【文章內(nèi)容簡介】 入萬科?金色家園的規(guī)劃設計階段已基本完成，管理處將認真研究學習，并從物業(yè)管理的角度提出合理化建議，并以咨詢報告的形式提交萬科地產(chǎn)有關部門考慮。具體操作時從配套設施的完善、水電氣等供應容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設施、建筑材料選用等幾個方面著手。2．施工階段的介入 施工階段介入，有利于保證萬科?金色家園的工程施工質量，并保證日后物業(yè)管理的連續(xù)性。我們將派出管理處的有關專業(yè)人員參與施工階段的有關工作，全面收集各種資料，會同有關單位進行會審，同時熟悉工程情況，檢查了解各個部分的施工質量，為日后的管理作充分準備。3．竣工驗收中的介入管理處作為成員之一，參與萬科?金色家園的竣工驗收，并充分發(fā)揮自己的作用，嚴把質量關，并為接管驗收打好基礎。（二）入伙儀式的舉行管理處在確定入住時間后，及時協(xié)助發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出入伙通知，并提前一周在現(xiàn)場張貼住戶入住手續(xù)的辦理程序。在入伙之前，完成辦公現(xiàn)場布置，完成廣告牌、彩旗、宣傳橫幅的布置。入伙的現(xiàn)場辦公，必須井然有序，方便住戶辦理入住手續(xù)，并通過熱烈隆重的入伙儀式，為共同良好的物業(yè)管理大環(huán)境獲得一個良好的開端。（三）裝修管理萬科?金色家園設計高貴典雅，雖然精裝修，但做好裝修管理，對于保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一，維護業(yè)主的正常生活秩序都具有重要意義，因此我們將采取積極有效的措施加強裝修管理。，預防對房屋外觀的影響和對承重結構的破壞，預防對住戶正常生活的干擾，預防對環(huán)境的人為破壞，預防安全隱患的發(fā)生。，針對每種戶型設計多種裝修方案供業(yè)主參考，舉辦裝修知識講座，對業(yè)主在裝修過程中遇到的各種問題提供免費咨詢服務。3. 加強裝修申請的審批以及裝修現(xiàn)場的管理工作，保證裝修管理規(guī)定落到實處，對不符合規(guī)定的裝修進行制止。4. 加強對裝修公司的管理，嚴格審查其資質，禁止無證無牌的裝修隊伍進入小區(qū)，建立裝修公司管理檔案，發(fā)現(xiàn)違章裝修立即責令整改，三次違章裝修的公司將禁止其在小區(qū)承攬業(yè)務。物業(yè)維修養(yǎng)護管理 物業(yè)維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作，其目的在于延長物業(yè)的使用壽命，提高物業(yè)的使用價值，從而使產(chǎn)權人、使用人獲得最大的收益。 在萬科?金色家園，管理處對物業(yè)維修養(yǎng)護的管理將主要從軟件和硬件兩方面進行：（一）軟件的管理在接管物業(yè)時，建立健全物業(yè)的擋案、資料，完善物業(yè)的標識系統(tǒng)，與此同時以ISO9001：2000質量管理體系為依據(jù)，制定完善的維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程，如：發(fā)電機、高低壓配電柜、給排水、消防系統(tǒng)等標準維保作業(yè)規(guī)程。健全各項管理制度， 如：定期巡檢、保養(yǎng)制度，設備房管理制度等；制定緊急事件處理流程，如停電、停水、火災等，成立應急分隊，以保證緊急事件能及時處理。作到小事故及時處理，大事故不過夜的原則。（二）硬件的管理采取硬件管理與人員管理并重的原則；物業(yè)管理是屬于勞動密集型行業(yè)，因此，要作好物業(yè)的維修養(yǎng)護工作，關鍵在于建立一支技術硬、素質高、理念新的管理隊伍，通過高薪外引人才和內(nèi)部培訓提拔人才的道路，引入優(yōu)勝劣汰的競爭機制，增強企業(yè)的活力。同時對物業(yè)的巡檢要作到一個“勤”字，以預防為主，作好日常的維護工作，如：清潔、除銹、油漆、緊固、更換易損件、定期加潤滑油和機油等，有計劃進行保養(yǎng)工作，使物業(yè)本身的各種功能、配套設施始終保持良好的工作狀態(tài)。安全管理 萬科?金色家園是一個規(guī)模較大的小區(qū)，小區(qū)的安全管理工作具有難度大、要求高的特點。對此，我們已有充分的認識，并務必通過我們的努力，確保小區(qū)的安全。（一）加強人員管理工作我們在嚴把保安人員招聘關，對人員的自身素質、形象等提出較高要求的基礎上，實行系統(tǒng)更新保安人員的服務理念，樹立依法管理，竭誠服務的宗旨，使我們的護衛(wèi)員成為“護衛(wèi)員、迎賓員、服務員”的有機一體。同時，我們對保安人員實行“五統(tǒng)一”，即統(tǒng)一作息，統(tǒng)一出操，統(tǒng)一上崗，統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一裝備，確保隊伍的高素質。（二）建立完善的安全管理體系在防范策略上，強調(diào)與周邊小區(qū)聯(lián)防聯(lián)治，同時與轄區(qū)治安辦保持緊密聯(lián)系，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。