境外物業(yè)管理綜合介紹(編輯修改稿)
2025-05-15 12:01 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1962年，日本政府制定了《建筑物區(qū)分所有法》，該法于1983年進(jìn)行了修改，并于1984年1月1日施行?！督ㄖ飬^(qū)分所有法》第三條規(guī)定:“區(qū)分所有人為了對(duì)建筑物連同它的基地及附屬設(shè)施進(jìn)行管理，允許全體成員組成一個(gè)團(tuán)體，并且依據(jù)本法的規(guī)定，召開集會(huì)，制定規(guī)約以及配備管理人員?！薄督ㄖ飬^(qū)分所有法》第四十七條又規(guī)定:“一、符合第三條之規(guī)定，并且擁有區(qū)分所有人數(shù)三十名以上的團(tuán)體，通過(guò)由區(qū)分所有人及表決權(quán)的各四分之一以上的多數(shù)人參加的集合所作的決議，決定成立法人的宗旨、及其名稱和辦公室，并且經(jīng)過(guò)對(duì)主要辦公室的所在地進(jìn)行登記，法人即可成立。二、前項(xiàng)規(guī)定中所指法人，即為管理組合法人?！保?） 管理人所謂“管理人”，就其職務(wù)內(nèi)容來(lái)看，是區(qū)分所有權(quán)人的代理人。管理人可以擁有對(duì)所負(fù)責(zé)管理的建筑物的共用部分、基地及其附屬設(shè)施進(jìn)行保存、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議及執(zhí)行管理規(guī)約中所規(guī)定的行為的權(quán)利并負(fù)有管理的義務(wù)。按照《建筑物區(qū)分所有法》第二十五條的規(guī)定，如果管理人有不正當(dāng)行為或者其他不適合于履行管理人職務(wù)之行為的情形時(shí)，各區(qū)分所有人可以向法院提出解任的請(qǐng)求。2) 日本物業(yè)管理協(xié)會(huì)在日本，物業(yè)管理協(xié)會(huì)起著重要的作用。1962年，日本東京大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)宣告成立。隨著物業(yè)管理在全國(guó)范圍的推廣，各地紛紛成立專業(yè)物業(yè)管理公司，成立一個(gè)全國(guó)性的行業(yè)協(xié)會(huì)的條件逐漸成熟。1966年，全國(guó)大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)宣布成立。經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展，到1996年，全國(guó)大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)員已超過(guò)3000家。由于住宅管理是涉及到千家萬(wàn)戶的事，也是政府和市民共同關(guān)注的問(wèn)題，因此，1979年，日本高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)成立。參加高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)其中的一個(gè)條件是必須在管理的物業(yè)中有高層住宅，否則，則應(yīng)參加?xùn)|京大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)或全國(guó)大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)。如果一個(gè)物業(yè)管理公司(日本稱作為“株式會(huì)社”)管理的物業(yè)既有高層住宅，也有其他類型的物業(yè)，那么，物業(yè)管理公司既可以參加大樓管理業(yè)協(xié)會(huì)，也可以參加高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)。目前，日本高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)員有300多家。其主要工作:（1）建筑物安全診斷（2）管理業(yè)務(wù)主任資格認(rèn)定（3）管理費(fèi)等保證工作（4）區(qū)分所有管理士認(rèn)定工作美國(guó)物業(yè)管理 美國(guó)的物業(yè)管理已有七十年左右的歷史，其發(fā)展日臻成熟。美國(guó)物業(yè)管理的法規(guī)制度比較系統(tǒng)，組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，從業(yè)人員數(shù)量可觀、素質(zhì)較高。應(yīng)該說(shuō)，這是與美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的重要地位分不開的。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總值約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10～15%，全國(guó)三分之二的有形資產(chǎn)是房地產(chǎn)，%，房產(chǎn)約占50%。房地產(chǎn)投資占美國(guó)私人投資的一半以上，其中絕大部分是住宅投資。全國(guó)約有100萬(wàn)人從事與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的工作，包括物業(yè)管理工作。1) 美國(guó)住宅行政管理機(jī)構(gòu)美國(guó)是一個(gè)居住水平較高的國(guó)家，戶平均面積可達(dá)200平方米左右，房屋質(zhì)量和居住環(huán)境都比較好，基礎(chǔ)設(shè)施配備齊全，并且已經(jīng)形成了一套較為完善的政府調(diào)控市場(chǎng)的機(jī)制。美國(guó)聯(lián)邦政府設(shè)有公共房屋管理委員會(huì)，下設(shè)34個(gè)代理機(jī)構(gòu)，監(jiān)督著166個(gè)房屋項(xiàng)目，其中最大的代理機(jī)構(gòu)是紐約城市房管會(huì)。另外，美國(guó)聯(lián)邦政府還設(shè)有城市住房與城市發(fā)展部，下設(shè)公眾住房局和聯(lián)邦住宅管理局。在各個(gè)州，都設(shè)有相應(yīng)的住宅行政管理機(jī)構(gòu)。盡管這些機(jī)構(gòu)的名稱不同，但它們的職能則相差不大。除了一般的住宅行政管理外，另一項(xiàng)工作就是幫助中低收入家庭解決住宅困難。在美國(guó)，中低收入者的買房貸款，由住房管理局進(jìn)行擔(dān)保，并可減稅優(yōu)惠。對(duì)于貧困者，政府發(fā)給貧困者困難證明，憑此證明租房只需付正常房租的30%，其余由政府承擔(dān)。如果貧困者連30%也無(wú)能力支付，國(guó)家城市住房與城市發(fā)展部將于以支付。不論個(gè)人還是組織，建設(shè)供低收入家庭租用的住宅，可以得到政府的貼息貸款。2）美國(guó)物業(yè)管理企業(yè)美國(guó)的物業(yè)管理公司絕大多數(shù)為私人開辦，故只要具備申請(qǐng)資格，符合一些基本的法定條件，都可以申請(qǐng)成立，而且手續(xù)也比較簡(jiǎn)便。物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)，一般設(shè)有若干個(gè)具體職能部門和專職負(fù)責(zé)人員，以保證管理工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這些部門有：(1)管理與維修部門。該
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