【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、目的是為了保障物業(yè)管理秩序，維護(hù)業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)全面發(fā)展。 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作，并參與成立業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、與社區(qū)居委會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的社會治安的相關(guān)工作。 住宅小區(qū)業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)聽取社區(qū)居委會的建議；積極配合社區(qū)居委會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)問3新建住宅是否必須進(jìn)行招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：是的。按照規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 問3業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)？ 答：不需要。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的，可不再進(jìn)行招標(biāo)，直接授權(quán)業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 問業(yè)主大會決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當(dāng)有持有多少投票權(quán)的業(yè)主同意？ 答：業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 問4業(yè)主大會更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會和街道辦事處？ 答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項，業(yè)主大會作出更換物業(yè)管理企業(yè)的決議后，應(yīng)當(dāng)及時告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會。 問4業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項形成決議？ 答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項： （1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)； （2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式； （3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標(biāo)人； （4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。問4業(yè)主委員會招標(biāo)前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾椖克趨^(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時，應(yīng)提交以下資料： （1）業(yè)主大會決議； （2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書； （3）招標(biāo)文件； （4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。 問4業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，如何保證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 答：應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)： （1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； （2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽； （3）評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示； （4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。問4業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？ 答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。 問4業(yè)主委員會招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時完成？ 答：業(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。 問4業(yè)主委員會通過招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)如何組織新老企業(yè)的交接？ 答：業(yè)主大會依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在解除與原物業(yè)管理企業(yè)的(前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。交接活動由業(yè)主委員會組織，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時，應(yīng)當(dāng)制作交接證明并由雙方企業(yè)和業(yè)主委員會加蓋印章。交接完畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。問4如何與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？ 答：按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。北京市國土資源和房屋管理局2004年5月頒布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。五、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用 問4物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？ 答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實行。物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動；一般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。 問50、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。 特約性服務(wù)指受個別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報紙等。問5：《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定電梯服務(wù)應(yīng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？ 答：：《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定電梯養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為： （1）主梯6：0024：00不間斷運(yùn)行，0：006：00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號，凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客； （2）凡有高峰梯的，在高峰期6點8點、17點19點與主梯同時運(yùn)行； （3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案； （4）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。 （5）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應(yīng)迅速組織救助。問5《北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)應(yīng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)？ 答：北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外；服務(wù)內(nèi)容為： （1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； （2）設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進(jìn)行管理； （3）每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物； （4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃； （5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑； （6）在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。 （7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。 問5物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對業(yè)主人身和財產(chǎn)負(fù)責(zé)？ 答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財產(chǎn)的看管，包括： （1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標(biāo)志和防范措施； （2）維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢； （3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等； （4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄； （5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進(jìn)行處理。 物業(yè)管理企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)