【文章內(nèi)容簡介】 年度損益調(diào)整： 25萬貸：遞延所得稅資產(chǎn) 25萬例2：**公司2012年發(fā)生了2,000萬元廣告支出，業(yè)務(wù)招待費100萬，行政罰款50萬，預(yù)售樓款收入10,000萬元，預(yù)付營業(yè)稅、土增稅預(yù)征稅率8%，預(yù)征毛利率15%，本期結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入20,000萬，賬面利潤利潤4,000萬,。匯算清繳前：所得稅費用：4,000*25%=1,000萬；預(yù)付稅費企業(yè)所得：(10,00020,000)*15%*25%（10,00020,000）*8%*25%=175萬；應(yīng)交稅金： 175+1,000=825萬；分錄如下：借：所得稅費用 1,000貸：預(yù)付費用企業(yè)所得稅 175應(yīng)交稅費企業(yè)所得稅 825匯算清繳時，納稅調(diào)增了廣告費500萬（以后納稅年度可抵扣），納稅調(diào)增業(yè)務(wù)招待費50萬，行政罰款50萬，納稅調(diào)增應(yīng)繳企業(yè)所得稅150萬。遞延所得稅資產(chǎn)：500*25%=125萬；以前年度損益調(diào)整：（50+50）*25%=25萬；應(yīng)交稅費企業(yè)所得稅：125+25=150萬；分錄如下： 借：以前年度損益調(diào)整： 25萬遞延所得稅資產(chǎn) 125萬貸：應(yīng)交稅費企業(yè)所得稅 150萬※ 第二節(jié) 負(fù)債類科目一、2202應(yīng)付賬款：核算企業(yè)因購買材料、商品和接受勞務(wù)等經(jīng)營活動應(yīng)支付的款項。：應(yīng)付土地款、應(yīng)付材料設(shè)備款、應(yīng)付工程款等。（1）內(nèi)判單位①騰越開具發(fā)票予房產(chǎn)公司借：應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款—發(fā)票已到貸：其他應(yīng)收款—往來款—騰越借：生產(chǎn)成本 貸：應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款發(fā)票已到②房產(chǎn)劃撥資金騰越借：其他應(yīng)收款—往來款—騰越 貸：銀行存款（2）外判單位①根據(jù)明源項目管理系統(tǒng)審批支付工程進(jìn)度款，借：應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款—發(fā)票已到貸：銀行存款借：生產(chǎn)成本 貸：應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款發(fā)票已到②完工時需補(bǔ)提成本借：生產(chǎn)成本貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款暫估[客商輔助核算] 、多收業(yè)主樓款，通過“應(yīng)付賬款—房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自建物業(yè)”科目核算。,其賬齡超過五年的應(yīng)付賬款，并經(jīng)采購部確認(rèn)不需支付的應(yīng)付款項，確認(rèn)為“營業(yè)外收入”。二、2203預(yù)收賬款：核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的款項。，業(yè)主簽約后收到的樓款入預(yù)收賬款核算。收到的誠意金先通過“其他應(yīng)付款購房誠意金”核算，簽約前收到的定金通過“其他應(yīng)付款定金”核算，待簽約轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款”核算。[2012]25號文執(zhí)行：權(quán)屬歸房產(chǎn)公司所有但不能出售的，其長租（20年或以上）由房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)租售；短租（3年以下）由管理公司負(fù)責(zé)；權(quán)屬歸業(yè)主所有的，由管理公司負(fù)責(zé)。若該車位是出售的，則按銷售處理，房地產(chǎn)公司的室外車位出售收入按“主營業(yè)務(wù)收入（房地產(chǎn)板塊）內(nèi)約定的收入確認(rèn)原則確認(rèn)。，反映企業(yè)預(yù)收的款項。三、2221應(yīng)交稅費，包括增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、消費稅、資源費、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅、契稅、教育附加費、堤圍費、文化建設(shè)費、地方教育附加、價格調(diào)節(jié)基金、地方教育發(fā)展費等。（不論每月納稅申報還是直接支付報銷稅費都要通過“應(yīng)交稅費”科目核算后再結(jié)轉(zhuǎn)至相應(yīng)會計科目內(nèi)）。