試論物權登記制度(編輯修改稿)
2025-05-16 00:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 動產(chǎn)登記能夠建立正常的抵押順位時，依法僵硬地限制多重抵押的價值并否定上述后順位的抵押權的作法無論是在理論上還是在實踐上都是不妥當?shù)摹６⑽餀嗟怯浿贫鹊谋锥耍ㄒ唬┲袊餀嗟怯浿F(xiàn)狀我國目前的物權登記機關是“多頭執(zhí)政”，行政機關各自執(zhí)法，各有各的管轄范圍，更加之行政機關實行層層領導的機制，人為的因素很多，物權登記很不嚴肅，很不規(guī)范,登記成立的時間難以準確界定，登記沖突時有發(fā)生，且依據(jù)的法律、法規(guī)或部門規(guī)定也是不同的，由此造成的弊端甚多。在現(xiàn)實生活中，物權的登記機關是分別行使不同權力的各行政機關，登記機關各自為政，各執(zhí)各的法，權力劃分不清，相互掣肘，互相扯皮，或受利益驅(qū)動亂設登記機構，人為地將登記程序復雜化，故意增加登記難度借以收取名目繁多的登記費用等等。目前我國現(xiàn)有的登記制度很不完善，由于缺乏登記的基本的法律規(guī)定，缺乏對登記的程序，登記機關及其職權，登記申請人、登記請求權、登記的事項、登記的類型、登記的效力、登記機關的責任等作出詳盡的規(guī)定，登記機關所從事的登記活動在很大程度上處于無法可依的混亂狀態(tài)。由于登記的目的和職責不明確，登記制度不統(tǒng)一，登記信息不能完全公開，登記錯誤時常發(fā)生，各項登記之間經(jīng)常發(fā)生沖突和矛盾，物權的登記所有人和實際所有人往往不相符形式和實質(zhì)相脫離，檔案記錄與實際擁有不相吻合名不符實，如此等等問題頗多，且非常突出。法律應當服務于經(jīng)濟基礎，適應于客觀實際需要，物權登記應當是手段而不是目的，應當服務于經(jīng)濟流轉(zhuǎn)和公平交易的需要。鼓勵交易是我國《合同法》的一項重要原則，登記制度現(xiàn)存的問題極不利于交易安全和交易活躍與繁榮。物權登記制度現(xiàn)存的弊端如不可服，必將制約和反作用于市場經(jīng)濟。同時，意思自治是民法的一項根本原則，當事人意思自治是民事活動應當遵循的基本規(guī)則，物權登記作為物權轉(zhuǎn)移的標志是對當事人意思表示自由的一種干預，這種干預應以必要為限度，而不應當本末倒置。（二）物權登記現(xiàn)存的弊端 現(xiàn)行物權登記存在的問題很多，極不利于物權公示效力之發(fā)揮，在一定程度上對物權法定構成不利之影響，弊端如下：1. 登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一我國不動產(chǎn)物權登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等等，政出多門。《物權法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力?！北砻魑覈捎玫怯浬е髁x，但具體登記工作如何進行并未作出規(guī)定，只是規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。而目前，《物權法》已經(jīng)生效實施，物權登記仍未啟動，物權登記不得不沿用原有的規(guī)定，登記法律依據(jù)不統(tǒng)一的局面仍然存在。2. 登記機關不統(tǒng)一動產(chǎn)物權的登記呈現(xiàn)的狀況是各自為政，車輛歸各級公安機關的車輛管理所登記管理，但因公安機關警力有限有些地方公安機關就授權讓車輛擁有單位代為登記，這樣實際中造成的混亂屢見不鮮。船泊和航空器登記也同樣存在問題，其它動產(chǎn)物權登記同樣存在類似的問題。不動產(chǎn)方面，根據(jù)不動產(chǎn)物權類型的不同，我國的不動產(chǎn)物權登記分為土地物權登記、房屋物權登記、礦產(chǎn)物權登記、水權登記、漁權登記和林權登記，相應地，我國不動產(chǎn)物權登記的機關也有六家之多，分別是國土管理機關、房產(chǎn)管理機關、礦產(chǎn)管理機關、水行政管理機關、漁政管理機關以及林業(yè)管理機關。登記機關不統(tǒng)一損害了登記制度的基礎權威。3. 登記效力未區(qū)分物權變動的原因我國現(xiàn)行法律不區(qū)別不動產(chǎn)物權變動的原因，一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權變動的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的，其房屋產(chǎn)權的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項權利的設定，均為無效。這一規(guī)定，是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權，而不是繼承人于房管部門進行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權。又如，1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》第10條規(guī)定：“新建房屋，應于竣工后三個月內(nèi)申請辦理所有權登記”。如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權，那么在
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