【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 期限內(nèi)參加土地競(jìng)買?！　≡?010年年的全國(guó)兩會(huì)期間，房?jī)r(jià)、地價(jià)問(wèn)題備受關(guān)注，半數(shù)提案直指房地產(chǎn)。國(guó)土部此番“奉旨調(diào)控”的力度可謂“兇猛”，頗有刀刀見(jiàn)血之“狠勁”，這也是繼“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”等調(diào)控政策之后，中央再次從樓市源頭抑制市場(chǎng)熱炒，房地產(chǎn)用地整治風(fēng)雨欲來(lái)?！皣?guó)十九條”的政策構(gòu)思可謂良苦，一方面企望抑制地產(chǎn)商利用土地存積獲取溢價(jià)，另一方面則期望加大保障房用地，令低端商品房批量面市。回顧近十年來(lái)的土地管控可以發(fā)現(xiàn)，從1999年住房市場(chǎng)開(kāi)放，至2004年，每年房?jī)r(jià)上漲幅度為5%，而從土地“招拍掛”制度開(kāi)始起，即2004年至2010年，平均每年房?jī)r(jià)漲幅為10%，為什么土地集中管制前后，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)出現(xiàn)翻倍差距？基本邏輯是，當(dāng)土地集中供應(yīng)導(dǎo)致商品房供應(yīng)規(guī)模下降，而需求卻源源不斷增加時(shí)，房?jī)r(jià)必然像被擱在蓄熱已久的“活火山”出口上。為了平衡高房?jī)r(jià)之弊，此次出臺(tái)的“國(guó)十九條”將保障房土地供給推到極致。我們認(rèn)為，“國(guó)十九條”的主要作用，還是重塑土地市場(chǎng)制度建設(shè)，催促土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。表1 “國(guó)十九條”國(guó)土部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制（一）科學(xué)編制住房特別是保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃。（二）協(xié)調(diào)推進(jìn)住房用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施。二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)（三）確保保障性住房用地供應(yīng)。（四）嚴(yán)格規(guī)范商品房用地出讓行為。（五）堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。 三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管（六）實(shí)施住房用地開(kāi)發(fā)利用申報(bào)制度。（七）加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。（八）強(qiáng)化保障性住房用地供后監(jiān)管。（九）嚴(yán)格依法處置閑置房地產(chǎn)用地。（十）加強(qiáng)房地產(chǎn)用地開(kāi)發(fā)利用誠(chéng)信管理。四、建立健全信息公開(kāi)制度（十一）公開(kāi)住房供地計(jì)劃。（十二）公開(kāi)土地出讓公告。（十三）公開(kāi)土地出讓和劃撥結(jié)果。（十四）公開(kāi)土地開(kāi)發(fā)利用信息。（十五）公開(kāi)違法違規(guī)用地查處結(jié)果。五、開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專項(xiàng)檢查（十六）明確房地產(chǎn)用地專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)內(nèi)容。（十七）結(jié)合出讓合同清理制定專項(xiàng)檢查方案。（十八）嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)用地中的違法違規(guī)行為。（十九）切實(shí)加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)檢查工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和政策指導(dǎo)?！　　靶聡?guó)四條”　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶2010年4月14日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施（簡(jiǎn)稱“新國(guó)四條”）。其中，要求對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％。從“新國(guó)四條”，我們發(fā)現(xiàn)政策的“變”與“不變”。變化之處在于：一是，政策重點(diǎn)有所轉(zhuǎn)變。此輪調(diào)控政策始于2009年12月的中央工作會(huì)議，此后國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”，乃至今日的新的調(diào)控政策（本文稱為“新國(guó)四條”）?；仡櫄v史，我們發(fā)現(xiàn)：此輪調(diào)控政策的首要工作（第一條內(nèi)容）已由“增加供應(yīng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙种菩枨蟆薄？