不能以直接到稅局支付為由將某些稅費如印花稅、車船使用稅等直接計入費用。，應(yīng)交稅金科目的“借方”統(tǒng)一核算實際支付出去的稅金，收到退回的稅金也在借方用紅字沖減；應(yīng)交稅金科目的“貸方”統(tǒng)一核算應(yīng)交稅金的計提或調(diào)整。4.“應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得稅”下設(shè)2個明細(xì)科目“預(yù)交所得稅”和“匯算清繳所得稅”，“預(yù)交所得稅”核算按月或季度正常應(yīng)交的所得稅，“匯算清繳所得稅”僅核算年度匯算清繳時申報的所得稅。四、2211應(yīng)付職工薪酬。“工資”、“職工福利”、“社會保險費”、“住房公積金”、“工會經(jīng)費”、“職工教育經(jīng)費”、“非貨幣福利”、“辭退工資”、“股份支付”等應(yīng)付職工薪酬項目。其中“工資”明細(xì)科目同時按部門設(shè)置輔助核算。職工福利、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，不進(jìn)行計提，在成本費用中據(jù)實列支。，正確計算三項經(jīng)費的扣除基數(shù)問題，在“應(yīng)付職工薪酬工資”科目下新增月度工資、獎勵、外派勞務(wù)薪酬進(jìn)行核算。4.“應(yīng)付職工薪酬職工福利”的核算，不按先計提后列支的核算方式，直接在成本、費用中據(jù)實列支。以前計提尚有余額的，應(yīng)先將其列支完，余額不足時，再結(jié)轉(zhuǎn)計入成本、費用的福利費。5. 福利費是指用于公司職工福利方面的支出。福利費使用范圍主要包括： （1）為職工衛(wèi)生保健發(fā)生的各項補(bǔ)貼和非貨幣性福利。職工及其供養(yǎng)的直系親屬的醫(yī)藥費，醫(yī)療部門的全體醫(yī)務(wù)工作人員工資和醫(yī)務(wù)經(jīng)費，公司組織職工體檢費，工傷醫(yī)療費，注射疫苗費，醫(yī)療室藥品費，職工因工負(fù)傷就醫(yī)路費、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、員工產(chǎn)假工資、工傷工資補(bǔ)貼等； （2）員工宿舍的收支，包括宿舍日常用品、水電費、燃?xì)?、液化氣，宿舍住宿用具的購買、修理費用等；（3）為職工生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的供暖費補(bǔ)貼、職工防暑降溫費、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費、職工交通補(bǔ)貼、節(jié)日慰問品、節(jié)日慰問金等。（4）職工集體活動支出，如年終晚會活動經(jīng)費、節(jié)日聚餐、開工利是等；?。?）按照國家規(guī)定由職工福利基金開支的其他支出，包括喪葬補(bǔ)助費、撫恤費、安家費、探親假路費等。6. “應(yīng)付職工薪酬職工福利”開設(shè)以下明細(xì)科目核算：宿舍收支、產(chǎn)假工資、醫(yī)療費、其他。（1）“宿舍收支”明細(xì)無論收入還是支出先在“應(yīng)付職工薪酬職工福利”借方歸集，月末根據(jù)各部門住宿人員進(jìn)行分?jǐn)偅謩e計入成本、費用的“福利費”。其他福利費發(fā)生時在“應(yīng)付職工薪酬職工福利”借方反映，月末根據(jù)所屬部門性質(zhì)，計入成本、費用的“福利費”。本公司宿舍出租給外面單位或個人所收取的住宿費，在“應(yīng)付職工薪酬福利費宿舍收支” 科目的借方紅字核算；本公司沒有宿舍需要承租外面單位或個人房屋的租金，在“租賃費” 科目核算。.（2）“醫(yī)療費支出”計入應(yīng)付福利費的，月末根據(jù)所屬部門性質(zhì)計入成本、費用的福利費。發(fā)生醫(yī)療費等時借：應(yīng)付職工薪酬職工福利醫(yī)療費、其他貸：銀行存款月末根據(jù)所屬部門性質(zhì)計入成本、費用的“福利費”借：制造費用福利費借：銷售費用福利費借：管理費用福利費 貸：應(yīng)付職工薪酬職工福利醫(yī)療費、其他。因解除與職工的勞動關(guān)系給予的補(bǔ)償，借記“管理費用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬辭退工資”。因解除與職工的勞動關(guān)系向職工給予的補(bǔ)償，借記“應(yīng)付職工薪酬辭退工資”，貸記“銀行存款”、“庫存現(xiàn)金”等科目。五、2241其他應(yīng)付款、暫收其他單位或個人的款項，如應(yīng)付租入固定資產(chǎn)和包裝物的租金，存入保證金、應(yīng)付、暫收所屬單位、個人的款項；應(yīng)付職工統(tǒng)籌退休金，以及應(yīng)收暫付上級單位、所屬單位的款項。：代收款項、按金、專項維修基金、無效樓款、暫收未明確款項、購房誠意金、購房定金、飯卡充值款等。