【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 外判），因?yàn)榇朔绞奖沆豆芾砉ぷ鞯拈_(kāi)展及加強(qiáng)對(duì)工作人員的管理。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，倘若一個(gè)項(xiàng)目分四期，怎樣區(qū)分其物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域的劃分，除了可從建築物外觀上區(qū)分外，還可在不同的區(qū)域設(shè)立標(biāo)識(shí)牌，種植不同的綠化品種作為區(qū)分區(qū)域的方式，也可對(duì)不同區(qū)域?qū)嵭蟹忾]式管理，在不同期的管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立管理處，安排工作人員專(zhuān)職負(fù)責(zé)該區(qū)域的物業(yè)管理工作。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理?！?一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)作出選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。發(fā)展商能否送樓頂予業(yè)主“天臺(tái)花園”發(fā)展商不能送樓頂予業(yè)主天臺(tái)花園。樓宇天臺(tái)不應(yīng)屬於某個(gè)或某部分業(yè)主所有，而應(yīng)該屬於整棟樓宇全體所有權(quán)人或使用人共同所有和使用。商品房的開(kāi)發(fā)商若將其贈(zèng)送給個(gè)別購(gòu)房者，構(gòu)成了對(duì)其他購(gòu)房者天臺(tái)使用權(quán)的侵害，其贈(zèng)送行為應(yīng)屬無(wú)效。 社區(qū)活動(dòng)之指標(biāo)社區(qū)活動(dòng)指標(biāo)包括：社區(qū)活動(dòng)項(xiàng)目，社區(qū)活動(dòng)範(fàn)圍，參與人數(shù)，活動(dòng)的影響社區(qū)活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源物業(yè)管理公司可從以下方式為社區(qū)活動(dòng)籌集資金：1. 從管理經(jīng)費(fèi)中按一定的比例提取資金，用於社區(qū)活動(dòng)；2. 尋求企事業(yè)單位和個(gè)人的贊助：3. 由社區(qū)文化活動(dòng)的直接受益者出資，如組織旅遊，資金的主要來(lái)源是向參與者籌集；4. 從一些經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收入中提取費(fèi)用。深圳市會(huì)所經(jīng)營(yíng)：自營(yíng)還是外包 深圳市會(huì)所經(jīng)營(yíng)以外包方式較多，此方式可減少人員和物資的投入，降低經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，並能給物業(yè)公司帶來(lái)較穩(wěn)定的收入。而且會(huì)所外包給專(zhuān)業(yè)的，有經(jīng)驗(yàn)的公司經(jīng)營(yíng)，將會(huì)帶來(lái)更為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。管理公司如何處理車(chē)場(chǎng)車(chē)位數(shù)量不足 　 管理公司處理車(chē)場(chǎng)車(chē)位數(shù)量不足，可以考慮如下方法：1) 運(yùn)用現(xiàn)有車(chē)位，合理分配。 現(xiàn)有的室內(nèi)停車(chē)位是有限的，但如果樓層高度適度的話，空間是可以開(kāi)發(fā)利用的。比如每個(gè)車(chē)位可以改造成上下雙層車(chē)位，利用升降裝置把車(chē)輛升起。上層車(chē)位可以是固定車(chē)主的車(chē)位，下層也可定為臨時(shí)車(chē)位。工程設(shè)計(jì)可採(cǎi)取中心通道停車(chē)、升起後向兩側(cè)停放車(chē)輛的方法，設(shè)備可統(tǒng)一也可獨(dú)立城一個(gè)橫跨整體，合理地運(yùn)用好空間。建立體停車(chē)場(chǎng)，如資金不足，可以採(cǎi)取合作經(jīng)營(yíng)的方式。 2) 車(chē)位的合理分佈、設(shè)計(jì)及劃線都直接影響到車(chē)位數(shù)量。技術(shù)高、經(jīng)驗(yàn)多，劃線的設(shè)備專(zhuān)用，各種車(chē)輛分區(qū)劃線，車(chē)位的大小合理，交通標(biāo)識(shí)設(shè)置得當(dāng)，所以利於疏導(dǎo)，所劃出的線規(guī)範(fàn)合理，增加了可用車(chē)位的數(shù)量。有條件的可以請(qǐng)示交通管理部門(mén)在車(chē)道上劃停車(chē)線解決。 　　 3) 停車(chē)場(chǎng)向地下發(fā)展。 開(kāi)發(fā)利用室外停車(chē)場(chǎng)地下空間，向地下發(fā)展開(kāi)拓使用車(chē)位。多層立體地下停車(chē)庫(kù)可採(cǎi)用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)築造立體停車(chē)庫(kù)，升降電梯運(yùn)送車(chē)輛，實(shí)行封閉式管理，並由專(zhuān)業(yè)工作人員負(fù)責(zé)通道車(chē)輛，不但能解決停車(chē)難的問(wèn)題，又可解決車(chē)輛被盜的問(wèn)題。 　　 4) 加強(qiáng)車(chē)場(chǎng)（車(chē)庫(kù)）的管理。 5) 室外停車(chē)場(chǎng)的空間利用。 不過(guò)，解決停車(chē)難的問(wèn)題，靠業(yè)主和物業(yè)管理公司只是屬於“治標(biāo)”，在寸土寸金的土地開(kāi)發(fā)利用中，工程前期就應(yīng)充分考慮到停車(chē)庫(kù)的問(wèn)題。只有把問(wèn)題解決在建築工程的初期，才能有效解決停車(chē)難的問(wèn)題。 停車(chē)場(chǎng)服務(wù)內(nèi)容 停車(chē)場(chǎng)是指供機(jī)動(dòng)車(chē)停放的各種室內(nèi)或者室外場(chǎng)所，其服務(wù)內(nèi)容包括：1. 禁止亂停放車(chē)輛，在道路兩旁及出入口等重點(diǎn)位置設(shè)立禁放標(biāo)誌牌；，鋪設(shè)減速板，確保行人安全；，對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)出入進(jìn)行登記，設(shè)專(zhuān)人指揮車(chē)輛進(jìn)出物業(yè)區(qū)域並在規(guī)定區(qū)域整齊停放；，檢查有無(wú)消防安全隱患，保證車(chē)輛安全；，每天清掃車(chē)場(chǎng)，並定期清洗車(chē)場(chǎng)。1深圳市停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛之保管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)場(chǎng)類(lèi)型收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)類(lèi)一類(lèi)（含多層住宅區(qū)、高層商住樓、住宅樓）二類(lèi)（含工業(yè)小區(qū)、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、賓館、酒家、碼頭等）多層住宅區(qū)高層商住樓（住宅樓）臨時(shí)保管月保管臨時(shí)保管月保管臨時(shí)保管月保管露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)小型汽車(chē)含2噸以下人貨車(chē)、19座以下旅行車(chē)各類(lèi)小型客車(chē)、小轎車(chē)5元/次首兩小時(shí)5元第3小時(shí)起3元/小時(shí)1202005元/次首兩小時(shí)5元第3小時(shí)起3元/小時(shí)2504005元/次首兩小時(shí)5元第3小時(shí)起3元/小時(shí)300500中型汽車(chē)含25噸貨車(chē)2040座旅行車(chē)、客車(chē)10元/次　250　10元/次　500　10元/次　600　大型汽車(chē)含5噸以上貨車(chē)、拖車(chē)、平板車(chē)、集裝箱車(chē)15元/次　360　15元/次　750　15元/次　900　說(shuō)明：本表所稱(chēng)的各類(lèi)汽車(chē)含柴油車(chē)和改用的液化氣為燃料的車(chē)輛。