【文章內(nèi)容簡介】 訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。 （3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。 （4）培訓(xùn)計劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱（略）第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件一、辦公及員工住宿用房計劃 辦公用房住宿用房 由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)安排物業(yè)安全管理員工，工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) 全面負責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO 14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。 制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 負責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4 合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。 負責(zé)所管轄物業(yè)的裝備審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。 協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項工作。 認真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé) 協(xié)調(diào)管理處主任完成本管理處的各項工作。 認真完成所分管的各項工作。 當(dāng)管理處主任不在時，代理經(jīng)理進行工作。 有權(quán)向管理處主任提出對下屬人員進行獎懲的建議。 遵照勞動部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事物工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。負責(zé)組織策劃、實施社區(qū)各項文化活動。 有權(quán)處理處理對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。 有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。 有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項工作。三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé) 以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項工作。 檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。 熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好記錄。 定期對本部門員工進行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。 協(xié)調(diào)本部門與個部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。 負責(zé)清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理儲存和使用保管。 負責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。 上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時任務(wù)。四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé) 向部門經(jīng)理負責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。 負責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。 加強與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作運作和人際關(guān)系。 加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實施標(biāo)準化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。 嚴守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。 從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。五、物業(yè)管理員工崗位職責(zé) 在物業(yè)管理部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。 負責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務(wù)工作。 全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。 協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。 參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計劃。 負責(zé)發(fā)現(xiàn)運作中不合格的服務(wù)項目，進行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。 收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司管理工作的發(fā)鎮(zhèn)出謀劃策。 完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) 負責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反映敏捷，處事穩(wěn)健。 負責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。 按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預(yù)約的來訪要及時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對突發(fā)來訪者，要報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，在約時間接待。 負責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪工作。 負責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項服務(wù)工作。 完成辦公室臨時交辦的工作。七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé) 負責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。 負責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。 負責(zé)物業(yè)各區(qū)域的垃圾收集工作。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) 在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)機電安裝維修工程的全面管理工作。 負責(zé)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實。 履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達的各項管理指標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。 貫徹執(zhí)行公司制定的《機電設(shè)備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。 執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發(fā)生安全事故。 對設(shè)施、設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少與一次夜間查崗。 負責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。 負責(zé)組織對公司接管的機電設(shè)施、設(shè)備的驗收及其配套設(shè)施的完善工作。 負責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。負責(zé)業(yè)戶對機電工作的投訴處理，負責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施、跟蹤、檢查。1定期向經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。九、工程技術(shù)員崗位職責(zé) 負責(zé)對大廈機電設(shè)備的運行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報。 值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、智能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門不關(guān)人員進入機房。 定時巡視設(shè)施、設(shè)備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。 配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時處理。 保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。 負責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。 遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。 加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。 協(xié)助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費。完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。十、強電技工崗位職責(zé) 協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。 制定供電系統(tǒng)的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設(shè)備24h正常運行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應(yīng)能隨時啟動柴油發(fā)電機，在5min內(nèi)將發(fā)電機電源送至用電設(shè)備。 負責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計劃。 根據(jù)系統(tǒng)運行情況進行必要的技術(shù)改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。 負責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。 完成上級交辦的其他工作。十一、弱電技工崗位智力 協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達的各項指示。 負責(zé)消防自動報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運行，維護管理工作。 根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。 完成上級交辦的其他工作。十二、暖通技工崗位職責(zé)協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行管理處主任下達的各項指標(biāo)。負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)的運行、維修管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備完好，無超標(biāo)噪音和嚴重滴漏現(xiàn)象，各類管道、閥門無嚴重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢。負責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)及制定設(shè)備的大、中、小修計劃。根據(jù)運行實際情況，提出設(shè)備運行節(jié)能措施，并保證實施，使系統(tǒng)能在最佳狀態(tài)運行。完成上級交辦的工作任務(wù)。十三、維修工崗位職責(zé) 執(zhí)行管理處制定的《機電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)