“其他應(yīng)付款購房誠意金”核算，簽約前收到的定金通過“其他應(yīng)付款購房定金”核算，簽約后再轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款”。業(yè)主繳納定金當(dāng)?shù)匾?guī)定必須開具樓款發(fā)票的項目，可直接通過“預(yù)收賬款核算”，每個項目只能選用一個原則。，反映企業(yè)尚未支付的其他應(yīng)付款項.六、2901遞延所得稅負(fù)債1．遞延所得稅負(fù)責(zé)確認(rèn)：企業(yè)根據(jù)所得稅準(zhǔn)則確認(rèn)的應(yīng)納稅暫時性差異產(chǎn)生的所得稅負(fù)債。應(yīng)納稅暫時性差異通常產(chǎn)生于以下情況：（1）資產(chǎn)的賬面價值大于其計稅基礎(chǔ)；（2）負(fù)債的賬面價值小于其計稅基礎(chǔ)；（3）預(yù)付營業(yè)稅、土增稅等在計算預(yù)征企業(yè)所得稅時扣除金額。2．遞延所得稅負(fù)責(zé)計量：遞延所得稅負(fù)債=應(yīng)納稅暫時性差異*適用的所得稅稅率（目前國內(nèi)25%）。貸方核算：發(fā)生的應(yīng)納稅時間性差異*稅率，轉(zhuǎn)回的可抵減時間性差異*稅率；借方核算：轉(zhuǎn)回的應(yīng)納稅時間性差異*稅率，發(fā)生的可抵減時間性差異*稅率※ 第三節(jié) 成本類科目一、5001開發(fā)成本1. 房地產(chǎn)開發(fā)成本：核算房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項直接成本，歸集各苑區(qū)內(nèi)各產(chǎn)品成本、各公共配套設(shè)施成本。帶[房地產(chǎn)項目]、[業(yè)態(tài)檔案]、[成本要素]輔助核算。2. 成本的核算詳見《》。二、5101 制造費用1. 制造費用：核算內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。其借方登記企業(yè)發(fā)生的各項間接費用；貸方登記分配轉(zhuǎn)入有關(guān)成本核算對象的各項間接費用，期未無余額，本賬戶應(yīng)按[部門檔案]進(jìn)行輔助核算，并按[成本要素]項目進(jìn)行核算。2. 房地產(chǎn)開發(fā)間接費用：指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。主要核算項目除財務(wù)部、人力資源部、營銷部門外的項目開發(fā)管理部門所發(fā)生的行政管理費用。3. 由于制造費用屬于間接費用，發(fā)生時不能直接歸集至各成本核算單位中，需根據(jù)工程進(jìn)度分?jǐn)偖?dāng)期發(fā)生的費用，所以制造費用不設(shè)項目、業(yè)態(tài)輔助核算。4. 土地租金。取得土地使用權(quán)同時，部分土地不能辦理土地使用權(quán)證，只能以租賃形式獲取較長期限(租賃期10年及以上)的土地使用權(quán)，向政府或相關(guān)單位所繳納的租金，如部分山林綠化用地、水庫長期租用權(quán)，直接計入“生產(chǎn)成本”中付款成本項目“土地費用拆遷補(bǔ)償費及其他”；對于開發(fā)項目在前期勘察、七通一平過程中發(fā)生的土地租金，以及為施工過程需要臨時租用作興建辦公設(shè)施和擺放物資的場地租金計入 “生產(chǎn)成本”中付款成本項目“前期工程臨時設(shè)施”；對于綠化種植用地租金以及其他根據(jù)業(yè)務(wù)所屬部門的性質(zhì)界定應(yīng)核算至相應(yīng)成本的經(jīng)常性支出的土地租金，先計入“制造費用租賃費”，再分?jǐn)偟健吧a(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本”付款成本項目的輔助核算[開發(fā)間接費用]?！? 第四節(jié) 損益類科目一、6001主營業(yè)務(wù)收入1. 本科目核算企業(yè)確認(rèn)的銷售商品、提供勞務(wù)等主營業(yè)務(wù)的收入，房地產(chǎn)公司主要是銷售房產(chǎn)、車位、出租物業(yè)等收入。：原則上是按合同收樓日為確認(rèn)收入的口徑，但由于售樓合同約定業(yè)主可選擇不同的付款方式，故確認(rèn)收入的時間也有不同，現(xiàn)根據(jù)相關(guān)的情況做出指引如下：1）一次性付款方式：以合同交付日期（銷售合同上所載的收樓日期）為收入確認(rèn)的時間點，以合同約定的實際結(jié)算金額為收入確認(rèn)金額。2）分期付款方式： 合同收樓日前收到的款項，在合同收樓日的當(dāng)季度，將累計已收到的款項確認(rèn)收入；合同收樓日前未收到的剩余款項，待實際收到款項的當(dāng)季度確認(rèn)收入。3）銀行按揭付款方式：首期銷售收入（現(xiàn)樓）或預(yù)收賬款（預(yù)售）按實際已收到的款項在合同收樓日當(dāng)季確認(rèn)；合同收樓日后，對后續(xù)收到的銀行按揭款，按照銀行實際放款的當(dāng)季確認(rèn)收入（現(xiàn)樓）或預(yù)收賬款（預(yù)售）。