臨時(shí)保管每次收費(fèi)以當(dāng)天為計(jì)費(fèi)單位，計(jì)時(shí)（室內(nèi)）收費(fèi)每天最高不得超過(guò)：一類(lèi)停車(chē)場(chǎng)為20元；二類(lèi)停車(chē)場(chǎng)為30元。月保管的車(chē)輛，在本場(chǎng)臨時(shí)進(jìn)出不得另行收費(fèi)。室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)是指永久性的混磚結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)建築；用鐵皮等搭建的室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)不得超過(guò)露天停車(chē)場(chǎng)的50%；車(chē)輛臨時(shí)進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)免收費(fèi)，免收費(fèi)時(shí)間：一類(lèi)停車(chē)場(chǎng)半小時(shí)內(nèi)；二類(lèi)停車(chē)場(chǎng)10分鐘內(nèi)；摩托車(chē)保管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不分停車(chē)場(chǎng)類(lèi)型統(tǒng)一按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：臨時(shí)停車(chē)每次露天1元室內(nèi)2元；月卡露天30元，室內(nèi)60元。1物業(yè)單元與車(chē)位之配置比例現(xiàn)時(shí)深圳市有關(guān)物業(yè)單元與車(chē)位之配置比例法規(guī)還不夠完善。車(chē)位之配置可參考深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)公佈之深圳市鹽田0302號(hào)片區(qū)[小梅沙地區(qū)]法定圖則之機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位配置標(biāo)準(zhǔn)表。 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位配置標(biāo)準(zhǔn)表序號(hào)類(lèi)別單位配建標(biāo)準(zhǔn)1高中檔旅館（賓館、招待所）車(chē)位/100m178。建築面積2普通旅館（招待所）車(chē)位/100m178。建築面積3飯店、酒家車(chē)位/100m178。建築面積4商業(yè)區(qū)車(chē)位/100m178。建築面積5普通辦公樓車(chē)位/100m178。建築面積6旅遊區(qū)、度假村車(chē)位/1公頃建築面積7特種公園車(chē)位/1公頃建築面積10158文化娛樂(lè)車(chē)位/100m178。建築面積9住宅車(chē)位/100m178。建築面積10幼稚園車(chē)位/100m178。建築面積 1業(yè)主委員會(huì)成立之時(shí)間 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“住宅區(qū)已入住率達(dá)到百分之五十以上時(shí)或自第一個(gè)業(yè)主入夥之日起滿兩年的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委託的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門(mén)，區(qū)住宅管理部門(mén)應(yīng)在接到告知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”1召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的時(shí)間要求 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，並每年至少召開(kāi)一次。” 具體實(shí)施辦法由省、自治區(qū)、直轄市自行制定而不同。1是否必須成立業(yè)主委員會(huì) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”故並非一定要成立業(yè)主委員會(huì)。1業(yè)主委員會(huì)委員之條件及人數(shù) 成為業(yè)主委員會(huì)委員的前提條件是：必須是小區(qū)的業(yè)主，使用人不能成為業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力，且具有完全民事行為能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由515名委員單數(shù)組成。設(shè)主任1名，副主任1名，由業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生。1業(yè)主委員會(huì)之職責(zé)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)： ，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；　 ；　 、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；　 ；　 。1業(yè)主大會(huì)組成之職責(zé) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》中業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：1. 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2. 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；3. 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4. 決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，並監(jiān)督實(shí)施；5. 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6. 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。1業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)之經(jīng)費(fèi)來(lái)源及印章的使用 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定，可以由業(yè)主支付，也可以在物業(yè)管理服務(wù)用房的收益、其他收益或物業(yè)維修基金的利息中支付。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度，業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)專(zhuān)用章和業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)確定的專(zhuān)人保管，並按印章管理制度使用。