在小區(qū)內(nèi)設立治安責任人，對重點責任區(qū)責任到人，同時建立應急小分隊，制定應急事故處理流程，做到快速反應，快速支援。在巡邏上，我們將利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，使人防與技防有機的結合起來，同時將采用固定崗和機動巡邏崗相結合的方式對小區(qū)進行安全管理，機動巡邏崗重點對小區(qū)死角的巡視，確保管理不出現(xiàn)盲點。（三）充分發(fā)揮智能化設備的作用 （1）監(jiān)控中心的運作 監(jiān)控中心是萬科?金色家園應急事件的信息處理中心和決策控制中心，其運作流程為：公安機關、消防中隊119報警管理指令管理處主任反饋信息110報警報警、求助監(jiān)控中心各方位信息住戶雙向信息交流調(diào)度指令事務管理管理處下屬各職能部門其它外部網(wǎng)如：房地局、物業(yè)公司、水電氣主管單位、國際互聯(lián)網(wǎng)（INTERNET）等3查看6調(diào)度2調(diào)度1報警5啟動4查看信息反饋現(xiàn)場信息反饋7應急行動消防大隊保安員消防控制中心報警鈴廣播電梯防排風、噴淋、水龍帶等消防設備煙感、溫感按鈕等探測報警裝置火災報警現(xiàn)場面 場（2）消防報警應急反應程序119報警義務消防大隊8現(xiàn)場處理記錄匯報總結滅火 秩序維護與疏散 技術保障 現(xiàn)場信息反饋 救護9（3）智能化系統(tǒng)的誤報處理誤報確認住戶誤操作系統(tǒng)故障原因分析轉入故障處理程序對住戶進行示范、教育、培訓記錄、統(tǒng)計、總結、匯報環(huán)境管理萬科?金色家園的環(huán)境是整個小區(qū)的特色與亮點，我們將本著“預防污染、防治共進”的思想原則，以“環(huán)保社區(qū)，金色家園”為目標，彰顯萬科?金色家園現(xiàn)代化住宅小區(qū)的獨特風貌。（一）清潔管理我們將嚴格按照ISO9001：2000標準進行清潔保潔工作，保證操作的正常有序運行，并通過公司內(nèi)外對清潔工作的監(jiān)視和測量，不斷提高工作的質量和效率；在管理處培養(yǎng)全體職工的環(huán)境意識，倡導“管理處人人都是清潔工”的觀念，在物業(yè)管理的各個工作環(huán)節(jié)落實環(huán)保措施；我們將在萬科?金色家園實行垃圾分類處理，將生活垃圾分類排放、分類收集；同時，我們將通過多種方式與業(yè)主溝通，請業(yè)主配合我們的工作，共同維護萬科?金色家園的環(huán)境衛(wèi)生。具體清潔衛(wèi)生質量標準如下：每天清掃道路、地面（包括地下室地面）、花壇、草地，保持干凈、無明顯雜物垃圾，零星垃圾（煙頭、果皮、紙屑）的存在不會超過一小時。每日清潔垃圾桶，樓面垃圾間的垃圾桶放置整齊，把垃圾袋套在垃圾桶內(nèi)壁；桶四周無散積垃圾，無明顯污漬，無異味。，四周無散積垃圾，站內(nèi)保持清潔，無異味。、宣傳欄、欄桿、路燈干凈，目視無明顯灰塵。，無污跡；樓內(nèi)各類消防設施表面、墻面瓷磚表面用紙巾抹拭30厘米，墻面瓷磚表面基本不被污染；樓道墻角無蛛網(wǎng)。，無雜物、污跡；樓梯扶手表面用紙巾抹拭50厘米，紙巾基本不被污染。、門板50厘米，紙巾基本不被污染。、樓梯內(nèi)的玻璃窗目視明亮、無污跡，用紙巾抹拭30厘米，紙巾基本不被污染。，無銹跡，無手印，光澤明亮。（二）綠化管理我們將依托園林公司的技術和經(jīng)驗，充分發(fā)揮我們在園林綠化景觀營造和維護保養(yǎng)方面的優(yōu)勢，嚴格按照ISO9001：2000質量管理標準打理好設計施工好的綠化場地。另外，我們還計劃在適當位置擺放、懸掛適當?shù)幕ɑ芷贩N，統(tǒng)一設計規(guī)范住戶陽臺和屋頂?shù)木G化、擺花內(nèi)容，指導住戶的花草養(yǎng)護工作，并把替業(yè)主、住戶打理花草作為管理處有償服務的內(nèi)容之一，讓萬科?金色家園：水常清、草常綠，花常艷。園林綠化工作基本質量標準為：、建筑小品完整良好。、花草、發(fā)現(xiàn)缺苗及時補種。、無病蟲害，形態(tài)美觀。、施肥、澆水，使花木既整齊又健康生長。檔案資料的建立與管理萬科?金色家園物業(yè)管理的檔案資料的建立與管理將實行“四化”，即集中化、有序化、電腦化和信息化，嚴格執(zhí)行檔案管理的各項規(guī)章制度，達到資源共享，充分利用的目的。（一）檔案的建立根據(jù)工作需要，對物業(yè)從主體到配套、從建筑到環(huán)境、從硬件到軟件的各個環(huán)節(jié)，明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集。主要包括以下內(nèi)容：接管驗收資料：包括各類工程建筑產(chǎn)權資料和各類工程技術資料。管理檔案資料：包括物業(yè)資料、住戶資料、事務管理資料、裝修資料、維修資料、治安交通管理資料、設備管理資料、社區(qū)文化資料、員工管理資料、業(yè)主反饋資料、行政文件資料、業(yè)主委員會資料、財務檔案資料等。（二）檔案的管理建立標準化的檔案資料室，安排專人負責檔案的管理。對收集來的檔案，進行系統(tǒng)整理；檔案組卷分類科學、逐一編號、登記造冊，按工作部門分柜保存；采用多種形式的信息貯存方式，實行電腦化系統(tǒng)管理；實行檔案管理工作檢查經(jīng)?；?。每季對檔案文件的形成、