梢?jiàn)，目前部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲已經(jīng)超過(guò)政府的容忍程度，政府開(kāi)始更加關(guān)注短期房?jī)r(jià)的走勢(shì)。二是，信貸政策收縮力度加強(qiáng)，且未來(lái)收緊空間仍然很大。二套房貸政策始于2007年9月，在2008年底從中央政策上開(kāi)始松動(dòng)，又于2010年1月“國(guó)十一條”上重新收緊，但在這個(gè)過(guò)程中，對(duì)于第二套房貸的首付比例無(wú)非是40%，但在“新國(guó)四條”中，二套房首付比例提升至50%。同時(shí)，這一政策給市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào)，如果政策未能收到效果，二套房首付比例仍可以做進(jìn)一步的提升。三是，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。此項(xiàng)為此輪調(diào)控政策中的新內(nèi)容。我們認(rèn)為，政策所提稅收政策主要是指“物業(yè)稅”或“房產(chǎn)稅”?？梢钥闯?，政府在調(diào)控手段上仍有很多選擇的余地。不變之處在于：一是，政策目標(biāo)仍然是遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而非讓房?jī)r(jià)下降。二是，增加供應(yīng)，尤其是保證保障房供應(yīng)的政策不變?！靶聡?guó)四條”要確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、改造各類棚戶區(qū)280萬(wàn)套的工作任務(wù)。這與“國(guó)十一條”中“力爭(zhēng)到2012年末,基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題”的目標(biāo)相符。政府重民生，保投資的意圖沒(méi)有改變。相比此前出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的“國(guó)四條”和“國(guó)十一條”，“新國(guó)四條”措辭更具針對(duì)性，條文更具體、措施更嚴(yán)厲，不但為未來(lái)的調(diào)控創(chuàng)造了寬松的稅改空間，還首次明文承諾，“地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房”。通過(guò)實(shí)行差別化的信貸和稅收政策、增加土地總供應(yīng)、實(shí)行差別化的土地政策、大幅增加保障性住房、加大市場(chǎng)監(jiān)管力度四個(gè)方面四管齊下，其著力點(diǎn)就是徹底改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而達(dá)到抑制高房?jī)r(jià)和樓市泡沫的目的。保證了對(duì)高房?jī)r(jià)和樓市泡沫的精準(zhǔn)打擊，又盡量避免了擾民，堪稱中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策中最動(dòng)真格、最有力度、最具針對(duì)性的舉措。當(dāng)然，上有政策、下有對(duì)策，政策是死的人是活的。所謂無(wú)商不奸，無(wú)利不起早，不管是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商人，還是依賴于“土地財(cái)政”的地方政府，都把房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)作“香餑餑”，把購(gòu)房者當(dāng)作了“唐僧肉”，為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，不排除房地產(chǎn)商和金融部門對(duì)“新國(guó)四條”的陽(yáng)奉陰違，地方政府也難免會(huì)對(duì)“新國(guó)四條”變通執(zhí)行?！靶聡?guó)四條”好比從銀行信貸、稅收政策、住房供求、市場(chǎng)監(jiān)管等方面對(duì)畸高房?jī)r(jià)打出的組合拳，為成功調(diào)控房?jī)r(jià)提供了“理論上”的可能，要發(fā)揮其最大威力，讓理論轉(zhuǎn)化為實(shí)際成效，關(guān)鍵還取決于執(zhí)行力。如果在執(zhí)行中不走樣、不出狀況、不掉鏈子，并且有強(qiáng)有力的措施包括問(wèn)責(zé)制度來(lái)保障執(zhí)行力，畸高房?jī)r(jià)一定能夠被降服，房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的一系列社會(huì)問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)隱患都將被消除。反之，“新國(guó)四條”則會(huì)成為紙上談兵。　　“新國(guó)十條”　　2010年4月17日, 國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）（“新國(guó)十條”），通知從金融杠桿、土地供應(yīng)、購(gòu)買準(zhǔn)入等各方面對(duì)樓市的投資、投機(jī)行為進(jìn)行了嚴(yán)厲打壓，是樓上有史以來(lái)涉及面最廣、力度最大、影響最深遠(yuǎn)的一次房地產(chǎn)調(diào)控政策，旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。