【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 入萬(wàn)科?金色家園的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已基本完成，管理處將認(rèn)真研究學(xué)習(xí)，并從物業(yè)管理的角度提出合理化建議，并以咨詢報(bào)告的形式提交萬(wàn)科地產(chǎn)有關(guān)部門(mén)考慮。具體操作時(shí)從配套設(shè)施的完善、水電氣等供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設(shè)施、建筑材料選用等幾個(gè)方面著手。2．施工階段的介入 施工階段介入，有利于保證萬(wàn)科?金色家園的工程施工質(zhì)量，并保證日后物業(yè)管理的連續(xù)性。我們將派出管理處的有關(guān)專業(yè)人員參與施工階段的有關(guān)工作，全面收集各種資料，會(huì)同有關(guān)單位進(jìn)行會(huì)審，同時(shí)熟悉工程情況，檢查了解各個(gè)部分的施工質(zhì)量，為日后的管理作充分準(zhǔn)備。3．竣工驗(yàn)收中的介入管理處作為成員之一，參與萬(wàn)科?金色家園的竣工驗(yàn)收，并充分發(fā)揮自己的作用，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并為接管驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。（二）入伙儀式的舉行管理處在確定入住時(shí)間后，及時(shí)協(xié)助發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出入伙通知，并提前一周在現(xiàn)場(chǎng)張貼住戶入住手續(xù)的辦理程序。在入伙之前，完成辦公現(xiàn)場(chǎng)布置，完成廣告牌、彩旗、宣傳橫幅的布置。入伙的現(xiàn)場(chǎng)辦公，必須井然有序，方便住戶辦理入住手續(xù)，并通過(guò)熱烈隆重的入伙儀式，為共同良好的物業(yè)管理大環(huán)境獲得一個(gè)良好的開(kāi)端。（三）裝修管理萬(wàn)科?金色家園設(shè)計(jì)高貴典雅，雖然精裝修，但做好裝修管理，對(duì)于保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)業(yè)主的正常生活秩序都具有重要意義，因此我們將采取積極有效的措施加強(qiáng)裝修管理。，預(yù)防對(duì)房屋外觀的影響和對(duì)承重結(jié)構(gòu)的破壞，預(yù)防對(duì)住戶正常生活的干擾，預(yù)防對(duì)環(huán)境的人為破壞，預(yù)防安全隱患的發(fā)生。，針對(duì)每種戶型設(shè)計(jì)多種裝修方案供業(yè)主參考，舉辦裝修知識(shí)講座，對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題提供免費(fèi)咨詢服務(wù)。3. 加強(qiáng)裝修申請(qǐng)的審批以及裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理工作，保證裝修管理規(guī)定落到實(shí)處，對(duì)不符合規(guī)定的裝修進(jìn)行制止。4. 加強(qiáng)對(duì)裝修公司的管理，嚴(yán)格審查其資質(zhì)，禁止無(wú)證無(wú)牌的裝修隊(duì)伍進(jìn)入小區(qū)，建立裝修公司管理檔案，發(fā)現(xiàn)違章裝修立即責(zé)令整改，三次違章裝修的公司將禁止其在小區(qū)承攬業(yè)務(wù)。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，其目的在于延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，提高物業(yè)的使用價(jià)值，從而使產(chǎn)權(quán)人、使用人獲得最大的收益。 在萬(wàn)科?金色家園，管理處對(duì)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的管理將主要從軟件和硬件兩方面進(jìn)行：（一）軟件的管理在接管物業(yè)時(shí)，建立健全物業(yè)的擋案、資料，完善物業(yè)的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，與此同時(shí)以ISO9001：2000質(zhì)量管理體系為依據(jù)，制定完善的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，如：發(fā)電機(jī)、高低壓配電柜、給排水、消防系統(tǒng)等標(biāo)準(zhǔn)維保作業(yè)規(guī)程。健全各項(xiàng)管理制度， 如：定期巡檢、保養(yǎng)制度，設(shè)備房管理制度等；制定緊急事件處理流程，如停電、停水、火災(zāi)等，成立應(yīng)急分隊(duì)，以保證緊急事件能及時(shí)處理。作到小事故及時(shí)處理，大事故不過(guò)夜的原則。