、三級明細(xì)科目由集團(tuán)財務(wù)部統(tǒng)一設(shè)置。房地產(chǎn)經(jīng)營收入三級明細(xì)為自建物業(yè)、外購物業(yè)，出租物業(yè)收入三級明細(xì)為寫字樓租金收入、商鋪租金收入、車位租金收入、其他等。（1）房地產(chǎn)經(jīng)營收入主要核算各房產(chǎn)公司出售的物業(yè)，同時按[業(yè)態(tài)檔案] [房地產(chǎn)項目] 兩個項目輔助核算。[業(yè)態(tài)檔案]分為獨立別墅、聯(lián)體別墅、雙拼別墅、多層洋房（7層及7層以下）、小高層洋房（812層）、高層洋房（13層以上）、室外車位、商業(yè)街（僅指單獨開發(fā)的商業(yè)用途物業(yè)，底商形式的商鋪在洋房范圍內(nèi)）等明細(xì)，[房地產(chǎn)項目]是指各公司具體苑區(qū)名稱。室外車位分為有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及無轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（出租）兩類，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需計算繳納土地增值稅，在房地產(chǎn)經(jīng)營收入科目核算，無轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（出租）的室外車位根據(jù)合同分期確認(rèn)收入，但無須計算繳納土地增值稅，在出租物業(yè)收入科目核算。（2）出租物業(yè)收入主要核算寫字樓租金收入（按[房地產(chǎn)項目]進(jìn)行輔助核算）、商鋪租金收入（按[房地產(chǎn)項目]進(jìn)行輔助核算）、車位租金收入，按[房地產(chǎn)項目]進(jìn)行輔助核算）、其他租金收入（停車位收入、宿舍租金收入）.（1）房地產(chǎn)公司出售物業(yè)收入于物業(yè)的風(fēng)險及回報轉(zhuǎn)讓至買方，即有關(guān)物業(yè)竣工后并將物業(yè)交付買家，且合理確保收取有關(guān)應(yīng)收款時，方予確認(rèn)。按合同交樓日確認(rèn)收入，財務(wù)部根據(jù)明源售樓系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理：借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入， 同時按[房地產(chǎn)項目]、[業(yè)態(tài)檔案]進(jìn)行輔助核算；每（季）月應(yīng)根據(jù)售樓系統(tǒng)收入明細(xì)表對正超標(biāo)樓款、負(fù)超標(biāo)樓款進(jìn)行賬務(wù)處理：①正超標(biāo)樓款：借：應(yīng)收賬款 貸：預(yù)收賬款②負(fù)超標(biāo)樓款： 貸：預(yù)收賬款（紅字） 貸：應(yīng)付賬款（2）出租物業(yè)收入分為自有寫字樓出租收入，商鋪出租收入、車位租金收入。4. 期末應(yīng)將本科目的余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。二、6051 其他業(yè)務(wù)收入，包括售樓時向業(yè)主收取的轉(zhuǎn)樓轉(zhuǎn)名手續(xù)費、服務(wù)費、律師費、工本費、工程變更費、園藝費、報裝費、建設(shè)費等隨樓宇所收取的附加費用（不作為代收費處理的報裝費、建設(shè)費），出售材料及廢料，房地產(chǎn)公司自營康樂業(yè)務(wù)等實現(xiàn)的收入。，分別為車隊客運收入、手續(xù)費收入、服務(wù)費收入、律師費、工本費、材料銷售收入、康樂部收入、商標(biāo)使用費收入進(jìn)行明細(xì)核算；三級明細(xì)由各公司根據(jù)實際情況自行增加。：收到上述收入如轉(zhuǎn)名手續(xù)費、服務(wù)費、律師費、工本費、等時：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入（各明細(xì)） 4. 期末應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。三、6301 營業(yè)外收入，主要包括違約金收入，業(yè)主違約延遲繳納樓款等產(chǎn)生的滯納金，罰款收入，處理固定資產(chǎn)凈收益，代扣代繳手續(xù)費收入，盤盈凈收益，捐贈收入，確實無法支付而按規(guī)定程序經(jīng)批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)作營業(yè)外收入的應(yīng)付款項，非貨幣性資產(chǎn)交換利得，債務(wù)重組利得，政府補(bǔ)助利得，業(yè)主繳付定金而未按約定簽訂商品房買賣合同等產(chǎn)生的無效樓款；業(yè)主采用銀行按揭分期付款，尚未辦理房產(chǎn)證之前，已支付首期樓款，但未按銀行約定支付按揭，由公司代付而收回商品房而產(chǎn)生的退樓收益等。，分別為違約金收入、滯納金收入、罰款收