“新國(guó)十條”要求，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。相對(duì)而言，本次政策措施相較更為嚴(yán)厲和細(xì)化。不但對(duì)首套、二套及多套購(gòu)買住房的首付款比例逐次抬高，還規(guī)定在一些房?jī)r(jià)問(wèn)題最為嚴(yán)重城市，可自行制定“差別化”房貸政策，如：對(duì)第三套住宅貸款不予審批，限制非常住居民購(gòu)房貸款等。　　“新國(guó)十條”要求，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。很明顯，這條是為了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房團(tuán)。在個(gè)別城市，炒房團(tuán)會(huì)破壞當(dāng)?shù)貥鞘姓５墓┣箨P(guān)系，放大需求，吸入更多的資金，再倒賣出去，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房的情況。　　“新國(guó)十條”指出，各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。“新國(guó)十條”中，最亮眼的是對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)制，提出地方政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任?！靶聡?guó)十條”與以往政策相比，其新意在于：地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)不力將問(wèn)責(zé)。房?jī)r(jià)調(diào)控已從中央性舉動(dòng)變成了地方政府責(zé)任，問(wèn)責(zé)制度實(shí)施將地方政府與高房?jī)r(jià)的整體利益進(jìn)行剝離。能促使地方政府在控制房?jī)r(jià)方面更為主動(dòng)和積極。嚴(yán)厲的調(diào)控政策必須有“考核問(wèn)責(zé)機(jī)制”的配合，如果在政策措施有針對(duì)性、職責(zé)劃分清晰的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控還不能達(dá)到如期目標(biāo)，不能令群眾滿意，到時(shí)“問(wèn)責(zé)制”或許就會(huì)緊隨其后出臺(tái)亮相了?！　　靶聡?guó)五條”　　為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知精神，2010年9月29日，國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)五條措施，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。被業(yè)界稱之為“二次調(diào)控”，又稱作“新國(guó)五條”。這些措施包括：一是，各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。二是，要完善差別化的住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。同時(shí)，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。三是，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。四是，切實(shí)增加住房有效供給。各地要加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。五是，加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度。　　“新國(guó)五條”與“新國(guó)十條”比較，主要有一下幾點(diǎn)不同之處：一是，強(qiáng)調(diào)了首套房的首付比例由“不低于30%”調(diào)整為“30%及以上”。之前，首次購(gòu)買90平米以下普通住宅的貸款最低首付為20%?？傮w基線未調(diào)，但更為明確。二是，第三套房停貸將不再區(qū)別地域、也不再給予商業(yè)銀行自主選擇權(quán)，將全面停貸。三是，10月1日起，對(duì)契稅和個(gè)人所得稅進(jìn)行調(diào)整。五是，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。以前政府沒(méi)提，這次將加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)，房產(chǎn)稅或許越來(lái)越近了?！　　靶聡?guó)五條”的出臺(tái)，其布景不只僅是局部地區(qū)房子的價(jià)格疾速上漲，更多的是我們國(guó)家政府的政治不變和經(jīng)濟(jì)不變。因此，理解2010年9月29日的“新國(guó)五條”，要從政治和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面深查，問(wèn)責(zé)制、三套房貸、房屋稅是“新國(guó)五條”中最為要害的字眼：政治方面：強(qiáng)化中心當(dāng)局的新政策落實(shí)，將當(dāng)?shù)禺?dāng)局的當(dāng)?shù)匦抡吖?jié)制在中心當(dāng)局的新政策系統(tǒng)之內(nèi)?！靶聡?guó)五條”的第一條中最嚴(yán)峻的語(yǔ)句是：嚴(yán)厲執(zhí)行問(wèn)責(zé)制，