（二）硬件的管理采取硬件管理與人員管理并重的原則；物業(yè)管理是屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，因此，要作好物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)工作，關(guān)鍵在于建立一支技術(shù)硬、素質(zhì)高、理念新的管理隊(duì)伍，通過(guò)高薪外引人才和內(nèi)部培訓(xùn)提拔人才的道路，引入優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)的活力。同時(shí)對(duì)物業(yè)的巡檢要作到一個(gè)“勤”字，以預(yù)防為主，作好日常的維護(hù)工作，如：清潔、除銹、油漆、緊固、更換易損件、定期加潤(rùn)滑油和機(jī)油等，有計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)工作，使物業(yè)本身的各種功能、配套設(shè)施始終保持良好的工作狀態(tài)。安全管理 萬(wàn)科?金色家園是一個(gè)規(guī)模較大的小區(qū)，小區(qū)的安全管理工作具有難度大、要求高的特點(diǎn)。對(duì)此，我們已有充分的認(rèn)識(shí)，并務(wù)必通過(guò)我們的努力，確保小區(qū)的安全。（一）加強(qiáng)人員管理工作我們?cè)趪?yán)把保安人員招聘關(guān)，對(duì)人員的自身素質(zhì)、形象等提出較高要求的基礎(chǔ)上，實(shí)行系統(tǒng)更新保安人員的服務(wù)理念，樹(shù)立依法管理，竭誠(chéng)服務(wù)的宗旨，使我們的護(hù)衛(wèi)員成為“護(hù)衛(wèi)員、迎賓員、服務(wù)員”的有機(jī)一體。同時(shí)，我們對(duì)保安人員實(shí)行“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一作息，統(tǒng)一出操，統(tǒng)一上崗，統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一裝備，確保隊(duì)伍的高素質(zhì)。（二）建立完善的安全管理體系在防范策略上，強(qiáng)調(diào)與周邊小區(qū)聯(lián)防聯(lián)治，同時(shí)與轄區(qū)治安辦保持緊密聯(lián)系，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立治安責(zé)任人，對(duì)重點(diǎn)責(zé)任區(qū)責(zé)任到人，同時(shí)建立應(yīng)急小分隊(duì)，制定應(yīng)急事故處理流程，做到快速反應(yīng)，快速支援。在巡邏上，我們將利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，使人防與技防有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，同時(shí)將采用固定崗和機(jī)動(dòng)巡邏崗相結(jié)合的方式對(duì)小區(qū)進(jìn)行安全管理，機(jī)動(dòng)巡邏崗重點(diǎn)對(duì)小區(qū)死角的巡視，確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。（三）充分發(fā)揮智能化設(shè)備的作用 （1）監(jiān)控中心的運(yùn)作 監(jiān)控中心是萬(wàn)科?金色家園應(yīng)急事件的信息處理中心和決策控制中心，其運(yùn)作流程為：公安機(jī)關(guān)、消防中隊(duì)119報(bào)警管理指令管理處主任反饋信息110報(bào)警報(bào)警、求助監(jiān)控中心各方位信息住戶雙向信息交流調(diào)度指令事務(wù)管理管理處下屬各職能部門(mén)其它外部網(wǎng)如：房地局、物業(yè)公司、水電氣主管單位、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)（INTERNET）等3查看6調(diào)度2調(diào)度1報(bào)警5啟動(dòng)4查看信息反饋現(xiàn)場(chǎng)信息反饋7應(yīng)急行動(dòng)消防大隊(duì)保安員消防控制中心報(bào)警鈴廣播電梯防排風(fēng)、噴淋、水龍帶等消防設(shè)備煙感、溫感按鈕等探測(cè)報(bào)警裝置火災(zāi)報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)面 場(chǎng)（2）消防報(bào)警應(yīng)急反應(yīng)程序119報(bào)警義務(wù)消防大隊(duì)8現(xiàn)場(chǎng)處理記錄匯報(bào)總結(jié)滅火 秩序維護(hù)與疏散 技術(shù)保障 現(xiàn)場(chǎng)信息反饋 救護(hù)9（3）智能化系統(tǒng)的誤報(bào)處理誤報(bào)確認(rèn)住戶誤操作系統(tǒng)故障原因分析轉(zhuǎn)入故障處理程序?qū)ψ暨M(jìn)行示范、教育、培訓(xùn)記錄、統(tǒng)計(jì)、總結(jié)、匯報(bào)環(huán)境管理萬(wàn)科?