淺談物權(quán)法之不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度(編輯修改稿)
2025-05-16 04:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 權(quán)利為正確的權(quán)利。此即為不動(dòng)產(chǎn)登記的法律推定，這種做法使得土地登記更可信賴。本條正是為那些出于對土地登記的信賴而決定自己行為的人提供了保護(hù)?！ ?3)善意取得效力。也稱其為“從無權(quán)利人處取得”制度。物權(quán)法確定了從無權(quán)利人處善意取得的可能性和有效性，但此種取得必須依據(jù)一個(gè)外部的標(biāo)記，這個(gè)標(biāo)記在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中是占有，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中就是土地登記簿之登記狀態(tài)。如果這種外部標(biāo)記所反映的與真實(shí)的法律關(guān)系不一致時(shí)，則事態(tài)的發(fā)展就不應(yīng)不利于那些信賴占有以及不動(dòng)產(chǎn)登記狀態(tài)的人。不動(dòng)產(chǎn)登記是以國家信譽(yù)作擔(dān)保，第三人因信賴登記而能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得。物權(quán)法以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)確立了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力及登記權(quán)利的正確性推定的法律規(guī)則，使得第三人能通過法律行為從無權(quán)利人處善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)?！ ?二)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力 所謂公信力，即法律對第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容而取得的該項(xiàng)權(quán)利予以強(qiáng)制保護(hù)，使其免受任何人追奪的強(qiáng)制力。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度是借助登記的公信力原則來實(shí)現(xiàn)維護(hù)交易安全的目的的。已登記的才能產(chǎn)生公信力，才會發(fā)生善意取得的問題，而對未進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)，不存在登記公信力原則問題?！ ∥餀?quán)法第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記” ，第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！钡谑邨l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致。記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！币罁?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定及建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條和第四條的規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)登記公信公示是法定制度。而且，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條又規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。”登記管理機(jī)關(guān)的登記是當(dāng)事人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的惟一合法憑證，不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性和可靠性是由國家信用作為保障的，即便房屋所有權(quán)的實(shí)際狀態(tài)與登記情況有所不同，也以登記的情況為準(zhǔn)，當(dāng)事人在對房屋進(jìn)行所有權(quán)處置時(shí)只能依據(jù)房地產(chǎn)登記管理部門的登記來判斷房屋的權(quán)屬，行政機(jī)關(guān)作出登記的注銷、變更等等行為就會影響到信賴不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人的利益。以上條款確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方法是以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記為要件，從而確定其公信力。這種公信力的載體是不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿所具有的公信力，在依法律行為方式進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)中，第三人登記簿的內(nèi)容，其信賴受法律保護(hù)，能夠正確的取得物權(quán)。在登記和真實(shí)的法律關(guān)系不一致的情形下，“權(quán)利表象取代權(quán)利本身”。正是因?yàn)榈怯涍@種權(quán)利外觀足以代表權(quán)利本身，善意取得制度才得以確立
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