額表”（底稿見索引A71）。A公司預(yù)收賬款期初余額為102,，本期借方發(fā)生額合計(jì)為196,986,，本期貸方發(fā)生額合計(jì)為277,830,，期末余額為80,947,。A公司本期主營業(yè)務(wù)收入發(fā)生額為197,511,，其中：經(jīng)營性租賃收入22,975,；商品房銷售收入174,536,（底稿見索引I11）。(三)開發(fā)成本：確定開發(fā)成本的增減變動的記錄是否完整；確定開發(fā)成本的計(jì)算是否恰當(dāng)；確定開發(fā)成本余額是否正確；確定開發(fā)成本的披露是否恰當(dāng)。（底稿見索引A71）提示1：對于關(guān)聯(lián)方、持股5％以上股東的欠款需單獨(dú)在明細(xì)表中標(biāo)出，即在債務(wù)人名稱旁標(biāo)注“A”，并在相應(yīng)欄內(nèi)錄入金額。執(zhí)行“查驗(yàn)應(yīng)收賬款賬齡分析是否正確”程序根據(jù)明細(xì)賬實(shí)際發(fā)生情況，按財(cái)政部《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計(jì)制度和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（一）》的規(guī)定將應(yīng)收賬款賬齡分析填列入“應(yīng)收賬款余額表”。執(zhí)行“選取賬齡長、金額大的債權(quán)，檢查有關(guān)合同、原始憑證等，并進(jìn)行函證（包括重分類轉(zhuǎn)入項(xiàng)目），對大額頻繁往來客戶發(fā)詢證函時(shí)請公司提供對賬的流水記錄”程序(1)選取賬齡長、金額大的余額進(jìn)行函證，詢證函相關(guān)要素的填寫必須完整。(2)編制“應(yīng)收賬款函詢結(jié)果匯總比較情況表”，對于發(fā)函的金額占總金額的比例作記錄。B、債務(wù)人已付款，企業(yè)尚未收到或已收到（如承兌匯票等票據(jù)）未入賬。執(zhí)行“未回函的，可再次復(fù)詢，如不復(fù)詢可采用替代審計(jì)程序進(jìn)行檢查，但必須形成規(guī)范的審核記錄，并說明確認(rèn)與否的結(jié)論及依據(jù)”程序?qū)τ谖椿睾?，審?jì)人員采取了查驗(yàn)期后收款作為替代審計(jì)程序進(jìn)行檢查。（3）核對銷售合同、收款記錄等原始資料，核實(shí)交易事項(xiàng)的真實(shí)性。提示2：如應(yīng)收賬款的貸方發(fā)生額為轉(zhuǎn)賬方式，需結(jié)合對應(yīng)科目（一般為“應(yīng)收票據(jù)”、“其他應(yīng)收款”等）進(jìn)行查驗(yàn)。（底稿見索引A7B1）提示：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的實(shí)際操作情況，銷售商品房一般在房款全部收到后再辦理房屋交接書、小產(chǎn)證等（上述是確認(rèn)商品房銷售收入的主要依據(jù)）。執(zhí)行“檢查壞賬損失的會計(jì)處理是否經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)”程序(1)審計(jì)人員對于賬齡時(shí)間較長或長期未變動的款項(xiàng)，向客戶詢問該款項(xiàng)未收回的原因、是否可以正常收回，同時(shí)向客戶取得催款記錄或企業(yè)律師函或訴訟資料等，據(jù)此考慮其對于企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響，并判斷壞賬準(zhǔn)備是否已計(jì)提充分。情況二：審計(jì)人員在查驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)海上海10號1205室的應(yīng)收房款賬齡已達(dá)3年以上，客戶已全額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。執(zhí)行“涉及債務(wù)重組、資產(chǎn)置換的事項(xiàng)，審查有關(guān)協(xié)議等法律文件及手續(xù)是否齊備，賬務(wù)處理是否正確，并判斷交易的合法性和真實(shí)性”程序經(jīng)查A公司本期無此情況，故在本次審計(jì)過程中本程序不適用。1執(zhí)行“分析明細(xì)賬余額，對于出現(xiàn)貸方余額的項(xiàng)目，應(yīng)查明原因，必要時(shí)根據(jù)不同性質(zhì)作調(diào)整”程序(1)分析出現(xiàn)貸方余額的原因，作相應(yīng)調(diào)整。（底稿見索引A7B2）情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居2號3202汪金燕余額為－100,。1執(zhí)行“請客戶協(xié)助，在應(yīng)收賬款明細(xì)表上標(biāo)明截至審計(jì)日已收回或轉(zhuǎn)銷的項(xiàng)目并檢查有關(guān)憑證”程序取得資產(chǎn)負(fù)債表日至審計(jì)日之間的明細(xì)賬或記賬憑證，查驗(yàn)期后應(yīng)收賬款的收回或轉(zhuǎn)銷情況。（底稿見索引F41）(2)根據(jù)三級明細(xì)賬余額編制“預(yù)收賬款－預(yù)收購房款（福源雅居）查驗(yàn)記錄（2）”，復(fù)核加計(jì)正確并與二級明細(xì)賬數(shù)核對相符，標(biāo)注相應(yīng)的審計(jì)標(biāo)識。(4)根據(jù)實(shí)際收款情況進(jìn)行賬齡分析。（底稿見索引F4A）(2)向客戶取得全部預(yù)售合同（商品房銷售合同）和定金合同，將合同情況如房產(chǎn)權(quán)利人、房號、面積、銷售單價(jià)、總房價(jià)、交房情況等相關(guān)內(nèi)容編制入“預(yù)收賬款－預(yù)收購房款（福源雅居）查驗(yàn)記錄（2）”底稿中，并將合同情況與賬面情況進(jìn)行核對。（底稿見索引F4A11~F4A13）(5)從上海市房地產(chǎn)交易網(wǎng)下載相關(guān)樓盤的網(wǎng)上信息，將網(wǎng)上所示信息與賬面情況進(jìn)行核對。情況一：審計(jì)人員在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居2號901室、3號501室雖然房款已全部收到，但是查驗(yàn)到該房屋尚未辦理交接手續(xù)，所以認(rèn)為確認(rèn)收入依據(jù)不足，作審計(jì)調(diào)整，沖回收入的結(jié)轉(zhuǎn)（底稿見索引F4A）；情況二：審計(jì)人員在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)福源雅居4號502室已辦理了房屋交接手續(xù)，但客戶以房款未全額收到（%）為由不結(jié)轉(zhuǎn)收入。提示：房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款在審計(jì)過程中較少以函證方式為必要的審計(jì)程序，因?yàn)槠浯蟛糠挚蛻魹閭€(gè)人，故一般以合同的查驗(yàn)、收款的原始憑證查驗(yàn)等為主要替代程序。(底稿見索引