金色家園的環(huán)境是整個(gè)小區(qū)的特色與亮點(diǎn)，我們將本著“預(yù)防污染、防治共進(jìn)”的思想原則，以“環(huán)保社區(qū)，金色家園”為目標(biāo)，彰顯萬(wàn)科?金色家園現(xiàn)代化住宅小區(qū)的獨(dú)特風(fēng)貌。（一）清潔管理我們將嚴(yán)格按照ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清潔保潔工作，保證操作的正常有序運(yùn)行，并通過(guò)公司內(nèi)外對(duì)清潔工作的監(jiān)視和測(cè)量，不斷提高工作的質(zhì)量和效率；在管理處培養(yǎng)全體職工的環(huán)境意識(shí)，倡導(dǎo)“管理處人人都是清潔工”的觀念，在物業(yè)管理的各個(gè)工作環(huán)節(jié)落實(shí)環(huán)保措施；我們將在萬(wàn)科?金色家園實(shí)行垃圾分類處理，將生活垃圾分類排放、分類收集；同時(shí)，我們將通過(guò)多種方式與業(yè)主溝通，請(qǐng)業(yè)主配合我們的工作，共同維護(hù)萬(wàn)科?金色家園的環(huán)境衛(wèi)生。具體清潔衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)如下：每天清掃道路、地面（包括地下室地面）、花壇、草地，保持干凈、無(wú)明顯雜物垃圾，零星垃圾（煙頭、果皮、紙屑）的存在不會(huì)超過(guò)一小時(shí)。每日清潔垃圾桶，樓面垃圾間的垃圾桶放置整齊，把垃圾袋套在垃圾桶內(nèi)壁；桶四周無(wú)散積垃圾，無(wú)明顯污漬，無(wú)異味。，四周無(wú)散積垃圾，站內(nèi)保持清潔，無(wú)異味。、宣傳欄、欄桿、路燈干凈，目視無(wú)明顯灰塵。，無(wú)污跡；樓內(nèi)各類消防設(shè)施表面、墻面瓷磚表面用紙巾抹拭30厘米，墻面瓷磚表面基本不被污染；樓道墻角無(wú)蛛網(wǎng)。，無(wú)雜物、污跡；樓梯扶手表面用紙巾抹拭50厘米，紙巾基本不被污染。、門(mén)板50厘米，紙巾基本不被污染。、樓梯內(nèi)的玻璃窗目視明亮、無(wú)污跡，用紙巾抹拭30厘米，紙巾基本不被污染。，無(wú)銹跡，無(wú)手印，光澤明亮。（二）綠化管理我們將依托園林公司的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮我們?cè)趫@林綠化景觀營(yíng)造和維護(hù)保養(yǎng)方面的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格按照ISO9001：2000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)打理好設(shè)計(jì)施工好的綠化場(chǎng)地。另外，我們還計(jì)劃在適當(dāng)位置擺放、懸掛適當(dāng)?shù)幕ɑ芷贩N，統(tǒng)一設(shè)計(jì)規(guī)范住戶陽(yáng)臺(tái)和屋頂?shù)木G化、擺花內(nèi)容，指導(dǎo)住戶的花草養(yǎng)護(hù)工作，并把替業(yè)主、住戶打理花草作為管理處有償服務(wù)的內(nèi)容之一，讓萬(wàn)科?金色家園：水常清、草常綠，花常艷。園林綠化工作基本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為：、建筑小品完整良好。、花草、發(fā)現(xiàn)缺苗及時(shí)補(bǔ)種。、無(wú)病蟲(chóng)害，形態(tài)美觀。、施肥、澆水，使花木既整齊又健康生長(zhǎng)。檔案資料的建立與管理萬(wàn)科?金色家園物業(yè)管理的檔案資料的建立與管理將實(shí)行“四化”，即集中化、有序化、電腦化和信息化，嚴(yán)格執(zhí)行檔案管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，達(dá)到資源共享，充分利用的目的。（一）檔案的建立根據(jù)工作需要，對(duì)物業(yè)從主體到配套、從建筑到環(huán)境、從硬件到軟件的各個(gè)環(huán)節(jié)，明確建檔內(nèi)容，實(shí)行系統(tǒng)收集。主要包括以下內(nèi)容：接管驗(yàn)收資料：包括各類工程建筑產(chǎn)權(quán)資料和各類工程技術(shù)資料。管理檔案資料：包括物業(yè)資料、住戶資料、事務(wù)管理資料、裝修資料、維修資料、治安交通管理資料、設(shè)備管理資料、社區(qū)文化資料、員工管理資料、業(yè)主反饋資料、行政文件資料、業(yè)主委員會(huì)資料、財(cái)務(wù)檔案資料等。（二）檔案的管理建立標(biāo)準(zhǔn)化的檔案資料室，安排專人負(fù)責(zé)檔案的管理。對(duì)收集來(lái)的檔案，進(jìn)行系統(tǒng)整理；檔案組卷分類科學(xué)、逐一編號(hào)、登記造冊(cè)，按工作部門(mén)分柜保存；采用多種形式的信息貯存方式，實(shí)行電腦化系統(tǒng)管理；實(shí)行檔案管理工作檢查經(jīng)?；?。每季對(duì)檔案文件的形成、